Nem a vagyonadó a legnagyobb veszély

2009.05.25. 16:09

A megszűnő szocpol és az áfa-emelés mellett a lakáshitelek tömeges bedőlése, és a lakások áron aluli piacra kerülése okozhat gondokat az ingatlanpiacon és a pénzügyi rendszerben egyaránt. Az Otthon Centrum szakértői szerint a bedőlt lakáshitelesek megsegítésére érdemes lenne létrehozni állami és banki részvétellel egy zárt végű ingatlanalapot.

Csökkenhet a lakásvásárlási kedv a kormány lakáspiacot is érintő intézkedései miatt - vélik az Otthon Centrum szakértői. Júliustól ugyanis nem lesz szocpol és állami kamattámogatás sem, ráadásul 25 százalékra emelkedik az új lakások áfája is. Az ingatlanforgalmazó cég úgy véli, hogy az intézkedések hatása jóval nagyobb lehet, mint amire az ingatlanadó bevezetésével lehet számítani.

A cég szerint a legnagyobb gondokat nemcsak a szocpol megszüntetése és az áfa-emelés, valamint a lakáshitelek tömeges bedőlése jelenti, hanem az is, hogy a lakásokat áron alul adják el.

A bedőlt lakáshitelesek megsegítésére érdemes lenne létrehozni egy - az állam és a bankok által 50-50 százalék-ban lejegyzett - 7 éves zárt végű ingatlanalapot. Az alap a forgalmi érték 75 százalék-a körül vásárolhatná meg az ingatlanokat, az e feletti esetleges adósság a bank vesztesége lenne. A lakásokat 5 éven belül a jelenlegi piaci érték 100 százalékán vásárolhatnák vissza az adósok az alaptól, addig bérlőként használhatnák az alap által fizetett vételár 3 százalékának megfelelő bérleti díjért - mondta Nagygyörgy Tibor, az Otthon Centrum Zrt. vezérigazgatója."

Tíz százalékot érint a magasabb ingatlanadó

A kormány által becsült 5 százaléknál várhatóan szélesebb, országos szinten a lakásállomány 10 százalékát jelentő kört fog érinteni a múlt héten véglegesített vagyonadó 2010-es bevezetése. A 30 millió forint feletti ingatlanokra kivetett teher azonban önmagában nem fogja átrajzolni a piac mostani képét - vélik az Otthon Centrum szakértői.

"Mintegy 10 százalékosra becsüljük az adóköteles, 30 millió forintnál többet érő lakások állományát országos szinten, hozzátéve, hogy ez az arány a fővárosban és az agglomerációban ennél jóval magasabb is lehet."

A nagy értékű ingatlanok forgási sebessége kisebb, mint az olcsóbb, nagy tömegek számára elérhető lakásoké, házaké és a válság hatására a drágább ingatlanok iránti kereslet még inkább lelassult. Az Otthon Centrum adatbázisa szerint az év első négy hónapjában a rajtuk keresztül eladott 30 millió feletti értékkategória jóval a kínálati aránya alatt, éppen 10 százalékos részesedést ért el.

Kevesebb adózótól több bevétel

Bár az első bejelentések után - miszerint minden 2 millió feletti ingatlan adózna - az ingatlanadó felpuhulásaként értékelhető a 30 milliós limit meghúzása, a 30 millió alatti összeg beszámítása az adóalapba azt jelzi, hogy az állam kevesebb adózótól ugyan, de több bevételhez szeretne jutni. Egy elgondolkodtató példa: míg a bő két évet megélt luxusadó alapján egy 105 milliós ingatlan után mindössze 25 ezer forintot kellett fizetni évente (5 millió 0,5 százalék-a), ez ma, ugyanilyen érték mellett 480 ezer forintot jelent majd (30 milliós részre 0,35 százalék, 75 millióra pedig 0,5 százalék).

"Önmagában a vagyonadó ingatlanokra vonatkozó eleme nem fogja átrajzolni az ingatlanpiac jelenlegi képét. Bár biztosan lesznek olyanok, akiknek ez lesz az 'utolsó csepp a növekvő terhek tengerében', nem számítunk arra, hogy az adóköteles ingatlanok tömegesen jelennének meg a piacon." - hangsúlyozta Nagygyörgy Tibor. "Ugyanakkor az éppen 30 millió feletti lakásoknál az eladóknak ésszerű lesz engedniük az árból. Ugyanígy, az új beruházásoknál is figyelni fognak a fejlesztők, hogy lehetőleg az adóköteles limit alá lőjék be a lakások árát."

Mérséklődhet viszont a lakáskiadási céllal vásárlók kereslete a 30 millió feletti kategóriában, hiszen egy átlagos állapotú ingatlannál körülbelül egyhavi bérleti díjnak megfelelő összeget kell majd adóban befizetni.

"Összességében úgy gondolom, hogy a júliustól megszűnő szocpol és állami kamattámogatás, valamint az új lakások esetében 25 százalékra emelkedő áfa piacmérséklő hatása jóval jelentősebb lesz júliustól, mint amire az ingatlanadó bevezetésekor lehet számítani" - hangsúlyozta Nagygyörgy Tibor. "A megszűnő szocpol és az áfa-emelés mellett a lakáshitelek tömeges bedőlése, és a lakások áron aluli piacra kerülése okozhat gondokat az ingatlanpiacon és a pénzügyi rendszerben egyaránt.