Élénkülés és drágulás az új lakások piacán

2008.09.10. 17:06

Továbbra is stagnálnak az árak a használt lakások piacán, míg az új ingatlanok iránti kereslet lassú élénkülést mutat. Ráadásul utóbbi szegmensben drágulás érzékelhető - derül ki a Duna House legfrissebb lakáspiaci elemzéséből.

 

A használt lakások piaca gyakorlatilag évek óta - közepes forgalom mellett - viszonylag stagnáló árszintet és tranzakciószámot mutat, ennek egyik oka a túlkínálat, a másik pedig az, hogy sok eladó a piaci viszonyokat figyelmen kívül hagyó árelképzelésekkel lép a piacra, amit csak néhány hónap sikertelenség után hajlandó lefelé módosítani.

Fokozottan igaz ez a különféle minőségben felújított lakásokra, ahol többen is a teljes felújítás árát, sőt, egyes esetekben a lakások számukra fontos eszmei értékét is igyekeznek belekalkulálni az árba - ezt a piac azonban manapság nemigen fizeti meg.

Árkörkép: 150 ezertől 1 millióig

A jellemző fővárosi használtlakás négyzetméterár átlagosan 280-320 ezer forint, természetesen az adott lakás elhelyezkedésétől függően nagy lehet a szóródás: a legolcsóbb paneleket, illetve gyenge állapotban lévő lakásokat négyzetméterenként akár már 140-150 ezer forinttól meg lehet vásárolni. 

A belső városrészekben inkább a 250-300 ezer forintos szint környékén mozognak az átlagos helyen és állapotban lévő - jórészt régi építésű - társasházi lakások, de Budán, vagy Pest előnyösebb pontjain nem ritka, hogy ennél sokkal magasabb árakat szabnak az eladók, a határ akár az 1 millió forintos négyzetméterár is lehet - erre elsősorban a budai hegyekben található panorámás lakások, valamint a pesti belváros exkluzív lakásai esetén lehet felkészülni.

Az értékesítési idő teljesen a lakás adottságaitól függ: a jó helyen, jó közlekedéssel, jó állapotban lévő lakások - megfelelő árral társítva - akár 1-2 hét alatt elkelhetnek, a kínálatban szereplő ingatlanok többsége azonban sokszor csak hosszabb várakozás után talál új gazdára. Az értékesítést gyakran nagyban elősegíti a közvetítő bevonása, a manapság tapasztalható "hirdetési tengerben" ugyanis nagyon nehéz kitűnni egy-egy magánhirdetéssel.

A divatpanelek viszonylag drágák

A piac legolcsóbb szegmensét képviselik - egy-két nagyon felkapott lakóteleptől eltekintve - a panellakások, ahol az értékesítési idő - különösen a nagy lakások esetében - akár fél év is lehet. Elsősorban a magas rezsiköltségek riasztják el a vásárlókat, valamint sok lakótelep esetén a nem felújított környezet, a lakóközösségek összetétele is elrettentő lehet a vásárlók számára. Az ismert divatlakótelepeken - például Gazdagréten vagy a Pók utcában - ugyanakkor igen magas négyzetméterárakat kérnek, a Duna-parti paneles részen némely lakás négyzetméterára a 300 ezer forintot is eléri.

Jobbak az esélyek az eladásra, ha a ház részt vett vagy részt vesz a panelprogramban,  mivel ez biztosíték a fizetőképességére, valamint magasabb életminőséget nyújt. Ennek ellenére az ilyen lakások is legfeljebb 5-10 százalékkal drágábban dobhatók csak piacra, és a keresleti oldalon állókat vizsgálva kitűnik, hogy a panellakás továbbra is a legkisebb tőkeerővel rendelkezők megoldása lehet.

A felújítás költségét nehéz beépíteni az árba

Mindent be kell vetni a nem túlzottan keresett kategóriába tartozó földszinti, szuterén vagy éppen a nagyon kedvezőtlen elosztású, de hatalmas alapterületű nagypolgári lakások esetében, de ugyanígy sok a gond a többsávos utakra (Váci út, Hungária körút, autópályák bevezető szakaszai, Szentendrei út) néző ingatlanok értékesítésével - itt leginkább csak nagyon kedvező árral lehet vevőket fogni.

A nagy kínálat miatt eléggé válogatósak a vásárlók, egy rossz állapotú lépcsőház, omladozó vakolat, lichthofra néző helyiségek, kedvezőtlen tömegközlekedés vagy környék nagyon könnyen kizáró ok lehet, különös tekintettel az esetleges szerkezeti hibákra - bár ilyen esetben árengedménnyel értékesíthető a lakás. Fontos tudni, hogy a felújított lakások ugyan vonzóak a vevők számára, az azonban nagyon ritka, hogy a felújítás összes költségét bele lehetne kalkulálni az eladási árba.

Megmozdult az új lakások piaca

A korábbi időszak meglehetősen gyenge teljesítménye után úgy tűnik, újra megmozdult az új építésű lakások piaca: mind a vásárlási, mind az építési kedv érezhetően nőtt az elmúlt hetekben-hónapokban, a Duna House tapasztalatai szerint több beruházó is beindított korábban egy időre befagyasztott beruházásokat.

Sajátja a piacnak, hogy az árak, ha szolíd mértékben is de folyamatosan emelkednek, sőt egyes helyeken már egy kicsit el is szálltak. Éves szinten 4-6 százalékos az új építésű lakások árszintjének emelkedése, aminek egyik mozgatója természetesen az építőipari költségek növekedése.

Jelenleg a jellemző fővárosi új építésű átlagár 340-360 ezer forint négyzetméterenként, de sok - nem is igazán kiemelt - környéken már a 400 ezer forint sem okoz meglepetést.  A VIII. kerületben például néhány éve kvázi bevezető áron, négyzetméterenként 260-280 ezer forintért is lehetett új lakást venni, ma pedig már nem ritka a 330-350 ezer forintos négyzetméterár sem, de a IX. kerületben is lehet találni akár 400 ezer forint feletti árakat.

Az elitebbnek számító, kevés lakásos társasházak esetében - amelyek jórészt a budai hegyekben épülnek - immár teljesen megszokott a 600-800 ezer forintos négyzetméterár, nem egy lakásért - különösen a penthouseokért - időnként sorban állás is kialakul. Szintén viszik a belvárosi tetőtér-beépítéses új lakásokat, négyzetméterenként 500-650 ezer forintért.

Bár a családi ház vásárlása a fővárosban és környékén nem olcsó mulatság, különösen érdemes lehet új építésű családi házakért körülnézni a déli és keleti agglomerációban - nem egy esetben 70-80 négyzetméter alapterületű új családi vagy ikerházakat kínálnak kulcsrakész állapotban, kevesebb, mint 20 millió forintért. Ugyanakkor a "mágikus" Telki-Páty-Biatorbágy háromszögben továbbra is magasak az árak - a nagy kiköltözési hullám azonban úgy tűnik, egyelőre szünetel.

KAPCSOLÓDÓ CIKKEK