Mi eddig úgy-ahogy megúsztuk - 2008 az ingatlanpiacon

Több országban az elsők között rombolta le az ingatlanszektort az Amerikából, éppen az ingatlanhitelek piacáról indult pénzügyi válság. Elárverezett házak, értéküket vesztett otthonok, pórul járt befektetők, csődbe jutott cégek maradtak a placcon - ehhez képest idehaza szinte rendben mentek a dolgok 2008-ban. Kérdés, mi lesz később.

• Itt találja a válsággal kapcsolatos összes hírt!

Sohasem tudjuk meg, vajon akkor is megroppant-e volna az amerikai és a brit ingatlanpiac (meg egy sor európai, a spanyoltól a baltiakig), ha a válság nem söpör végig a világon. Mindenesetre már a krízis első jelei előtt is pedzegette néhány szakértő, hogy az évtizedes, őrült iramú drágulást a legnagyobbra fúvódott árbuborékok kipukkadása követi majd.

A jóslat azonban csak az után vált valósággá, hogy az Egyesült Államokban a bedőlő másodrendű jelzáloghitelek maguk alá temették a származtatott befektetési termékeik piacát. Sokáig nem volt világos a krach mérete, mígnem idén ősszel a veszteségek súlya alatt egymásután rogytak össze a nagybankok, ami végképp megpecsételte az ingatlanszféra sorsát.

Hitel nélkül nem megy

Az ágazat éltető eleme az olcsó (fejlesztési és vásárlási) hitel volt, márpedig ez, a bankok megpróbáltatásai nyomán, mára gyakorlatilag világszerte megszűnt. Az ingatlanszektor eddig mégsem mindenütt szenvedett el nagy megrázkódtatást - de ahol igen, azok éppen a legfontosabb piacok, ezért bukásuk áttételes hatása hosszú távon, széles körben érződik majd.

Az egyik legnagyobb vesztes természetesen Amerika, ahol sokak szerint az 1930 óta legsúlyosabb ingatlanpiaci recessziót élik meg. A lakásárak július óta húsz amerikai államban zuhannak rekordsebességgel, alig indulnak új építések. Az eladások visszaesését jövőre 12 százalékosra várják, a kereslet már most is nagyon alacsony.

Családok milliói kerültek, illetve kerülnek hamarosan az utcára, miután képtelenek fizetni a törlesztőrészleteket. Az ingatlanukat kényszerárverésen elvesztő középosztálybeliek sátrakban, alkalmi szálláshelyeken húzzák meg magukat az amerikai nagyvárosok környékén.

Az olcsóbb floridai, kaliforniai, texasi ingatlanokban egyre több külföldi kisbefektető lát fantáziát, noha a szakértők egyelőre nem javasolják a vásárlást. A válságnak távolról sincs még vége, az árak továbbra is esnek (2008 harmadik negyedévében, éves összehasonlításban, 15-20 százalékkal), a trend megfordulását a legoptimistábbak is csak 2010 végére teszik.

A briteknél csak most jön a neheze

Egyelőre kisebb a pusztítás Nagy-Britanniában, de úgy 1990 óta ott sem láttak hasonlót. Az idei, 10-12 százalék körüli ársüllyedést csak tompítani tudta a tranzakciós illetékek eltörése, valamint a jegybank kamatvágási sorozata, és elképzelhető, hogy jövőre durvább fejleményekkel kell szembenézni a tulajdonosoknak.

A legnagyobb brit jelzálogkölcsönző, a Nationwide igazgatója azt jósolta, hogy a brit ingatlanárak a tavaly őszi csúcshoz képest 25 százalékot is zuhanhatnak, mire elérik a mélypontot. Sok jót nem ígér, hogy a havi felmérések 1978-as kezdete óta sohasem volt még olyan alacsony az adásvételek száma, mint manapság.

A brithez ezer szállal kötődő, de az elmúlt években még annál is meredekebb drágulást produkáló ír ingatlanpiac mostani mélyrepülése (fél év alatt 36 ezer euróval csökkent a házak átlagára) idehaza is érezteti a hatását, amennyiben a korábban főleg Budapesten nagyon aktív ír befektetők teljesen eltűntek.

Ugyanez igaz a spanyolokra, mivel náluk is hasonló események játszódtak le. Az ezredforduló után a tengerparthoz közeli lakások évente akár 10-25 százalékkal drágultak - egyes értékelések szerint 1997 és 2007 között 18 százalék körüli túlárazottság alakult ki, jórészt a tömegesen megjelenő britek és skandinávok árfelhajtó vásárlásai hatására.

A sor végén a lettek

Az áremelkedés hamar megtorpant, sőt egy ideje kisebb csökkenést regisztrálnak, de ennél is nagyobb gondot okoznak a fejlesztők nehézségei. A hanyatlás miatt az idén már egy olyan óriásvállalat is csődöt jelentett, mint a Martinsa Fadesa, amely Spanyolországon kívül is terjeszkedett, Magyarországon is működik leányvállalata.

A szakemberek több kelet-európai országot is túlfűtöttnek minősítettek már 2007 közepén, közülük a legkényesebbnek Lettország helyzete ígérkezett. Akkoriban a jórészt devizaalapú hitelekre építő, alapvetően spekulatív célú vásárlási láz oda vezetett, hogy Riga óvárosában drágábban lehetett lakást venni, mint Berlinben.

Nem úgy ma: a Globalpropertyguide.com statisztikái szerint a lett főváros árai az egész világon a legnagyobb zuhanást szenvedték el a válság kitörése óta. A 2007 második negyedévében (éves összehasonlításban) mért 25 százalékos növekedés egy évre rá 33 százalékos zuhanásba csapott át, és a tendencia azóta sem változott jelentősen.

A legfrissebb hírek szerint az eddig a kedvezőtlen folyamatokra szinte immunisnak bizonyuló holland piac sem tudja tovább tartani magát. Amszterdamban összességében 4 százalékos az árcsökkenés - még a híres csatornák 17. századi házai is veszítettek az értékükből, 1980 óta először. A következő évre egyenesen 10 százalék körüli mínuszt várnak.