Túl sok a bevásárlóközpont Dubajban

2019.11.14. 19:31

A lenyűgöző épületeiről, felhőkarcolóiról, beláthatatlan nagyságú bevásárlóközpontjairól ismert sivatagi város sajátos problémával néz szembe: túl sok a pláza a területén. Kézenfekvő lenne, ha újak akkor már nem épülnének, ám a Bloomberg beszámolójából kiderül, a plázastop nem is olyan egyszerű kérdés az emirátusok legismertebb városában.

Dubaj bevásárlóközpontjai jóval többek egyszerű kereskedelmi központoknál. Sokkal inkább tekinthetők élményközpontoknak, melyek jelentős részében számos attrakció is várja a látogatókat az üzletek mellett. Dubaj plázái a városon belül önmagukban is úticélokat jelentenek, egyúttal a város gazdagságának egyik jellemzői szimbólumai.

Egy bevásárló- és szórakoztatóközpont DubajbanForrás: Nadezda Murmakova / Shutterstock.com

Ám emögött aggasztó gazdasági problémák körvonalazódnak. A dubaji plázaépítési láz sok évvel ezelőtti indulásának az olajárnak az Öböl-menti államok számára kedvező szintje volt az egyik indukátora. S nem utolsó sorban az is, hogy Dubaj így képes volt előteremteni azokat a forrásokat, amelyekből a világ leglátványosabb épületeit húzhatta fel területén, versenyre kelve a világ más részeivel magasságban és extravaganciában.

De az olajár öt évvel ezelőtti brutális lefordulása a három évtizedes rekordról, érzékenyen érintette a sivatagi metropoliszt. Az ingatlanárak 2014 óta átlagosan 27 százalékkal estek az Emirátusokban, miközben az ország gazdasági teljesítménye átlagosan csak 2 százalékkal nőtt évente.

Ennek a visszaesésnek ugyanakkor nincs jele az építkezéseknél. Például a következő két évre előirányzott plázafejlesztések összesen több mint 1,5 millió négyzetméter felhúzását célozzák, ami nagyjából 40 százalékkal növeli meg Dubaj kereskedelmi ingatlanjainak területeit. Ezzel jelentősen megnő a mintegy 3,3 millió helyi lakost kiszolgáló üzletközpontok összesített területe.

A kiskereskedelem és a kapcsolódó szolgáltatások fejlesztésének látszólag továbbra is megvan a gazdaságilag racionális magyarázata, mégpedig az, hogy Dubajban ehhez a szektorhoz kapcsolódik a GDP 26 százaléka. A probléma ugyanakkor az - állítják az elemzők -, hogy a gigantikus plázák mindinkább koncentrálják az üzletterületeket, és ez nem biztos, hogy a jövőben is hasonló jövedelmezőséget fog biztosítani, különösen nem a tervezett új épületek felhúzásával.

Akvárium a világ egyik legnagyobb bevásárlóközpontjában, a Dubai Mall-banForrás: Origo

Dubaj még mindig a 2013-as, 100 dolláros hordonkénti olajár bűvöletében él, abban, hogy akkor nyerte el a 2020-as világkiállítás rendezési jogát. Akkor az elemzők előzetesen úgy számolták, hogy mire az eseményt megnyitják, a dubaji gazdasági növekedés eléri a 10 százalékot. Most viszont más a helyzet: piaci elemzők arra figyelmeztetnek, nem áll már meg az, hogy beruházók felhúznak újabb és újabb plázákat, azokat megtöltik bérlőkkel, és aztán mennek a következő projektre.

Például, idén a harmadik negyedévben, a kereskedelmi bérlemények kapacitásának 19 százaléka üresen állt, ami egyértelmű növekedés a két évvel korábbi, 12 százalékhoz képest. A város pénzügyi központjában található összesen mintegy 200 bérlemény az egyes felhőkarcolókban egy 272 millió dollár értékű "ingatlanfolyosót" hozott létre, ám ezek közül összesen ha kéttucat nyitott ki. A befejezetlen fejlesztések száma is aláhúzza azt, amit az elemzők mondanak: Dubajban legalábbi két évre le kellene állni a fejlesztésekkel, különben katasztrófa jöhet a kereskedelmi ingatlanok piacán.

Miért nem akarják ezeket a figyelmeztetéseket a beruházók meghallani?

Úgy tűnik, azért, mert nem látják, hogy kifulladt volna a piac. A város zászlóshajóinak számító központok ugyanis még mindig tele vannak látogatókkal és profitábilisak. Például a The Dubai Mall, amely a világ egyik legnagyobb ilyen létesítménye, a tulajdonos holding idei első kilenc hónapos nettó eredményének 6 százalákát adta. A vállalat ezért bővítené az üzlethelységek számát, mert úgy ítéli meg, mind a bérlők, mind a látogatók körében erre van igény.

A Dubai Mall bevásárlóközpontForrás: AFP/Photononstop/Bognár Tibor

A másik ok, amiért a beruházók ódzkódnak attól, hogy felbehagyjanak projekteket, az, hogy a központokat menet közben mindenféle szempontból nehéz lenne átpozícionálni. Lakóingatlan-fejlesztések esetén a szakértők szerint viszonylag könnyű dolguk van, ám a kereskedelmi központoknál úgy látják, ha már elkezdték, vagy az is lesz belőle, vagy semmi. Különösen a befejezés előtti komplexumoknál látják úgy, anyagilag kedvezőbb a beruházói oldalon, ha készre építik azt, mintha abban a státuszában hagynák félbe az építkezést

Harmadrészt pedig, az Emirátusokban még mindig a hagyományos kereskedelmi forma a nyerő. Míg például az Egyesült Királyságban 2018-ban 15 százalék volt az internetes vásárlások forgalma a nagy egészben, addig az Egyesült Arab Emirátusokban csak 4 százalék, az Euromonitor adatai szerint.

Persze hamarosan ez megváltozhat, hiszen az Amazon és néhány más nagy portál is a dubaji piacra lépést tervezi illetve hajtotta végre a közelmúltban, ami újabb változásokat hozhat a plázák életében.