A kereslet továbbra is stabil a budapesti belváros ingatlanpiacán, de túl magasra emelkedtek az árak. Ez pedig végül visszafogja a tranzakciószámot. A szakértő szerint a tulajdonosoknak most már be kellene látni, hogy a használt lakások piacán az áremelkedés időszaka véget ért.

Habár a kereslettel továbbra sincs gond, mégis nehezebbé vált lakást eladni a belvárosi kerületekben. Ennek oka, hogy egyre kevesebb a helyesen árazott ingatlan. A helyzetet tovább nehezíti, hogy az érdeklődők döntő része a belvárosban befektető, akik profitban gondolkodnak, és pontosan tisztában vannak azzal, hogy mit éri meg megvenni, és mit nem - hívta fel a figyelmet Schneider Zoltán, a Balla Ingatlan V., VI. és VII. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Az "olcsón venni és drágán eladni" modell már nem úgy működik, mint régen

A tulajdonosok nagyon magasan tartják a hirdetési árakat, és azt gondolják, hogy ezeken az árakon el is fogják tudni adni lakásaikat. Akár 15-25 százalék is lehet a hirdetési árak és az ingatlan reális ára közt. Ez az árazás azonban a gyakorlatban nem működik, és előbb-utóbb ezt a tulajdonosok is kénytelen belátni.

A szakértő szerint a jelentős túlárazásnak az egyik oka, hogy a hirdetési árak torzítják a képet az ingatlanárakról: sokan azt hiszik, hogy annyiba kerülnek a lakások, amennyiért a hirdetési portálokon meghirdetik őket, így ők is hasonló vagy még magasabb árat szabnak meg.

IllusztrációForrás: Depositphotos

Az irreális hirdetési árak másik oka viszont egyes ingatlanközvetítők hozzáállásában keresendő. A legtöbb esetben ugyanis nem szabnak gátat a túlárazásnak, pedig megtehetnék. Beemelnek olyan ingatlanokat is a portfóliójukba, melyekről pontosan tudják, hogy azok az adott áron nagy valószínűséggel nem fognak elkelni. Ez viszont azzal jár, hogy a hirdetést látva a többi tulajdonos még magasabb ár-igénnyel áll elő,
így pedig egy ördögi körbe kerülünk, ahol az árak teljesen elszakadnak a valóságtól.

Schneider Zoltán ingatlanközvetítő tapasztalatai szerint azok a vállalkozók, akik korábban befektetési tevékenységgel foglalkoztak, ma már úgy vélekednek, hogy "nem nagyon éri meg" a belvárosban az ingatlanvásárlás, mert rendkívül mérsékelt az a haszon, amit "ki lehet hozni" egy ingatlanból. Ráadásul a magas árak mellett emelkedtek az építőanyag-árak, és nehéz összeszedni szakembereket is egy felújításhoz.

IllusztrációForrás: MTI/Krizsán Csaba

Satuban a bérlakások tulajdonosai

A befektetők másik típusába azok tartoznak, akik kiadásra vásárolnak. Ők valamivel nagyobb számban vannak jelen a piacon, de náluk is érezhető az elbizonytalanodás a rövid távú lakáskiadással kapcsolatos változások miatt. Egyre többen akadnak olyanok, akik kiszállnak ebből a tevékenységből. Főleg persze azok, akik mindössze egyetlen lakás kiadásával próbáltak meg "pénzt csinálni" - magyarázta Schneider Zoltán. Nekik jellemzően azért nem megy az üzlet, mert magasnak találják a költségeket, és elmaradnak várakozásaiktól a bevételeik. De a helyzetüket más tényezők is nehezítik.

"Satuba lettek fogva a rövid távú lakáskiadók", mert egyfelől ott a szállodalobbi, amelynek nem tetszik a tevékenységük, másik oldalról az adóhatóság - tette hozzá a Balla Ingatlan belvárosi ingatlanközvetítője. Szerinte egyébként teljesen jogosan, hiszen a tevékenység egy része feketén zajlik. Mindezek mellett pedig még ott vannak a társasházak lakóközösségei, akiknek egyre kevésbé tetszik, hogy külföldi turisták zavarják meg a házuk nyugalmát.

A VIII. kerület éppen ezért már elgáncsolta a rövid távú lakáskiadás lehetőségét, de lehet, hogy ugyanez vár a többi belső kerületre is. Ami persze jelentősen megnehezíti ezt a tevékenységet, ráadásul a befektetők számának további csökkenéséhez vezet, ami végül az ingatlanárak esését eredményezheti.

Illusztráció123RF

Mi a helyzet a lakáscélra vásárlókkal?

Nemcsak a befektetőket késztetik megtorpanásra a túlárazott ingatlanok, hanem a lakáscélra vásárlókat is. Míg három évvel ezelőtt az volt a jellemző, hogy május környékén megindultak azok a szülők, akiknek volt egy kis megtakarításuk, ilyennel tavaly már alig találkozott az ingatlanközvetítő, és ez várható idén is. Az eltűnésük oka, hogy az a 10 millió forintos szoba-konyhás lakás vagy garzon, amely korábban a célkeresztjükben volt, ma már jóval többe kerül.

A belvárosban 20 vétel közül mindössze egy olyan van, amelynél lakáscélra vásárolja meg az új tulajdonosa az ingatlant - jelezte Schneider Zoltán, aki úgy fogalmazott, hogy a belvárosban már nem létezik az a "normál ingatlanpiac", ami mondjuk a IV. kerületben még jellemző. Nincs olyan, hogy családok költöznének be a belvárosba, akik megfelelő otthont keresnek maguknak itt. Vagyis itt hiányzik az, ami egyébként a "normál ingatlanpiac gerincét adja".

Illusztrációdreamstime

Schneider Zoltán szerint az látható, hogy továbbra is a kis lakások - melyek többnyire 25-40 négyzetméter közötti egyszobások - iránt mutatkozik folyamatos kereslet. Ezek közül is döntően a felújítandókra nagyobb az igény, de felújítandóból keresnek közepes méretűeket, azaz 50-80 négyzetmétereseket is. Az ennél nagyobb méretű lakásokra már szerényebb az igény, és ha jelentkezik is vevő, számára alapkövetelmény, hogy kettéosztható legyen az ingatlan.

Ami a jövőt illeti, az eladó lakások körében nem számít további áremelkedésre a szakértő. A vevői oldalon pedig a helyesen, reálisan árazott ingatlanok iránt kiegyensúlyozott keresletet valószínűsít. Összességében tehát azt lehet mondani, hogy csak a megfelelően árazott lakásokra van vevő.