Személyre szabva drágítják kölcsöneiket a bankok

Az új szabályok miatt már elvileg átláthatóbb és egyszerűbb a bankhitelek árazása, mint eddig, de a gyakorlat nem ezt mutatja. Rengeteg az egyedi feltétel és a speciális korlátozás, és végül csak az kap jó áron kölcsönt, akinek a legkevésbé van rá szüksége. 

Több mint két hónap telt el azóta, hogy a hazai bankok új szabályok szerint határozzák meg kölcsöneik kamatát és költségeit, és elvileg minden sokkal átláthatóbb lett. A gyakorlat azonban nem ezt igazolja, a sok-sok egyedi feltétel az eddiginél is bonyolultabbá tette a rendszert, és óriási árkülönbségeket okozott. Ennek különösen a nagy összegű lakáshiteleknél van jelentősége, hiszen az alacsony árakat és nagy alkulehetőséget kínáló lakáspiacon most érdemes körülnéznie annak, akinek van megtakarítása, és azt némi kölcsönnel kiegészítve jó befektetést keres magának az ingatlanpiacon.

Az úgynevezett referenciaárazás (vagyis amikor egy meghatározott piaci kamathoz kötik a hitel árát a bankok) április 1-jétől kötelező, így elméletileg már pár perc alatt bárki össze tudja hasonlítani a banki ajánlatokat. Ehhez csupán azt kell megnéznie, hogy milyen hosszú a kamatperiódus (mennyi ideig fix az a bizonyos referenciakamat-láb), mekkora a kamatfelár (amit még a bankok rátesznek a különböző kockázatok fedezeteként) és a kezelési költség, illetve, hogy vannak-e egyéb speciális feltételek, amelyeknek meg kell felelniük a hitel felvételéhez.

"Ha valaki mindezek alapján megpróbálja feltérképezni az aktuális kínálatot, akkor rá fog jönni, hogy valójában alig lett valami egyszerűbb" - mondja Gergely Péter, a banki termékeket összehasonlító BankRáció.hu portál hitelszakértője. Nem feltétlenül azért, mert a bankok ki akarják játszani a szabályozást - sokszor ennek az ellenkezője az igaz -, hanem, mert egyre inkább az az elv érvényesül, hogy egyforma termékek helyett speciális, egy-egy ügyfélcsoport igényeit kielégítő, személyre szabott szolgáltatásokat kínálnak.

Ez viszont azt eredményezi, hogy például egy 8 milliós, 20 éves hitelnél közel 7 millió forint különbség is adódik, ha a visszafizetendő teljes összeget nézzük meg a BankRáció.hu kalkulátorában. Megéri tehát alaposan körülnézni, mert a különbség óriási, és a választáshoz az alábbi szempontokat is érdemes megfontolni.

Meddig égessük be a havi törlesztőt?

Nem mindegy, mennyi ideig fix egy adott hitel törlesztőrészlete. Ezt a kamatperiódus hossza határozza meg, amely lehet 3, 6 vagy 12 hónapos, de akár 3, 5 vagy 10 éves is. Hogy kinek melyik a jó, az leginkább a saját várakozásaitól függ: aki optimista, az válasszon rövidebbet. Aki sokáig semmi jóra nem számít a gazdaságban, az évekre is beégetheti a törlesztőt, de tudjon róla, hogy minél hosszabb a kamatperiódus, annál drágább a hitel. Ilyenkor ugyanis meg kell fizetni azt is, hogy a bank sem látja előre a jövőt, ezért bebiztosítja magát a későbbi kedvezőtlen piaci (kamat-) változásokra is.

Az új szabályok szerint 3 éves kamatperiódustól felfelé már nem kell a banknak referenciakamathoz kötni a hitel terhét, emiatt is nagyobb itt a bank mozgástere. A leghosszabb kamatperiódussal az UniCredit és az FHB dolgozik, az előbbinél 10 éves kamatperiódus is van (de ennek a THM-je már 13,44 százalék, szemben az 1 éves hitelével, amelynek 11,44 százalékos). Az FHB-nál 5 év a leghosszabb, 12,89 százalékos áron.

Változatos kamatfelárak

A hitelek árát a referenciakamat feletti plusz is meghatározza, ez az úgynevezett kamatfelár, amelyet a futamidő alatt a bank nem változtathat meg, ha az adós nem csúszik meg a törlesztéssel. Bizonyos bankok (például a Raiffeisen) mindenkinek ugyanazzal a kamatfelárral kínálja a lakáshitelét (6 havi BUBOR + 5,12 százalék kamatfelár; THM: 12,45 százalék), de egyre több bank alkalmaz sávos felárat. Minél több hitelt vesz fel valaki, annál alacsonyabb a pluszteher (a Budapest Bank például 5 millió forintig 4,95 százalékot alkalmaz, de 80 millió forint felett már csak 3,45 százalékos felárat).

Minősített ügyfelek

Egyre gyakoribb, hogy a bankok különböző csoportokba sorolják ügyfeleiket, és ennek megfelelően ugyanazt a hitelt egész más áron kínálják. Az adósminősítés a havi jövedelemtől, az adós egyéb hiteleitől, a lakásának értékétől, de még az egészségi állapotától is függhet, és például a K&H Bankban ennek megfelelően a kamatfelár lehet 3,2 és 5,7 százalék is a 3 havi BUBOR felett.

A probléma csak az, hogy előre szinte lehetetlen megsaccolni, hogy ki melyik kategóriába esik. Ehhez minimum be kell menni a fiókba a jövedelmi és egyéb dokumentumokkal, akár egy értékbecslés eredményével is, miközben már ennek is 30 ezer forintos díja van a legtöbb banknál.

Széles skálán a kezdeti költségek

Egy hitelfelvétel induló költségei között bankonként óriási különbségek vannak, és ez az a pont, amelynél folyamatos akciók bonyolítják a képet. Egy 8 milliós, 20 éves lakáshitelnél a K&H Bank például csak 12 600 forintot számít fel (az egyik konkrét hiteltípusánál), miközben a MagNet Bank ennek többszörösét is elkéri, 242 800 forintot. A körültekintő választással akár százezreket spórolhatunk, csak itt is nehéz tisztán látni a sok akció és a különböző egyedi feltételek miatt, amelyek például az adott bankba történő jövedelemátutalást vagy más banki termék igénybevételét írhatják elő.

Nem árt azzal is tisztában lenni, hogy ezekben a költségekben szinte soha sincs benne a közjegyző és az ügyvéd költsége, ezeket a THM-mutató sem tartalmazza. Mint ahogy az illetéket sem, amit a lakásvásárlás után kell kifizetni.

Speciális korlátozások

Vannak olyan különleges feltételek is, amelyek csak egy-egy bankra jellemzők, és korlátozzák a hitelfelvételt. Hiába van például a Gránit Banknak nagyon olcsó kölcsöne (11,12 százalékos THM-mel), az csak a fedezetül felajánlott ingatlan piaci értékének 50 százalékáig vehető igénybe. Hasonló az Oberbank lakáshitele is (11,21 százalékos THM-mel), bár itt már a forgalmi érték 60 százalékáig is elmehetünk. Az idén január elsejétől élő általános törvényi szabály szerint vásárlásnál 80 százalék a limit.

Az MKB Bank legújabb hitele pedig az energiatudatos lakástulajdonosoknak kedvez, itt ugyanis a kiemelt kondíciókat csak abban az esetben biztosítja a bank, ha a hitellel terhelt és fedezetként felajánlott ingatlan energiatanúsítványa "A" vagy "A+" kategóriájú, illetve a felújítása vagy korszerűsítése után azzá válik.