Kartellgyanú az ingatlanpiacon: ahány ház, annyi jutalék

Kartellgyanú miatt eljárás indult a Duna House és az Otthon Centrum ingatlanközvetítők ellen.

Kartellgyanúval indított vizsgálatot a két legnagyobb ingatlanközvetítő-hálózat ellen a Gazdasági Versenyhivatal. A Duna House és az Otthon Centrum tavaly nyár óta üzemeltet közös értékesítési adatbázist – a hivatal gyanúja szerint ez az együttműködés ütközhetett a versenytörvénybe.

A múlt héten pénteken a Gazdasági Versenyhivatal (GVH) szakemberei házkutatást tartottak a két ingatlancég székhelyén. Forrásaink szerint a vizsgálat során számítógépekbe néztek bele, bizonyos dokumentumok másolatait pedig magukkal vitték.

Gyanús együttműködés

Nem teljesen világos, hogy pontosan mit kerestek, hiszen a hivatal által most gyanúsnak talált együttműködés tavaly nyár óta nyilvános, a részletei pedig mindkét cég honlapján megtalálhatók. „A rendelkezésre álló adatok alapján valószínűsíthető, hogy olyan együttműködés jött létre, amelynek keretében egyes megbízások mindkét ingatlanközvetítő hálózat értékesítői számára elérhetővé és értékesíthetővé váltak, illetve az érintett ingatlanok mindkét ingatlanközvetítő hálózat weboldalán megjelentek” – áll a GVH közleményében.

Nyilvánosan dolgoztak össze

A cégek ugyanakkor egyértelműen fogalmaznak: „A két cég kiemelt megbízásai mindkét hálózat kollégái számára elérhetőek, értékesíthetőek, így a piacon lévő vevők nagy részéhez eljutnak. Az együttműködésbe bevont ingatlanok mindkét cég nyilvános weboldalán is megjelennek” – olvasható a szóról szóra azonos szöveg a DH és az OC honlapján.

A jutalék nem változott

„A GVH végzi a dolgát, mi is végezzük a dolgunkat” – utasította el érdeklődésünket Rutai Gábor, a Duna House PR-vezetője, aki szerint a hétköznapi üzletmenetet a pénteken indult vizsgálat egyáltalán nem befolyásolja. A Duna House egyébként a kartellgyanút és a pénteki házkutatást is szó nélkül hagyta. Az Otthon Centrum viszont sajtóközleményben reagált a vizsgálatra, kiemelve, hogy a cég szerint minden a jogszabályoknak megfelelően történt. A vállalat hangsúlyozta, hogy a kooperáció következtében a cég által átlagosan érvényesített jutalékok mértéke nem változott, így az ügyfeleket semmilyen hátrány nem érte.

A GVH ugyanis valószínűsíti, hogy a szerződési feltételek egységesítése a megbízási jutalékok azonosságát is jelenti, azok tehát emelkednek. Ezenkívül a két cég együttes piaci részesedésének növekedésétől, a versenytársak kiszorításától is tart a hivatal.

Általános gyakorlat

A szűkszavú hivatalos kommentároknál bőbeszédűbb, névtelenséget kérő forrásaink leginkább azt kifogásolták, hogy a GVH egy most indult eljárásról adott ki közleményt, hiszen ez rögtön olyan benyomást kelt, mintha a két cég törvénytelen tevékenységet folytatott volna. „Fogyasztói és kartellügyeknél, különösen, ha azok rajtaütéssel kezdődnek, általános gyakorlat, hogy már az eljárás megindulásáról tájékoztatjuk a nyilvánosságot” – mondta ezzel kapcsolatban Gondolovics Katalin, a GVH szóvivője, attól azonban elzárkózott, hogy a folyamatban lévő ügyről további tájékoztatást adjon.

A Versenyhivatalnak egyébként azokról az ügyekről, amelyeknek a megindulásáról közleményt ad ki, az eljárás lezárásakor is tájékoztatnia kell a közvéleményt.

Érzékeny terület

„A versenytársak közötti megállapodások és együttműködések versenyjogi szempontból mindig érzékeny területnek számítanak” – mondja dr. Hegymegi-Barakonyi Zoltán, a Kajtár Takács Hegymegi-Barakonyi Baker & McKenzie Ügyvédi Iroda partnere, aki szerint már a most rendelkezésre álló információk alapján is nyilvánvaló, hogy nem fekete-fehér ügyről van szó. A versenyjogi szakértő szerint magától értetődő, hogy a két, a piacon meghatározó súllyal jelen lévő cég együttműködése felkeltette a GVH érdeklődését – ahhoz pedig, hogy a megállapodást érdemi vizsgálat tárgyává tegye, szükséges volt az eljárás megindítása. A GVH-nak most azt kell mérlegelnie, hogy a két cég együttműködése következtében kialakult-e olyan káros versenyhatás, amely áremelkedést, illetve piacmegosztást eredményezett.

Mit kerestek?

„A legvalószínűbb, hogy a házkutatás során a két cég közötti megállapodáshoz kapcsolódó levelezést keresték a GVH szakemberei” – spekulál dr. Hegymegi-Barakonyi Zoltán, aki egy olyan forgatókönyvet is elképzelhetőnek tart, hogy a GVH esetleg a megállapodásban foglaltakon túlmenő összejátszást is feltételez a két versenytárs között.
A hivatal a lefoglalt iratokat nem kizárólag a vizsgált ügyre vonatkoztatva használhatja fel. Ha a most vizsgált együttműködésen túl bármilyen gyanús együttműködésre utaló iratot talál, az alapján akár új eljárást is indíthat. Így, egy másik eljáráshoz gyűjtött bizonyítékok között kerültek elő például azok a levelek is, amelyek a 2004-ben 7 milliárd forint bírság kiszabásával lezárt autópálya-kartell kulcsdokumentumai lettek.

Szubjektív elemek

Egy ilyen vizsgálat során elkerülhetetlen, hogy szubjektív szempontok is érvényesüljenek, hiszen nehéz számszerűsíteni, hogy az esetleges áremelkedést ellensúlyozza-e például a szolgáltatás minőségének javulása (amennyiben az ingatlanok a közös adatbázisból nagyobb eséllyel keltek el gyorsabban vagy magasabb áron), illetve hogy végső soron szenvedett-e hátrányt a piac bármelyik szereplője a megállapodás nyomán.

Bevett gyakorlat

Az ingatlanközvetítő-piacon évek óta bevett gyakorlat az olyan együttműködés, amely során az elvileg versenytársként dolgozó ügynökök közösen hoznak össze egy üzletet, a jutalékot pedig egy előre meghatározott arányban elosztják egymás között. Ahogy az Otthon Centrum közleménye is kiemeli: a cégnek a Duna House-on kívül mintegy 230 másik ingatlanközvetítő vállalkozással van olyan megállapodása, amelynek keretében a kizárólagos megbízásait a partnerekkel közösen értékesíti.

Mi lesz az adatbázissal?

A GVH arra vonatkozóan nem rendelkezik, hogy az eljárás ideje alatt a két cég tovább üzemeltetheti-e a kérdéses egyesített adatbázist. A szakértő szerint árulkodó, hogyan döntenek ezzel kapcsolatban maguk az érintettek. „Ha valóban úgy gondolják, hogy az együttműködés megfelel a versenyjogi szabályozásnak, akkor nyilván folytatni fogják. Egy esetleges bírságolás esetén azonban a hivatal azt is mérlegeli, hogy a jogsértő magatartást a cégek meddig folytatták, tehát ezzel a lépéssel a két cég óhatatlanul kockázatot is vállal” – mondja Hegymegi-Barakonyi Zoltán.