Indulhat az első otthonteremtési közösség szervezése

Szeniczey Gergő Magyar Nemzeti Bank

A Nemzeti Otthonteremtési Közösségek indulásáról és a konstrukció legfontosabb elemeiről Szeniczey Gergő, a Magyar Nemzeti Bank fogyasztóvédelmi és piacfelügyeleti ügyvezető igazgatója beszélt az Origonak.

Közel egy éve lépett hatályba a nemzeti otthonteremtési közösségekről szóló törvény. Mikor indulnak NOK-ok itthon?

Az első NOK szervező működését most engedélyezte az MNB. A törvény szerint ezután 30 nappal kezdhet tagtoborzásba, az általa szervezendő közösségek indulása még hónapokba telhet. A nagy ingatlanpiaci kereslet miatt a konstrukció elterjedhet, ám az, hogy hány közösség alakul, többek közt a NOK-ok marketingjétől, és értékesítési hálózatuktól is függ.

Egyáltalán milyen megtakarítási forma a NOK? Egy újfajta bank?

Nem. A cél hasonló,

a belépő tagok új lakóingatlanhoz juttatása 10-15 éves, havi előtakarékoskodással, ám közösségi keretek között.

Ez a forma eddig főképp Dél-Amerikában terjedt el a banki finanszírozás alternatívájaként. Mivel itt a közösség tagjai csak egymásra számíthatnak, nincs más tőkeerős finanszírozó, csak egy szervező, szigorú játékszabályok vannak. A tag nem teljesítése esetén például a NOK-nak nincs betét- vagy befektetővédelmi garanciája. Ha nem fizet, a már ingatlant szerzett tagot sem védi ugyanakkor például kilakoltatási moratórium vagy magáncsőd, és a jelzálogjoggal rendelkező közösség akár végrehajtással érvényesítheti igényét vele szemben.

A közösségi jelleghez kötődik, hogy – szemben a bankokkal – nincs kamatozás sem:

az előtakarékossági befizetések után nem számolnak betéti, a megelőlegzett összegre pedig hitelkamatot.

Szeniczey Gergő, a Magyar Nemzeti Bank fogyasztóvédelmi és piacfelügyeleti igazgatója Forrás: MNB/Járai László

Közösségi a finanszírozás, de mégis állami keretek közt, nem?

Abban az értelemben igen, hogy a NOK-ok működését jogszabályok szabályozzák, és a havi előtakarékossági befizetés összegétől függően akár évi 300 ezer forint állami támogatás járhat a tagnak megbízható szervező esetén.

Mire figyeljen az ember, mielőtt belép egy ilyen konstrukcióba?

Arra, amire más megtakarításoknál is. Tájékozódjanak – például a jegybank fogyasztóvédelmi honlapján – a működési szabályokról, győződjenek meg arról, hogy az egyéni igényeiknek megfelelő előtakarékosság-e a NOK.

Tényleg igaz, ami a hírekben áll, és ez egy „lakáslottó"?

Szó sincs róla. A megvásárolt lakás árát minden ügyfélnek ki kell fizetnie, nincs tehát nyereményről szó. Itt is van ugyanakkor szerencseelem – kit mikor sorsolnak ki –,

a tag szerencsés esetben egy évtized helyett, akár jóval hamarabb juthat lakáshoz.

A szerződéses összeg ötödének befizetése után ugyanis őt – közjegyző jelenlétében – kisorsolhatják, vagy ha többletbefizetést vállal, licittel szerezhet jogot arra, hogy a közösség többi tagjának befizetéseiből megelőlegezzék neki az ingatlanvásárlást. Ám a lottóval ellentétben a NOK-oknál a megelőlegzett összeget az ingatlanhoz jutás után, a szokásos havi törlesztéssel vissza kell fizetni.

Szeniczey Gergő, a Magyar Nemzeti Bank fogyasztóvédelmi és piacfelügyeleti igazgatója Forrás: MNB/Járai László

Ki léphet be a NOK-ba?

A szervezők nyilvános felhívással toborozzák majd a tagokat. Bármely magánszemély csatlakozhat, aki vállalja a rendszeres előtakarékossági, szervezési és biztosítási díjbefizetéseket, illetve – nyilatkozva jövedelmi helyzetéről is – megfelel a NOK szervező fizetőképességi vizsgálatán. A szervező a közösség nyilvántartásba vétele után szerződést köt a tagokkal, és kezdődhet az előtakarékossági periódus. Megfelelő havi befizetési képesség nélkül nem lehet csatlakozni, a negatív banki adóslistán szereplőknek pedig a közösségek valószínűleg nem előlegezik meg a lakóingatlan árát.

Tíz év hosszú idő, sok minden változhat. Menet közben ki lehet-e szállni?

A belépés előtt kétségkívül több dolgot át kell gondolni. Ha a tag például ki akar lépni a közösségből, vagy 3 hónapig nem fizeti vállalt előtakarékossági összegét, és kizárják, akkor addigi befizetéseihez csak a közösség megszűnése – 10-15 év – után jut hozzá. Tagságát viszont átruházhatja, ha talál maga helyett megfelelő belépőt. Ha az ingatlan megszerzése után késlekedik, otthonát kockáztatja. Megtakarításai kapcsán ugyanakkor állíthat kedvezményezettet, és azok természetesen öröklődhetnek is.

Röviden a NOK-ról

• Magánszemély csak új építésű lakást, lakóházat vehet segítségével (átalakítás, bővítés, használt lakóingatlan vétele nem);
• Minimum 120 fős közösségek, 10-15 éves kötelező tagság, menet közbeni kilépésnél csak a végén jár vissza az előtakarékossági befizetés;
• 10-40 millió forint előtakarékossági összeg (ennél drágább ingatlanhoz a tag plusz saját ereje kell), befizetésre nincs betéti kamat, megelőlegzett ingatlanszerzési összegre nincs hitelkamat;
• Előtakarékossági 20 %-ának befizetése után, ha a tagot sorsolással vagy licittel kiválasztják, a közösség megelőlegezheti az ingatlan vételárának (NOK szerződés szerinti) további részét;
• Állami támogatás: előtakarékossági befizetések 30 %-a, maximum havi 25 000 Ft;
• Tag fizetési terhei: egyszeri regisztrációs díj, havi előtakarékossági befizetés (min. kb. 56 000 Ft), havi szervezési díj + áfa (min. 12 700 Ft), ingatlanszerzésnél: értékbecslési, ügyvédi, közjegyzői, földhivatali díj, hitelfedezeti életbiztosítás, ingatlanra vagyonbiztosítás;
• Nincs OBA, Beva vagy más garancia az előtakarékossági befizetésre, ingatlanszerzéshez többletbiztosítékot kérhetnek, megelőlegezett összeggel ingatlanszerzés utáni nem fizetésnél nem véd a kilakoltatási moratórium vagy magáncsőd.

A tagok számára kockázatokkal is járhat a NOK?

Az bizonyos, hogy nagyon alapos átgondolást igényel a NOK-ban való részvétel, hiszen hosszútávú anyagi elkötelezettséget jelent. Fontos tudni, hogy merőben új konstrukcióról van szó, mellyel kapcsolatban tapasztalat még nem áll rendelkezésre.

Az OBA garancia hiánya is egy olyan tényező, amelyről fontos, hogy a szerződő fél tudomása legyen. A legfontosabb tehát a tudatos döntéshozatal.

A jogszabály tartalmaz garanciális elemeket és az MNB is szigorúan felügyelni fogja a NOK szervezőit. Számba kell venni az egyszeri és rendszeres költségeket is, ám ezekkel szemben állami támogatás is járhat az ügyfélnek. Ha egy tag jogosult lesz megelőlegezett összegre, a szabályok szerint maximum egy éve van megtalálni a megfelelő új ingatlant – amihez figyelembe kell venni az eltelt időszakban az új lakáspiacon bekövetkező esetleges ár és kínálati változást is. Végül arra is kell figyelni, hogy a megelőlegezési szerződés megkötése előtt a tagok újbóli fizetőképességi felmérésen esnek át. Ha nem felelnek meg a feltételeknek, mert nincs megfelelő mértékű igazolható jövedelmük, az akár a közösségből történő kizárással is járhat, akkor is, ha korábban szerződésszerűen teljesítettek.

Hol lehet a NOK részleteiről tájékozódni?

A NOK szervezők nyilvános felhívásának minden lényegi információt – így a költségeket, tagsági szerződéstervezetet, panaszkezelés módját, stb. – tartalmaznia kell, és az érdeklődők kérésére közvetlen tájékoztatást is kell adniuk. Ezeket honlapjukon is folyamatosan elérhetővé kell tenni.

Szeniczey Gergő, a Magyar Nemzeti Bank fogyasztóvédelmi és piacfelügyeleti igazgatója Forrás: MNB/Járai László

Ha mégis vitás ügy alakul ki a tag és a NOK között, hol tehető panasz?

Első körben a szervezőknél – kötelező panaszkezelési szabályzatuk alapján –, például azok ügyfélszolgálatán. Anyagi, kártérítési jogvita esetén a hagyományos békéltető testületeknél vagy polgári peres úton érvényesíthető a követelés.

Mit felügyel a jegybank a NOK-ok esetében?

A NOK-szervezőt az MNB engedélyezi, közösségeit pedig – ha megfelelnek a törvényi előírásoknak – nyilvántartásba veszi. A szervező engedélyének feltétele többek közt 100 milliós alaptőke megléte, megfelelő belső szabályzatok és tárgyi feltételek kialakítása, vezető állású személyek szaktudásának igazolása. Hangsúlyosan vizsgáljuk majd, hogy a szervező megképezte-e a törvénynek megfelelő tartalékokat. Ezek szolgálják ugyanis a szervező által a közösség folyamatos működtetését. Akár a helyszínen is vizsgálhatjuk a szervezőket és közösségeik számait, jogsértésnél pedig helyreállíttatjuk a megfelelő működést, bírságolhatunk, akár vissza is vonhatjuk az engedélyt. A szervezőknek egyébként kötelező könyvvizsgálót is alkalmazni.