Előremenekülve élték túl a válságot

Az ügynökeinknek az iparág legmagasabb jutalékát fizetjük.

A méretgazdaságosságot és a költséghatékonyságot tekinti a siker titkának Balla Ákos. Ingatlanirodája nemcsak átvészelte a válságot és a nagy hálózatok terjeszkedését, de mára azok egyenrangú partnerévé nőtte ki magát.

A Balla Ingatlan 14 éves vállalkozás. Nem túl fiatal ehhez?

A céget 2000 augusztusában, húszévesen alapítottam. Úgy kezdtem bele a cégbe, hogy tudtam, szeptembertől a harmadik évemet kezdem a főiskolán, így körülbelül egy hónapom volt arra, hogy kiépítsem a rendszert, amiben – egy adminisztrátor segítségével – esténként, hétvégénként iskola mellett tudtam ingatlant közvetíteni. Úgy láttam, hogy ez egy olyan terület, amit lehet főiskolásként csinálni, és ez később be is jött.

Mennyi pénzből indult a cég?

Körülbelül százezer forintból, úgy, hogy az első irodát saját kezűleg festettem ki.

Balla Ákos saját kezűleg festette ki az első irodáját Fotó: Polyák Attila - Origo

Volt egy használt íróasztalom és egy használt számítógépem. Ha minden mást is beleszámolok, akkor talán még egy-két százezer forintot elköltöttem, bár a bérleti díjat például már cash-flow-ból fizettem.

Az ingatlanpiac ekkor elég jó időszakát élte…

Valóban, és ennek megfelelően a cég is gyors ütemben tudott fejlődni. Karácsonykor már egy nyolcfős csapattal dolgoztam. Ekkor még közvetítőként is aktív voltam, de a fókusz egyre inkább az iroda ügyeinek menedzsmentjére helyeződött át. Az első négy évben egyetlen irodánk volt, a cég által kiszolgált terület ugyanakkor folyamatosan nőtt, hiszen az emberek nem csak a közvetlen környékükön kerestek ingatlanokat. Négy év után aztán folyamatosan nyitottuk az új irodákat: a kilencedik kerületben kezdtünk, és egészen két évvel ezelőttig kizárólag a pesti oldalon terjeszkedtünk. Ekkor tudtuk irodákat nyitni Budán és Csepelen.

A 2000-es években az ingatlanközvetítők piacát fokozatosan kebelezték be a franchise-rendszerben építkező hálózatok. Miért tartottak ki a függetlenség mellett?

Érdekes módon nem ért annyi csábítás, amennyit elsőre gondolna az ember. A franchise rendszerben terjeszkedő cégek nem arra fókuszáltak, hogy a már jól működő irodákat beolvasszák: nekik előnyösebb volt, ha olyan franchise-partnereket „nevelnek ki”, akiknek korábban egyáltalán nem volt közük az ingatlanpiachoz, vagy éppen bedolgozó ügynökökből váltak franchise-átvevővé. De érkeztek vállalkozók az építőiparból és teljesen más területekről is: a franchise-gazdáknak alighanem könnyebb dolguk volt a csillogó szemű kezdőkkel.

Az alacsonyabb jutalékok hosszú távon jobb eredményeket produkálnak Fotó: Polyák Attila - Origo

Egyetlen cég követett más filozófiát, a Remax, amelyik már jól működő irodákat vont be partnercégként. A Remax modellje lehetővé tette, hogy a nulláról pár év alatt egy 45-irodás hálózattá épüljenek, azonban végül a vesztüket is ez okozta. Amikor összeomlott a rendszerük, ezek az irodák egy pillanat alatt ismét a függetlenséget választották. Ma korábbi hálózati irodák romjain több úgynevezett rezsiközösség építkezik, amelyeket könnyen hasonlóan magukra hagyhatnak a partnereik.

A másik oldalról közelítve: soha nem veszélyeztette vagy befolyásolta a piacot a nagyok terjeszkedése, hogy megérje csatlakozni hozzájuk?

Nem függünk a nagy piaci szereplőktől, de komolyan vesszük minden mozdulatukat, és reagálunk is rájuk. Nagyon sokáig ellen tudtunk állni például annak, hogy az ügyfeleinkkel kizárólagos szerződésekkel kössünk. A mi stratégiánk az volt, hogy nyílt szerződésekkel dolgozunk, mára azonban olyan helyzet alakult ki, amelyben majdnem minden piaci szereplő ragaszkodik a kizárólagossághoz a szerződéskötéskor. Az elmúlt másfél évben tehát nekünk is változtatnunk kellett. Mi azonban – a legtöbb versenytársunkkal ellentétben – a kizárólagosságot teljesen transzparens módon, díjkedvezménnyel együtt vezettük be. Mára a nagy franchise-okkal egyenrangú, partneri a viszony.

A válság alatt az ingatlanközvetítő-piac legtöbb kis szereplőjének be kellett zárnia a boltot. Mi volt a túlélés titka?

A méretgazdaságosság. Ezért is nyitottuk a budai irodáinkat pont a válság közepén. Sokszor egy kisebb területre fókuszálva ugyanakkora hirdetési költségek merülnek fel, mintha egész Budapestet célozná valaki, néhány pesti irodából azonban nem lehet minden ügyfelet kiszolgálni.

Majdnem minden piaci szereplő ragaszkodik a kizárólagossághoz Fotó: Polyák Attila - Origo

Az ingatlanközvetítésen még így sincs az az óriási profit, amit sokan kívülről belelátnak, hiszen hiába a több százezres jutalékok, a költségek is rendkívül magasak. Ebből a szempontból egyébként a franchise-irodák akár rosszabb helyzetben is vannak nálunk, hiszen nekik a rezsiköltségükhöz hozzáadódik a franchise-díj, ráadásul meg kell felelniük a hálózat előírásainak, így legtöbbször prémium helyen kell irodát fenntartaniuk, és az egyébként sokszor irreálisan magas jutalékuk jelentős része egy felesleges vízfej fenntartását szolgálja.

Lehet a méretgazdaságosságot számszerűsíteni?

Van olyan versenytársunk, aki egy irodából, de nagyon sok tanácsadóval szolgálja ki egész Budapestet, és van olyan is, aki kerületenként több irodát is működtet. A mi stratégiánk, hogy kerületenként nagyjából egy irodával vagyunk jelen: ez összesen 20 irodát jelent Budapesten és Pest megyében. Az biztos, hogy egész Budapestet le kell fedni.

Egy másik stratégiai kérdés az árazás. Kényszerből dolgoznak alacsonyabb díjakkal?

Az elmúlt hat hónapban lezajlott egy egyeztetés, amiben a nyolc legnagyobb piaci szereplő és három szakmai szervezet az ingatlanközvetítés etikai kódexét egyeztette. Sokszor felmerült, hogy miért dolgozunk akár harmadával olcsóbban, mint a franchise cégek. A válasz egyszerű: nekünk pont azt az egyharmadot nem kell kitermelnünk, ami alapvetően a franchise működését fedezi, központi irodával, belső ellenőrzéssel, üzemeltetéssel. Nincsenek kényszercselekvéseink, felesleges költségeink, még külön vezetői irodám és titkárnőm sincsen. Az alacsonyabb díjak elégedettebb ügyfeleket eredményeznek, ennek a gyümölcsét pedig már akkor élvezhetjük, amikor a vevő annyira elégedett, hogy nemcsak nálunk ad el, hanem nálunk is vesz. Kétszer három százalékból nálunk is több pénz marad, mint egy erőltetetten magas egyszeri öt-hat százalékból.

A jutalékból mennyi marad a vállalkozónál?

A munkatársaink jutaléka 50 százalék – ezzel az egyik legmagasabb jutalékot fizetjük a piacon. Az irodáink hatékonyak, fenntartásuk rendkívül versenyképes árakon történik: az összes bevételünk mintegy 10 százalékát fordítjuk erre. Fontos része a büdzsénknek a marketing, és bár az utóbbi években a költés az offline felületekről folyamatosan az internetre vándorolt, a költségek nem csökkentek: ez újabb 20 százalék. Az egyéb költségeink további 5-10 százalékot tesznek ki, amiből látszik, hogy cég szintjén a bevételünkön éppen csak kétszámjegyű a profit mardzsunk. Ezt az elmúlt években új irodákba forgattuk vissza.

Mennyibe kerül új irodát nyitni?

Egy új iroda megnyitása – nagyon kicsi, hálózatoktól független irodáról beszélünk – minimum 2-3 millió forint. A havi hirdetési költség körülbelül két-háromszázezer forint. És finanszírozni kell az iroda veszteségeit addig, amíg termőre nem fordul az üzlet – ez akár két-három évig is eltarthat. Ha valaki érti a dolgát, és jól csinál mindent, akkor is legalább 5-6 millió forintjába kerül, hogy egy irodával a piacra lépjen.

Korábban általános probléma volt, hogy az ügynökök az irodát megkerülve – és megkárosítva – kötöttek megbízásokat, közvetlenül az ügyféllel. Változott valami ezen a területen?

Nálunk is működik belső ellenőrzés, ami a munkatársak elszámolását vizsgálja, ám nálunk ennek a jelentősége körülbelül tizede a franchise-irodáknál megszokott ellenőrzésekhez képest. Az ügynökeink ötvenszázalékos jutaléka nemcsak hogy méltányos, de nem is éri meg kockáztatniuk. Az ügyfélnek sem éri meg kikerülnie az irodát, hiszen talán megspórolhatna valamennyit a jutalékból, de nem kap róla számlát, nem kapja kézhez a szerződést megszüntető nyilatkozatot, amiből később akár problémái is származhatnak.

Érdemes ma ingatlanosnak menni?

Új irodaként nehéz a piacra lépés, ez nem feltétlenül jó befektetés a mai környezetben. Ha valaki nem csak vergődni szeretne a piacon, akkor nagyon komoly belépési költséggel kell számolnia – és a siker még így sem biztosított. Új ingatlanközvetítőknek van helyük a piacon, akkor, ha ezt a tevékenységet komolyan gondolják, nem pedig jobb ötlet híján vágnak bele az ingatlanozásba. Tipikus helyzet, hogy nehéz élethelyzetben, kiutat keresve kezd hozzá valaki az ingatlanközvetítéshez. Az ilyen helyzetekre a legtöbb esetben nem jó megoldás ez a szakma. Nem feltétlenül működik az ingatlanozás a nagyon fiataloknak sem. Kívülről lazának tűnik, de ez kemény, sok energiát igénylő foglalkozás.

Ha egy dolgot másképp csinálhatna, mi lenne az?

Korábban kezdeném el a hálózattá alakulást, a terjeszkedést. Ebben nagyon komoly hátrányba kerültünk, amit mára sikerült többé-kevésbé ledolgoznunk. Számunkra a válság tette nyilvánvalóvá, hogy előre kell menekülnünk. Ha akkor ezt nem tudjuk meglépni, akkor ma nem vagyunk a piacon.

Magáról nevezte el a céget. Családi vállalkozásnak szánja?

Amikor megalapítottam a cégem, nem voltak vele kiforrott elképzeléseim – annyira nem, hogy elnevezni is elfelejtettem. Ahogy nevünk lett a piacon, elkezdtek az irodára az én nevemen hivatkozni. Körülbelül 3-4 év után született meg a döntés, hogy az irodát Balla Ingatlannak hívják. Úgy gondoltam, értéket képvisel az, hogy nevemet és arcomat adom a céghez. Szeretném, ha a gyermekeim továbbvinnék az üzletet, de a nagyobbik is csak két és fél éves, egyelőre még korai erről gondolkozni.

A cikk írója Balla Zsolt nem rokona a nyilatkozó Balla Ákosnak.