A szállodások keveslik, a társasházak viszont sokallják a külföldi vendégek számát, ezért azt szeretnék, hogy szigorúbb szabályozás vonatkozzon az Airbnb-n rövid távra kiadott lakásokra. A hazai turisztikát irányító szervezet is indokoltnak tartja a változtatást, de nem akarják betiltani a szolgáltatást. Mi lesz ezek után a külföldieknek kiadott lakásokkal?

A Magyar Turisztikai Ügynökség szerint indokolt a közösségi szálláshelykiadás, vagyis elsősorban az Airbnb szabályozása, mivel a szolgáltatás mostanra jelentős piaci szegmenssé nőtte ki magát. A szabályozásnak viszont nem lehet az a célja, hogy adminisztratív eszközökkel ellehetetlenítsék a szolgáltatást – tudta meg az Origo a Magyar Turisztikai Ügynökségtől (MTÜ).

Az Airbnb vendégeinek 7-8 százaléka a hotelektől pártolt átForrás: MTI/Máthé Zoltán

A hazai turisztikai irányító szervezet azt mondja, ez a szállástípus egyre népszerűbb, és elősegítheti, hogy a külföldiek két-három napnál tovább maradjanak Budapesten, ezáltal többet költsenek. Olyan szabályozási megoldást tartanak megvalósíthatónak, amely figyelembe veszi a versenysemlegességet, de egyúttal biztosítja a szolgáltatás minőségét, lehetővé teszi a visszaélések kiszűrését, és arra ösztönzi a bérbeadókat, hogy legálisan, a hatóságoknak bejelentve, adófizetés mellett folytassák a tevékenységüket. Az MTÜ hozzátette: a változtatást nem feltétlenül egy másik piaci szegmens, például a szállodák érdekei szerint kell megvalósítani. A hotelek ugyanis már régóta szeretnék elérni, hogy szigorúbb feltételek vonatkozzanak az airbnb-s lakáskiadásra.

Évente 840 ezer vendégéjszaka

„Nem indítunk háborút, és nem mondjuk, hogy bármit meg kell szüntetni – mondta Niklai Ákos, a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetségének (MSZÉSZ) elnöke. – De egyenlő vagy hasonló működési, gazdasági és szabályozási feltételekre lenne szükség, mert most a magánszállások felé lejt a pálya.”

A szállodaszövetség elnöke azt említette, hogy a szállodáknak szigorú műszaki, biztonsági, higiéniai, fogyasztóvédelmi és panaszkezelési előírásoknak kell megfelelniük. Ez nem vonatkozik a magánszállásokra, ezért tudnak olcsóbbak lenni. Az elnök szerint van olyan budapesti épület, ahol már olyan sok a rövid távra kiadott lakás, hogy szinte szállodaszerűen működnek,közösen végzik a takarítást és a karbantartást. Másrészt jó-e az országnak – tette fel a kérdést –, ha az olcsóbb szállások miatt kevesebb bevétel származik a turizmusból.

A vendégek egy része Airbnb nélkül nem jött volna BudapestreForrás: Picture-Alliance/AFP/Jens Kalaene

Azt viszont nem árulta el Niklai Ákos, milyen konkrét megoldást képzelnek el. Mint mondta, ők csak az európai tapasztalatok, javaslatok alapján évek óta bemutatják a problémát, EU-s szinten már vannak megoldási javaslatok is, de a pontos szabályozás kialakítása nem a szövetség hatáskörébe tartozik.

Az MSZÉSZ becslése szerint az Airbnb budapesti forgalma a szállodák külföldivendég-éjszakáinak mintegy 15 százalékának felel meg. Ez azt jelenti, hogy a fővárosi hotelekben 2015-ben eltöltött 5,6 millió vendégéjszakára csaknem 840 ezer Airbnb-s éjszaka jutott.A szövetség úgy számol, ennek körülbelül a fele plusz látogatókat jelent, akik bevételt hoznak az éttermeknek, fürdőknek és a többi turisztikai vállalkozásnak. Ezt tekintik a szállásmegosztás értékes oldalának, hiszen ezek a turisták amúgy nem jönnének Budapestre. A fennmaradó mintegy 420 ezer vendégéjszaka viszont abból ered, hogy a magánszállások a szállodáktól – főleg a három-négy csillagosoktól – csábítottak át vendégeket.

Niklai Ákos hozzátette, ezt támasztja alá az is, hogy idén a fővárosi szállodák külföldivendég-éjszakái nem növekedtek, miközben az országos adatok javultak. Másrészt a Magyarországra legtöbb turistát „küldő” tíz országból hatnál visszaesés történt, ami részben az Airbnb számlájára írható.

A házigazdák negyede több helyet hirdet

Az Airdna nevű elemző oldal szerint jelenleg 8535 aktív budapesti hirdetés van az Airbnb-n. Ezek a lakások, privát vagy közös szobák 4921 vendéglátóhoz tartoznak, 1285 tulajdonos több ajánlattal is szerepel az oldalon.

  • A 8535 helyből több mint 4100 tíz vagy több értékelést kapott, vagyis legalább ennyiszer már megszálltak ott.
  • A budapesti lakások ára átlagosan 13 960 forint egy éjszakára fejenként.
  • Az ár 15 ezer forintra emelkedik, ha csak a teljes lakások kínálatát nézzük.

A társasházak is tiltanák

Az airbnb-zők dolgát az utóbbi időben a társasházak is megnehezítik, a lakók ugyanis jogi eszközökkel igyekeznek gátat szabni a két-három naponta cserélődő, olykor hangoskodó vendégseregnek.

A Magyar Közös Képviselők Egyesületének szakmai igazgatója szerint jelenleg csak be kell jelenteni a lakáskiadást, a társasházak beleegyezése nem szükséges a nyilvántartásba vételhez (jelenleg ez csak szerencsejáték-szervezés és erotikus szolgáltatás esetén előírás). Weisz Gábor Miklós azt mondta, több jogi lehetőség is van az airbnb-zés korlátozására, de egyik sem igazán hatékony, miközben rengetegen keresik őket ezzel kapcsolatban.

Több házban például a szervezeti és működési szabályzatban tiltották meg a rövid távú lakáskiadást, de ha a házigazda ezt nem tartja be, nehezen lehet bármilyen szankciót érvényesíteni vele szemben. Az is elképzelhető, hogy utólag tiltja meg a társasház a lakás hasznosítási módjának megváltozását a lakhatás nyugalmával indokolva.

De ez is csak akkor működhet, ha eljárást indítanak, utólag pedig nagyon nehéz bizonyítani, hogy hónapokkal korábban mi történt a házban. Birtokvédelmi eljárást is lehet indítani például a zaj miatt, de ennek is kétséges a kimenetele.

Megfelelő jogszabályi háttérre lenne szükség, mert több társasházban élhetetlenné váltak a lakások a sok turista miatt” – mondta Weisz Gábor Miklós. Szerinte megoldaná a helyzetet, ha csak a lakóközösség előzetes hozzájárulásával lehetne a kiadáshoz szükséges engedélyt vagy regisztrációt kapni. Igaz, azt elismerte, hogy így jelentősen visszaesne a kínálat, hiszen a lakók nem érdekeltek a hozzájárulásban, és csak kis arányban egyeznének bele. Ezt azzal lehetne ellensúlyozni, ha tisztáznák a feltételeket, például a lakáskiadók magasabb közös költséget fizetnének.

Nem mindenkinek jött be

Bár a gyors haszon reményében rengetegen vágtak bele az airbnb-zésbe Budapesten, egyre többen csalódnak a rövid távú lakáskiadásban – legalábbis így látja az ingatlanszakértő. Schneider Zoltán, a Balla Ingatlanirodák belvárosi irodájának szakmai vezetője szerint nagyon sokan komoly reményekkel vágtak bele egy-másfél éve, akár egyetlen ingatlannal a rövid távú lakáskiadásba, de jelentős részük mostanra kénytelen belátni, hogy várakozásaik nem igazolódtak be.

Csak megfelelő minőségű ingatlannal érdemes belevágniForrás: AFP

Ingatlanjaikat lelakták a külföldi turisták, elmaradtak a remélt bevételek, és kiderült, hogy sokkal több vele a munka, mint hitték. Számításaik alapján sokan arra jutottak, hogy jobban jártak volna, de legalábbis nem rosszabbul, ha albérletként hirdetik meg a lakásukat. Különösen annak tükrében, hogy a bérleti díjak igen magasra emelkedtek az elmúlt években. A kudarcban gyakran közrejátszik az is, hogy rossz az ingatlan elhelyezkedése, és nem olyan a lakás minősége, mint amit a külföldi turisták elvárnak.

„Egy lepusztult házban, régi bútorokkal berendezett, rossz lokációjú ingatlannal, ahol nem működik a wifi, koszos a konyha, nem nagyon lehet turistákat vonzani” – mondta Schneider Zoltán. Ráadásul az ingatlan oldalán olvasható visszajelzésekből ez mindenki számára kiderül, és elrettenti a többi érdeklődőt. Ha pedig egy lakás emiatt csak 50 százalékos kihasználtsággal üzemel, akkor biztosan veszteséges a kiadása.

Pró és kontra

Akár újraszabályozzák, akár nem, a közösségi szálláshelykiadásnak számos kedvező és kedvezőtlen velejárója van. A szolgáltatás eredetileg a megosztásos üzleti modellen alapult: akinek van egy üres szobája, vagy például egy hosszabb utazás miatt egy kiadó lakása, az meghirdetheti egy egységes felületen. A fölösleges kapacitások kihasználásából aztán hamar üzlet lett, megjelentek a befektetők, akik kimondottan kiadási céllal vásároltak ingatlanokat, és nem ritka az adóelkerülés sem. 

A rövid távú lakáskiadás népszerűsége az ingatlanpiacon is megérződött: nemcsak a lakás-, hanem az albérletárak is rövid idő alatt sosem látott magasságokba emelkedtek. Arról nem is beszélve, hogy vannak olyan épületek, ahol akár tucatnyi lakáshotel működik, a lakók pedig nem tudnak pihenni. 

Másfelől az Airbnb-nek köszönhetően olyanok is jó minőségű szállást tudnak kedvező áron bérelni, akik amúgy lehet, hogy el sem utaznának. A kereskedelmi szálláshelyek áraihoz viszonyított olcsóság viszont csak egy szempont, sokan a hotelek személytelensége helyett választják a magánszállásokat.

Vonzerőt jelent az is, hogy a kiadott lakásokban a vendégek kicsit azt érezhetik, úgy élnek, mint a helyiek, pláne, ha a házigazda néhány bennfenntes tippet is ad nekik, mit érdemes felfedezni a városban. A sokszínű, ötletesen berendezett lakások önmagukban is vonzerőt jelentenek, az egységes értékelési rendszer pedig megkönnyíti a megbízható házigazdák és jó színvonalú lakások kiválasztását.