Zajlik a Duna House részvények jegyzése, persze első ránézésre, na meg másodikra is nehéz megítélni, hogy vajon milyen árazás mellett kerülnek tőzsdére a cég papírjai. Nem vitás, hogy a szemünk előtt újraéledő ingalanpiaci folyamatok alapján érdemes foglalkozni a szektorral. A Duna House arra kínál egy lehetőséget, hogy egy válságból kilábaló szektor egyik legerősebb cégén keresztül lakásvásárlás nélkül is hazai ingatlanpiaci kitettséget szerezzünk. A jó sztori azonban önmagában nem elég, a sikeres befektetéshez a megfelelő beszállási ár legalább annyira fontos.
Az alábbiakban a Fundman blogot jegyző elemzők és alapkezelők egyedi szakértői írását tesszük közzé a Duna House részvényeinek tőzsdei bevezetése kapcsán.
A részvényjegyzés sajátos lesz: az intézményi befektetők jegyzései alapján alakul majd ki a (maximum 4250 forintos) részvényenkénti ár, és aki a nyilvános áron jegyez, az árelfogadóvá válik. Ezért is fontos, hogy mindenki fel tudja mérni, milyen jövőkép árazódik be ezen a maximális árfolyamon.
Vajon mennyit ér a részvény?
Az alábbiakban bemutatunk egy olyan modellt, ahol az értékvezérlők változtatásával mindenki beárazhatja a céget a saját feltételrendszerével. Fundmanék sokat dilemmáztak, hogy mennyire legyen részletes a modell, ez általánosságban is nagy dilemma, hiszen a nagyobb részletesség jobban leképezi ugyan egy vállalat tevékenységét, de valahol ugye meg kell húzni a határt, és legtöbbször azért adódik egy pár értékvezérlő (Fundman 6-ot tartott lényegesnek), ami elegendő az összefüggések feltárásához.
A módszer, hogy megpróbáljuk megbecsülni, mennyi az értéke egy törzsrészvényének a tőkeemelés előtt: ha ennél a becsült értéknél olcsóbban jutunk a papírhoz, akkor jól járunk, ha drágábban, akkor nem. Ezért a modellben ilyen szempontból lényegtelen, hogy mennyi a frissen bevont tőke. A céget a tőkeemelés előtti állapotában, az eredeti részvényszámmal árazzuk be, és ezzel – némileg optimistán – azt feltételezzük, hogy az újonnan beáramló pénzt is az eddigiekhez hasonló hatékonysággal sikerül működésre fogni, azaz nem lesz hígító hatása. A cég eredménye gyakorlatilag készpénzben megképződik. A tervezett ingatlanállomány esetleges felértékelődésével itt most nem számolunk, mert ez elég bizonytalan tényező, és az alaptevékenységhez képest nem annyira jelentős. Ugyanígy figyelmen kívül hagyjuk az ingatlan alapkezelőt és a nemzetközi terjeszkedést, hiszen nem áll rendelkezésre elegendő információt róluk. A már megvett és február közepéig tervezett ingatlanállomány kiadásával és az ebből befolyt jövedelemmel viszont számolunk az értékelés során.
A döntéshozatalhoz segítségként az értékvezérlők kifejtése:
A piac változása
1) Tranzakciók számának alakulása
Mennyi lakásértékesítés történik az országban?
2) Lakások átlagos éves árváltozása
Látható, hogy az EU csatlakozás előtt volt egy nagy áremelkedés (reálszinten is), azt követően viszont reálértelemben csökkentek a lakásárak.
A következő években elképzelhető egy lakásáremelkedés (most pont a ciklus aljából jövünk ki) de közép- és hosszútávon országos szinten a népességfogyatkozás (demográfia + kivándorlás) alapján nem gondoljuk, hogy reálfelértékelődés mehetne végbe (az EU csatlakozás óta összességében reálárcsökkenés volt).
3) Közvetített hitelek értéke/ tranzakciók értéke
A lakásvásárlás mekkora része megy hitelből? Nyilvánvaló, hogy minél nagyobb arányban vesznek igénybe hitelt a vevők, annál jobban járnak a hitelközvetítők, így a DH is. Itt is megpróbáltunk egy ciklusokon átívelő értéket számolni. Az általunk számított arányszámban csak az új és használt lakás vásárláshoz igénybe vett hiteleket vettük figyelembe, hiszen ez az a szegmens, amely érdekes a cég számára. A hitelérték jellemzően elmarad a tranzakciók értékétől, max annak 50-70 százaléka. A 2007-2008-as években, a devizahitelezés "aranykorszakában" a teljes tranzakcióérték mintegy 40 százaléka hitelből ment, ez egy indikáció arra, hogy ebben az értékvezérlőben van egy nagy upside lehetőség, ha felpörög a hazai hitelezés. Az elmúlt 15 éves átlag azonban ennél jóval alacsonyabb, nincs mindig aranykor. A DH saját közvetített hitel érték/tranzakcióérték mutatója pedig alacsonyabb az országos átlagnál (átlagosan kb. a háromnegyede). Ez logikusnak tűnik, hiszen nem minden DH-t használó vevő köti meg az ő közvetítésével a hitelt, viszont a DH valószínűleg csak annak értékesít hitelt, aki nála tranzaktál. A modellben az országos hitelezés felfutását állítottuk be értékvezérlőként, és ebből lehet következtetni a DH jövőbeli mutatóira is.
A cég helyzete a piacon belül, a jövedelmezőség alakulása
4) Duna House részesedés az összes tranzakcióból
Az ingatlanközvetítő cégek között az elmúlt években növelni tudta a piaci részesedését, azonban nem lehet előre látni, hogy mekkora versenyt fognak támasztani az olcsóbb ingatlanközvetítési formák (pl ingatlan.com). Mivel nincs nagy tőkeigénye a belépésnek, a várhatóan javuló piaci körülmények újabb szereplőket vonzhatnak a piacra, fokozódhat a verseny. Ugyanakkor a Smart Ingatlan életre hívásával és felépítésével további piaci részesedés szerzése is elképzelhető.
5) Becsült ingatlanközvetítői jutalék
Az ingatlan árának az a része, amit a közvetítő ügynök legombol rólunk tranzakciónál. A nagysága attól függően változhat, hogy mennyire kizárólagos a megbízás. Az rendelkezésre álló adatok alapján az elmúlt évekre mi 3,5-4% + áfa körüli jutalékszintet számoltunk, ami egyáltalán nem tekinthető olcsónak, tekintve, hogy a vevő-eladó párosításokon kívül ez nem tartalmaz jelentős szolgáltatást. A piaci verseny fokozódásával, és az internetes megoldások további térnyerésével párhuzamosan arra számítunk, hogy ez a jutalékszint inkább lejjebb kerülhet.
6) Hitelközvetítési jutalék
Ezt a bankok fizetik közvetítői díjként, ha az ingatlan mellé a DH hitelt is elad az ügyfélnek. Egy egyszeri jutalékból (kb. 4 százalék), illetve egy későbbiekben megkapott részből áll, amely az állomány mennyiségétől és minőségétől függ. Mivel az elmúlt időszakban fokozatosan esett az általános hozamszint, emiatt a banki hitelmarzsok is egyre alacsonyabbak lettek. Előbb-utóbb ez a közvetítői jutalékszinten is éreztetni fogja a hatását – vagy az ügynökök növekvő versenyének, vagy akár a bankok saját ügynökhálózatának a maegerősítésének a következtében, ezért a mostani szintek csökkenésére számítunk.
BREAKING!!! A hírek szerint november 10-én született egy törvénytervezet, amely 2 százalékban maximálná a hitelközvetítési jutalékot. Mondani sem kell, hogy ez meglehetősen rossz hír a cégnek.
A fenti adatok és táblázatok csak feltételezések és kalkulációk. Aki szeretné a saját becslései, várakozásai alapján elvégezni a Duna House beértékelését, az az alábbi linken elérhető Excel-táblában teheti ezt meg: Duna House értékelési modell
Baljós árnyak
Vannak tényezők, amelyek csökkentik a cég értékét, és érdemes őket szem előtt tartani:
- A tőkeemelés után a cég megveszi az eddig máshol tartott cseh operációt 200 millió forintért, amely Fundman számára egyáltalán nem tűnik értékteremtőnek, és inkább a tulajdonosi exit egy formájának tartják.
- A cég ellen versenyhivatali eljárás folyik, itt a maximális büntetés a tulajdonosok szerint 105 millió forint lehet.
- A dolgozói osztalékelsőbbségi részvények a profit 6 százalékára jogosultak, ez csökkenti a törzsrészvényesek jövőbeli pénzáramlását.
- Igazából nincsen a cégnek szüksége a pénzre, simán tudna hitelt is felvenni (amit meg is tesznek a lakásállomány összeszedéséhez), hiszen egyáltalán nincsen eladósodva, és erős készpénztermelő képességgel rendelkezik. Így a tőkeemelés inkább kiszállási szándékot jelez.
Mennyit is érhet akkor a részvény?
Mindezek után nem kerül ide ki, hogy a Fundman elemzőinek milyen fair érték jött ki a Duna House részvényeinek beárazására, de akik rákattintanak a fenti linkre, ahol el lehet végezni a saját értékelést is, abban az Excel-táblában ott lesz az ő véleményük is. Elöljáróban csak annyit, a meghirdetett jegyzési ár alatt található az ő kalkulációjuk.