Kiadja a lakását? Van egy jó hírünk önnek

Kevés kellemetlenebb dolog létezik a világon, mint a nem fizető bérlőt kirakni az ingatlanból. Ráadásul sem a korábbi Ptk., sem annak bírói gyakorlata nem rendezte egyértelműen, hogy ilyenkor milyen összegű kártérítés illeti meg a bérbeadót. A jelenlegi Ptk. ugyan már szabályozza, hogy mit követelhet ilyenkor a pórul járt bérbeadó, a részletszabályok azonban korántsem kidolgozottak, és sok vitára adhatnak okot.

A 2014 márciusáig hatályban lévő Ptk. bírói gyakorlata már rendezte annak a kérdését, hogy mi történik, ha egy adásvétel (például valamely nyersanyag megvásárlása) valamely szerződő fél szerződésszegő magatartása miatt nem jön létre, és a másik félnek az adott nyersanyagot egy más szállítótól kell beszereznie, adott esetben magasabb áron. Ilyen esetben a kárt szenvedett fél követelhette azt a veszteséget, amely az eredeti adásvétel, illetve az ennek helyébe lépő új ügylet (az ún. fedezeti szerződés) közötti árkülönbség miatt érte – írta a Jalsovszky Ügyvédi Iroda.

Fotó: Vorigin Dóra

A két évvel ezelőtt hatályba lépett

új Ptk. rendet kívánt teremteni a kérdésben.

Mindamellett ugyanis, hogy fenntartotta a bérbeadó úgynevezett kárenyhítési kötelezettségét (azaz a bérleti szerződés felmondását követően a bérbeadó nem állhat karba tett kézzel, hanem minden ésszerű intézkedést meg kell tennie az ingatlan ismételt bérbeadása iránt), egyben kiterjesztette a fedezeti szerződésen alapuló kártérítés koncepcióját a tartós jogviszonyokra is. Így, ha a későbbiek során a bérbeadó az eredeti szerződés feltételeihez képest rosszabb feltételekkel tudja kiadni az ingatlant, úgy most már nem vitásan követelheti a különbözet megtérítését a szerződést szegő bérlőtől.

Jöhetnek a kártérítési perek

Bihari Levente, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda ügyvédje szerint, amíg a fedezeti szerződés gondolata viszonylag könnyen alkalmazható adásvételi szerződéseknél, úgy az a bérleti szerződések körében számos problémát felvet. Nyilvánvaló kérdésként merült fel, hogy melyik szerződés minősül fedezeti szerződésnek. A válasz egyszerűnek tűnik: amelyik szerződéssel a bérbeadó az eredeti szerződés megszűnését követően bérbe adta ugyanazt az ingatlant.

Kártérítés járhat annak, akit megkárosítottak Forrás: MTI/Marjai János

Követelheti-e mégis a bérbeadó előre, egy összegben a megszűnt és a fedezeti szerződés szerintidíjak különbözetét – vagy a kártérítés csak a fedezeti szerződés teljesítéséhez (tehát az új bérlő díjfizetési gyakoriságához) igazodhat és így a kártérítés is időszakonként, akár többéves időszakra elosztva lesz fizetendő? Más szavakkal, már a fedezeti szerződés megkötése is esedékessé teszi a kártérítést, vagy majd csak annak teljesítése?

Fontos szerepük lesz a bíróságoknak annak kimunkálásában is, hogy mennyire kell és lehet figyelembe venni a bérbeadó „észszerű" eljárását a fedezeti szerződés megkötése körében, vagyis milyen mértékig vizsgálhatja a bíróság azt, hogy a bérbeadó a leginkább kedvező helyettesítő szerződést kötötte meg.

Majd a gyakorlat megoldja

Az adásvételi szerződésektől eltérően, ahol a vételár mint legalapvetőbb szempont vizsgálata már önmagában is könnyen eldöntheti a kérdést, egy több évre szóló bérleti szerződés esetén egyáltalán nem biztos, hogy pusztán a bérleti díj összege az, ami a legésszerűbb választást meghatározza. Egy hosszú távú partner kiválasztása tipikusan több, komplex tényező függvénye; gondoljunk csak arra, hogy egy nagy presztízsű bérlő becsábítása a bérbeadó irodaházába akár diszkontált bérleti díj mellett is számokban nehezen kifejezhető előnyökkel járhat.

Forrás: MTI/Marjai János

Bihari Levente úgy látja, hogy a jelenlegi Ptk. nagy előrelépést jelentett a kérdésben, láthatóan továbbra sem teljesen egyértelmű, hogy adott esetben milyen kártérítés járhat a bérbeadónak, ha a bérlővel kötött határozott idejű szerződését felmondani kényszerül. Megnyugtató lehet viszont, hogy

már csak a részletkérdésekre hiányzik a válasz,

amit a bíróságok gyakorlata remélhetőleg minél hamarabb meg fog adni.