Változtak a jelzálog-hitelezés szabályai

2016.05.25. 06:03

A pénzügyi válság Európa-szerte rámutatott arra: egy lakossági hitelválság súlyos társadalmi- gazdasági krízishez vezethet. Nálunk ez a devizahitelek időszakát jelentette, az akkori szabályozási hiányosságok mellett a kedvezőtlen gazdasági helyzet és a 2000-es években jellemző fegyelmezetlen költségvetési politika is hozzájárult a bajhoz. Magyarország után az EU is leszűrte a tanulságokat: pár hete – Magyarországon és minden tagállamban alkalmazandó – újabb ügyfélvédelmi szabályozó rendelkezések léptek életbe a jelzáloghitel-piacon. A témáról dr. Fülöp Szilvia, a Magyar Nemzeti Bank szakértője írt összefoglalót. 

Jócskán módosultak a fogyasztóknak nyújtott hiteltörvény passzusai március végétől. Kiegészültek – többek között – a reklámokra, az ügyfél-tájékoztatásra, a fedezeti értékbecslésre, az előtörlesztésre vonatkozó részletes előírásokkal. Ezenkívül új rendelkezés az árukapcsolás tilalma, valamint a hitelintézeti törvényben új kategóriaként megjelenő jelzáloghitel-közvetítői tevékenység, illetve hiteltanácsadás.

Uniós irányelv a magyar jogban
A lakóingatlanokhoz kapcsolódó fogyasztóihitel-megállapodásokról szóló uniós irányelv (Mortgage Credit Directive) átültetésével – Magyarországon 2016. március 21-én – életbe lépett új szabályok két pénzügyi tárgyú törvényben, továbbá néhány kapcsolódó rendeletben kaptak helyet.

De mi legyen a reklámban?

Egy uniós irányelv előírása nyomán szigorodtak a pénzügyi intézmények jelzáloghitelt népszerűsítő reklámjaira és marketinganyagaira vonatkozó szabályok. A jelzáloghiteles reklámoknak a továbbiakban több információt kell tartalmazniuk az egyéb kölcsönöket népszerűsítő hirdetésekhez képest, így például a hitelező/közvetítő nevét, a törlesztőrészletek számát, és figyelmeztetni kell, hogy a bank fedezetként az ingatlanra jelzálogjogot jegyeztet be.

Egyszerű és érthető nyelvezetű tájékoztatást kell kapniuk azoknak, akik a vásárláshoz hitelt vennének felForrás: MTI/Mohai Balázs

Fel kell tüntetni immár jelzáloghitelek esetében is a teljes hiteldíjmutatót (thm) – és ha a thm mellett kamatot vagy más költséget is megjelölnek –, és további információkat (például futamidőt, a kamat mértékét, típusát) is közzé kell tenni.

Tizenöt napig kőbe vésett hitelajánlat

A jelzáloghitel-szerződések megkötése előtt minden eddiginél szélesebb körű, példákkal, magyarázó, figyelemfelhívó mondatokkal kiegészített, általános és személyre szóló – kötött táblázatos formájú – írásbeli tájékoztatást kell nyújtani a fogyasztóknak.

A hitelezési folyamatok megértéséről végzett fogyasztói felmérések rámutattak arra, hogy milyen fontos a közérthető megfogalmazás. Ezért az új szabályok alapján az írásbeli ügyfél-tájékoztatóknak – a kötött tartalom mellett – minden esetben egyszerű és érthető nyelvezetűnek kell lennie. 

Az általános írásbeli tájékoztatónak tartalmaznia kell a jelzáloghitellel kapcsolatos főbb adatokat és a fizetés elmulasztásának lehetséges következményeit. A pénzügyi intézménynek a fogyasztó által – igényeiről és pénzügyi helyzetéről – megadott információk alapján személyre szóló tájékoztatót kell készíteni. Ennek szintén tartalmaznia kell a hitel főbb jellemzőit (hitel típusa, futamidő, thm mértéke, kamatláb, költségek, törlesztések száma, gyakorisága), a fogyasztói jogokat és kötelezettségeket, a felmerülő panasz esetén követendő eljárást, illetve a kapcsolódó szolgáltatásokra vonatkozó tudnivalókat.

Kötelező gondolkodási időt kell adni a szerződés aláírása előttForrás: AFP

A jelzáloghitelre és ingatlanlízingre vonatkozó szerződés tervezetét az ajánlat megtételekor, de legalább 3 nappal a szerződés tervezett megkötése előtt külön kérés nélkül át kell adni a fogyasztónak. Kifejezetten rögzítették, hogy e 3 nap alatt semmiképp sem írhatja alá a szerződést: ez számára így kötelező gondolkodási időt jelent, amely során mérlegelheti a hitelfelvétel következményeit.

Ezt egészíti ki az a szabály, amely szerint a pénzügyi intézmény a szerződéstervezet átadását követő 15 napig nem változtathatja meg a szerződéses feltételeket, vagyis eddig ajánlati kötöttsége áll fenn. A kötelező gondolkodási idő és „kőbe vésett” ajánlat nyilvánvalóan kedvez a fogyasztóknak, hiszen ezekkel elegendő felkészülési időt kapnak, mielőtt meghoznának egy igen jelentős pénzügyi döntést.

Árukapcsolás kizárt

Az elmúlt időszakban bevett gyakorlattá vált egyes pénzügyi intézményeknél, hogy a hitelszerződéseket – mintegy akcióként – olyan csomagban ajánlották az ügyfeleknek, ahol a kölcsön mellett egyéb szolgáltatást is kötelezően igénybe kellett venni. Erre tekintettel az EU-irányelv – így a hazai szabályozás is – megtiltotta az árukapcsolást, vagyis az olyan hitelajánlatokat, ahol a fogyasztó jelzáloghitel-szerződést külön nem köthet, csak más szolgáltatással vagy pénzügyi termékkel együtt. Nem korlátozzák viszont a jogszabályok a fogyasztó számára előnyös csomagban való értékesítést. Magyarul azt, ha a csomag elemei külön-külön is igénybe vehetők, de esetleg kedvezőtlenebb feltételekkel, mint a kapcsolódó szolgáltatásokkal egy csomagban kínált hitelszerződésnél.

Az árukapcsolás tilalma alól két kivételt enged a szabályozás:

  • a pénzügyi intézmény előírhatja, hogy a fogyasztó nála vezessen kizárólag a hiteltörlesztést szolgáló fizetési számlát (ennél viszont a hitelező nem számíthat fel díjat a számlavezetésért).
  • megkövetelheti, hogy az ügyfél rendelkezzen a hitelhez kapcsolódó életbiztosítással vagy az ingatlanfedezetre vonatkozó vagyonbiztosítással is.

Ez utóbbit viszont nemcsak az adott hitelezőnél, hanem bármely szolgáltatónál igénybe lehet venni.

Az árukapcsolás tilalmába ütköző szerződést a fogyasztók megtámadhatják a bíróságon. Fontos azonban, hogy ha nekik ad igazat a bíróság, akkor nem a jelzáloghitel-szerződés lesz érvénytelen, hanem csak az ahhoz kapcsolódó termék/szolgáltatás nyújtására vonatkozó megállapodás.

Egységes előtörlesztési szabályok

Megszűnt az előtörlesztésnél a jelzáloghitelek (eddig alkalmazott) hitelcél szerinti megkülönböztetése az előtörlesztési díjakban. Az ezután felvett lakáscélú és a szabad felhasználású jelzáloghitelek előtörlesztésénél így egységes felső korlátot – az előtörlesztett összeg 1,5 százaléka, jelzáloglevéllel finanszírozott hiteleknél 2 százaléka – szabott meg a hazai törvény (is).

Az előtörlesztési díj az előtörlesztett összeg maximum 1,5, illetve 2 százaléka lehetFotó: Tuba Zoltán - Origo

A másik jelentős változás, hogy ha az adós szeretne előtörleszteni, akkor a pénzügyi intézmény köteles az előtörlesztésre vonatkozó információkról, következményekről (azaz a fogyasztót terhelő előtörlesztési költségekről) írásban részletes tájékoztatást nyújtani neki.

Szigorodó értékbecslési szabályok

Szigorodtak a jelzáloghitel fedezetéül szolgáló ingatlanok értékbecslési szabályai is. A hitelintézetek kizárólag megfelelő szakképzettséggel rendelkező értékbecslőt alkalmazhatnak, kötelesek belső szabályzatban rögzíteni a jelzálog-hitelezési elveket, nyilvántartást kell vezetniük a fedezeti ingatlanok típusáról, és azok hitelbiztosítéki értékét külön jogszabály szerint kell megállapítaniuk.

Jönnek a jelzáloghitel-közvetítők

Új közvetítői kategóriaként megjelent a jelzáloghitelhez (vagy ingatlanlízinghez) kapcsolódó jelzáloghitel-közvetítői tevékenység, amelyet

  • kiemelt közvetítőként,
  • ügynökként, illetve
  • alkuszként is lehet végezni.

A függő jelzáloghitel-közvetítő speciális kategóriának számít ezentúl, mivel több tekintetben is eltérő szabályok vonatkoznak rá. Egyrészt tevékenységének megkezdése nemcsak bejelentéshez, hanem jegybanki engedélyhez is kötött, másrészt a jelzáloghitel-közvetítőnek – a független közvetítőkéhez hasonló – felelősségbiztosítással is rendelkeznie kell, ugyanakkor végezhet határon átnyúló tevékenységet, sőt akár fióktelepet is nyithat az Európai Gazdasági Térség bármely más tagállamában.

Hiteltanácsadás: személyre szabott ajánlatok

Az EU-irányelv nyomán bővült a kiegészítő pénzügyi szolgáltatások köre, és a hiteltanácsadás immár kiegészítő szolgáltatásként jelenik meg. Ez is a jelzáloghitelekhez, ingatlanlízinghez kapcsolódik, de nem a finanszírozás nyújtását vagy közvetítését, hanem személyre szabott ajánlatok elkészítését jelenti. E tevékenységet csak jelzáloghitel vagy ingatlanlízing nyújtására engedéllyel rendelkező pénzügyi intézmény, valamint jelzáloghitel-közvetítő végezhet.

Hiteltanácsadást csak engedéllyel rendelkező pénzügyi szolgáltató végezhetForrás: Photononstop/Govin-Sorel

A hiteltanácsadás esetében a fogyasztó számára egyik legfontosabb kérdés, hogy a tanácsadó kinek a termékeit ajánlja. A szabályozás e tekintetben megengedő: így hiteltanácsadó lehet az is, aki kizárólag saját vagy megbízója termékkörét ajánlja, de az is, aki a piacon hozzáférhető minden terméket figyelembe vesz. Utóbbi körülményről a hiteltanácsadást megelőzően a fogyasztót tájékoztatni szükséges.

Mint látható, az uniós irányelv előírásai itthon sok szempontból tovább „érlelték” az eddig is létező szabályokat, ám több új rendelkezést is hoztak. Utóbbiak elsősorban a fogyasztók felelős pénzügyi döntéseinek előkészítését, a hitelfelvétel következményeinek könnyebb megértését segítik. Hangsúlyozni kell ugyanakkor, hogy a szigorú fogyasztóvédelmi szabályok csak akkor vezetnek felelős hitelezéshez, ha azok körültekintő fogyasztói magatartással is párosulnak.

A cikk szerzője dr. Fülöp Szilvia, a Magyar Nemzeti Bank szakértője.