Eddig jó éve van az ingatlanpiacnak

2014.05.09. 17:16

Számos jel szerint élénkülés várható az évek óta téli álomba dermedt ingatlanpiacon. Több ingatlancentrum számol be erős mutatókról, javuló keresleti indexről, egyre eladhatóbb lakásokról. Bár a növekedés egyelőre csekély és törékeny, eddig viszonylag elégedettek lehetünk 2014. eredményeivel. A szakértők ugyanakkor arra hívják fel a figyelmünket, a válság előtti szinttől még mindig nagyon messze vagyunk.

Minden szebb és jobb az ingatlanszektorban, mint tavaly, de a válság előtti szinttől még nagyon messze vagyunkForrás: Thinkstock

2014 áprilisában országosan 7 619 ingatlan adás-vétel bonyolódott. A kiugró márciusi forgalmat követően némileg csillapodott az idei lakáspiaci lendület. A 7 619 adás-vétel így is erősnek mondható, tavaly ugyanebben a hónapban közel 4%-kal kevesebb ingatlan cserélt gazdát. A Duna House becslése alapján idén eddig 28 és félezer tranzakció zajlott az országban, ami nagyjából 11%-kal erősebb forgalom, mint tavaly az első négy hónapban. Az Otthon Centrum Lakáspiaci Monitora szintén 20 ezernél több tranzakciót tart számon. A március kiugróan jó volt, az áprilisi 7600 adás-vétel is erősnek mondható, és a Keresleti Index 82 százalékpontos értéke így is magasabb, mint tavaly bármikor. Tavaly a legmagasabb érték éppen áprilisban volt mérhető, akkor az index 76 ponton állt.

Vidéken

továbbra is az ország nyugati felén vásároltak magasabb négyzetméter áron. A paneleket az ország nyugati felén négyzetméterenként 135 ezer, a téglalakásokat pedig 175 ezer forintos áron vették, míg a keleti oldalon 118 és 142 ezerért. A fővárosban a panellakásokért kicsit többet lehetett kérni Budán (átlagosan 187 ezer forintot négyzetméterenként), mint a pesti oldalon (169 ezer forint). A téglalakásokat Pesten 208, a belvárosban 289, Budán pedig 335 ezer forintos négyzetméterenkénti áron vásárolták. Budapesten a megvett lakások 6 százaléka szorul felújításra, de ez Nyugat-Magyarországon is minden huszadik ingatlanról elmondható. Pest Megyében az összes megvásárolt ingatlan 6 százalékát újépítésű tette ki.

Budapesten a vásárlók közel 60 százaléka a 20-40 év közöttiek közül került ki, akik áprilisban 10,5-11 milliós átlagon vásároltak 50-60 m2 közötti lakásokat. Minden harmadik szerződés a vevő első lakására szólt, és minden ötödik ingatlant befektetési céllal vettek. Vidéken a harmincasok vásároltak leginkább (42 százalék), akik hasonló okokból vettek lakást, mint a fővárosiak, 31 százalékuk élete első saját lakhelyét, 21 százalékukban pedig befektetési célból. Áprilisban országszerte minden ötödik vevő nagyobb lakást választott az aktuális lakhelyénél.

Vidéken nem volt jelentős az eltérés az idén és a tavaly áprilisban megvásárolt ingatlanok paramétereiben. A vevők 44 százaléka vásárolt 40-60 négyzetméter közötti ingatlant, 20 százalékuk 60-80 négyzetméter között. Budán tavaly áprilisban a vevők 37 százaléka vett 60 négyzetméternél kisebbet, idén viszont 62 százalékuk. A pesti oldalon 44 százalékkal szintén a 40-60 négyzetméter közötti méretkategória a legnépszerűbb. A vevők közel fele 5-10 millió Ft között költött ingatlanvásárlásra.

A forgalomnövekedés, a megugró háztartási lakáscélú hitelezés

erősebb bizalmat mutat, véli Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. Hosszú évek után először úgy tűnik, egyre több család mer belevágni a költséges, hosszú építkezésekbe. „Az első három hónapból azonban még nem szabad messzemenő következtetéseket levonni, hiszen a gazdasági alapmutatókban még nem feltétlenül látszik a lakáspiaci fellendülés, illetve a bizalom növekedésének alapja” – tette hozzá a szakértő. 50 százalékkal nőtt a lakáscélú hitelek kihelyezésének volumene, és ugyanennyivel a lakásépítések száma is. Csökkent az áralku mértéke a bázishoz képest, igaz, ez csak a panellakások esetében közelíti meg az egy százalékpontot: az Otthon Centrum adatai szerint a használt állományban a téglalakások esetén a teljes árengedmény 11,46 százalék, a téglaházakénál 17,36 százalék, a panellakásokénál pedig 7,81 százalék. 2014 első negyedévében az átlagos, 12 százalékos teljes árengedmény mértéke már a 2010-es, 2011-es szintet idézi, bár a válság előtti időktől még messze áll. Általában az értékesítési idő is kevesebb, kivéve a használt téglaépítésű házaknál, itt most az átlag 7,5 hónap. Aki panellakást szeretne eladni, átlagosan 3, aki téglalakást, átlagosan 4,5 hónap várakozásra számítson. Többen vettek lakást befektetési céllal, mint tavaly az első négy hónapban, illetve sokan most valósították meg a korábban tervbe vett, de a piaci állapotokra tekintettel elhalasztott vásárlást.

Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Center ügyvezető igazgatója elmondta, az MNB adatai szerint 2014 első negyedévében az új, lakáscélú, háztartásoknak nyújtott hitelek szerződéses összege havi átlagban 12,7 milliárd forint körül alakult. Ez ugyan nem éri el 2013 utolsó negyedévét, amikor 14,5 milliárd volt a havi átlag, de több mint 50 százalékos növekedés a bázishoz képest. Igaz, az az időszak negatív rekordot döntött, volt mihez képest eredményt mutatni.

Az épített lakások száma

2014 első három hónapjában 50 százalékkal, az építési engedélyek száma pedig 20 százalékkal nőtt. Ez biztató, de relativizálja, hogy a piac nagyon mélyről igyekszik felkapaszkodni, tavaly a használatbavételi engedélyek száma 31, az építési engedélyek száma 29 százalékkal csökkent a 2012-es szinthez képest.

A növekedés mindenképpen biztató a 2013-as negatív rekordok után, ugyanakkor a piac nagyon mélyről jön fel, 2013-ban a használatbavételi engedélyek száma 31, az építési engedélyek száma 29 százalékkal csökkent a 2012-es szinthez képest. Az idei 1700 átadott lakás ugrásszerű növekedés, de főként a bázishatás áll mögötte. Az építési engedélyeknél hasonló a helyzet, a válság előtti szinttől még 70 százalékos az elmaradás. További pozitívum, hogy vidéken a háztartások várakozásait, bizalmi helyzetét, jövőbe vetett hitét jobban tükröző saját célú építkezések jobban emelkedtek, mint az értékesítési célú építkezések.

Az összes eladáson belül egyre kisebb részt tesznek ki az újépítésű lakások, részarányuk 2013-ban országosan 3, a fővárosban 4 százalék alá esett vissza. Déry Attila szerint a keresletoldali stimuláló intézkedések, mint a szocpol és a kamattámogatás nem elegendőek a piac beindítására, a statikus lakáskészlet felfrissítéséhez a fejlesztőknek is támogatásra van szükségük. „Az olcsó finanszírozási lehetőségek mellett az újlakások árának ÁFA-tartalmának csökkenése hozhatná meg azokat a változásokat, amelyektől a fejlesztések ismét rentábilisak lennének a fejlesztők számára és ezzel új kínálat kerülne a piacra” – véli a szakember.

A bérlakások piacán

a panellakások kivételével a 2013-as egész éves átlagot hasonlítva visszafogott, de stabil emelkedés látható. A növekvő bérleti díjak a befektetési célú ingatlanvásárlást is vonzóbbá tehetik. A jelenleg bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok esetében egy 10 éves befektetési időszakon továbbra is 7 és 9 százalék közötti hozamokat lehet elérni.

Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója megjegyzi, a helyzet bíztató, de azt sem szabad elfelejteni, hogy nagyon mélyről kell visszakapaszkodnia a piacnak. A válság előtti szint még messze van.

A Royal Institution of Chartered Surveyors

negyedévente készít nemzetközi felmérést, amelyben másodszor tesz közzé Magyarországra vonatkozó adatokat. Ennek alapján Magyarországon 2011 óta először látjuk a bérlői kereslet erősödését. Talán még fontosabb, hogy a következő 12 hónap tekintetében a Nemzetközi Kereskedelmi Ingatlan Monitor a bérlők és befektetők részéről is növekvő aktivitást prognosztizál.

Jobban nő a bérlői kereslet, mint a kínálat, ez pedig középtávon az üresedési ráta csökkenését eredményezheti. A díjak azonban egyelőre változatlanok. A befektetői érdeklődés egyértelműen növekszik, különösen a kiskereskedelmi és az ipari szektorban, illetve a rossz állapotban lévő, ezért nyomott áron hozzáférhető ingatlanok tekintetében.

Michael Smithing, az RICS Magyarország Elnöke hozzátette, a felmérés szerint mind a nemzetközi befektetők, mind a helyi piaci szereplők optimisták. A válság előtti időszakot jellemző virágzásra az elkövetkező 12 hónapban továbbra sem számíthatunk, ám a gazdasági növekedés stabilizálódásával együtt az üresedési ráta csökkenése határozottan várható. A következő időszak ideálisnak mondható ingatlanvásárlásra vagy bérletre Magyarországon, mivel valószínűleg mindkettő árai emelkedni fognak a növekvő kereslet hatására.

Csoma András, az RICS Magyarország Elnökségének tagja szerint miközben rövid távon nem számolhatunk a befektetési hozamszintek jelentős esésével, a fejlett piacokon és a szűkebb régióban a hozamcsökkenés miatt egyre nehezebb megfelelő befektetési célpontot találni. Magyarország relatív vonzereje így egy olyan időszakban növekszik, amikor a nemzetközi viszonylatban befektetésre váró vagyontömeg újabb csúcsokat dönt. Mindeközben az ország makromutatói továbbra is stabil, enyhén javuló képet rajzolnak ki, és a befektetőknek a választások miatti egyedi kockázati tényezővel sem kell már számolniuk. A fentiek alapján megalapozottnak tűnik az a várakozás, hogy a felmérés során is tapasztalt növekvő befektetői érdeklődés hosszabb távon nem csak a tranzakciós volumenekben, de az árak emelkedésében is érezteti majd hatását.