Az áfacsökkentés csak később mérsékli a lakásárakat

A szükséges új lakásszám töredéke épült csak meg az elmúlt években, így a kormány az új lakások áfájának csökkentésével pörgetné fel a lakáspiacot. Az áfa 27 százalékról 5 százalékra csökken a jövő évtől, hiába azonban a 17,3 százalékos csökkentés, az árak bizonyosan nem csökkennek majd ennek megfelelő mértékben.

10-15 százalékos árcsökkenéssel lehet kalkulálni,

de hogy pontosan milyen mértékű lesz az új lakások árának csökkenése, Borsi László szerint egyelőre nehéz megmondani. Az ingatlanszakértő az Origónak elmondta, hogy az áfacsökkentés a lakásépítések szempontjából mindenképpen jó döntés.

A Rogán Antal, a miniszterelnök kabinetfőnöke és Varga Mihály nemzetgazdasági miniszter által jegyzett törvényjavaslat szerint 2016-tól 2019-ig

az új építésű lakóingatlanok áfáját 27-ről 5 százalékra mérséklik

a 150 négyzetméternél kisebb lakásoknál és a 300 négyzetméternél kisebb házaknál – a kormány így pörgetné fel a lakásépítéseket. Szintén változás, hogy a 300 négyzetméternél kisebb ingatlanoknál nem kell építési engedélyt kérni a jövőben, mindössze bejelentési kötelezettség lesz.

Kisebb áfa, több lakás? Forrás: Picture-Alliance/AFP/Frank May

Varga Mihály a Kossuth rádió 180 perc című műsorában arról beszélt, hogy az áfa csökkentésével a jelenlegi évi 8-9 ezer új lakás építése 3-5 ezerrel nőhet, és ha legalább 3 ezerrel több lakás épül, akkor már nem kell adóbevétel kiesésével számolni.

Az építőipar felpörgetésével és fehéredésével, új munkahelyek létrehozásával ugyanis várhatóan keletkezik majd annyi többletbevétel, amely ellensúlyozza a költségvetés áfabevételeinek esését.

Épített lakások számának alakulása
Create line charts

A fenti grafikonon is jól látható, hogy az elmúlt években az új lakások építése csak töredéke volt a válság előtti évekének. Az idei évre szakértők 8-10 ezer új lakással kalkulálnak.

A hatásokra várni kell

A lakások nem egy év alatt épülnek, mondta Borsi László, aki szerint emiatt

az áfacsökkentés hatása későbbre tolódhat.

Erről beszélt Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének elnöke is: a tervezés és a kivitelezés között általában másfél-két év telik el, ezért jövőre még nem vár érdemi hatást az adócsökkentéstől.

2017-től lehetnek olcsóbbak az új lakások Forrás: Photononstop/Alain Le Bot

Borsi László szerint nemcsak az új építésű lakások árára lesz hatással az adócsökkentés:

az újszerű és a használt lakások ára is csökkenhet, ez pedig kihathat a bérleti piacra is.

A szakértő azt mondta, hogy az új szabályozással mindenki jól jár: megéri az építőnek is, olcsóbb lesz a lakás, így jól jár a vevő is, és minél több új lakás épül, annál több új munkahely lesz.

Nagyobb lesz a profit

Az Ingatlan.com szakértője szerint az áfacsökkentés az építési vállalkozóknak is magasabb megtérülést biztosíthat, a nagyobb nyereségráta pedig több lakásprojektet is a piacra hozhat. Balogh László úgy véli, nem az áresés lesz a legfontosabb változás. Szerinte az ingatlanpiacon tapasztalható áremelkedés miatt várhatóan nem lesznek sokkal olcsóbbak az új lakások, de a

lakásberuházók nyereségkilátásai mindenképp javulhatnak, és emiatt több fejlesztésre kerülhet sor.

2017-ben újra nőhetnek az árak

Az újlakás-piacon az Otthon Centrum szerint is kínálati problémák mutatkoznak. Szerintük a 27 százalékos áfa után megmaradó fejlesztői bevételek olyan alacsonyak, hogy sok esetben nem éri meg elindítani a beruházást.

Az áfacsökkentés teljes összege ezért valószínűleg nem jelenik majd meg az új építésű lakások árának csökkenésében, a lakás bruttó árára vetítve 17 százalékos összeg több részre fog oszlani. Előzetes becslések szerint a felszabaduló összeg nagyjából harmadát-felét tudják a fejlesztők a profit növelésére használni, amivel a megtérülési számítások átfordulhatnak a pozitív tartományba.

A projektek elindulásával az építési telkek iránt is megnövekedhet a kereslet, így a felszabaduló összeg egy részét a magasabb telekárak kötik majd le. Az építési kapacitások telítődése esetén az építési költségek is nőhetnek majd, bár ez inkább 2017-ben várható. A fennmaradó rész jelenhet meg az új építésű lakások árának csökkenésében. Ez a tervezett áfacsökkentés mellett 2016-ban 5-8 százalékos árcsökkenést jelenthet. 2017-ben azonban ismét nőhetnek az árak.

Mi lesz azzal, aki magának építene?

Rogán Antal a parlamenti vita során arról beszélt, hogy ha valaki saját maga építkezik, akkor a kormány különintézkedéssel biztosítja – az építkezés során keletkezett számlák esetében – az áfa visszaigényelhetőségét házanként maximum 5 millió forintig.

A Magyar Építőanyag- és Építésiermék-Szövetség korábban azt javasolta, hogy aki magánszemélyként a saját telkén épít családi házat, az is jusson hozzá a kedvezményes áfakulccsal járó előnyökhöz. Szintén hasonlót szorgalmazott a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület is: valamilyen módon a saját telkükre építkezők is élhessenek az alacsonyabb áfa lehetőségével.

A készházak ára is csökkenhet

Amennyivel az áfa csökken, annyival lesznek olcsóbbak a termékeink, mondta az Origónak egy készházakkal foglalkozó vállalkozó. Az 5 százalékos áfa szerinte mindenkinek, a cégeknek és a megrendelőknek is jó lesz. A szakember összességében bruttó 20 százalékos árcsökkenésre számít.

Mi lesz így a költségvetéssel?

A Századvég Gazdaságkutató elemzése szerint a Varga Mihály által emlegetett plusz 3 ezer új lakás felett már a büdzsével sem lesz gond. A cég arra jutott, hogy 3 ezer új lakásnál a tényleges áfabevétel-kiesés 7,2 milliárd forint, míg az szja és bérjárulékok 5,7 milliárd forinttal, a jövedelemadók 1 milliárd forinttal, a jövedéki adók 0,6 milliárd forinttal és az ágazati adók 0,3 milliárd forinttal növekednek a Századvég az Ágazati Kapcsolatok Mérlegére épülő modellszámításai alapján. Így a szaldó pozitív, összesen 0,4 milliárd forint a cég szerint.