A jövőben megszűnhetnek a lakáshitelek drága közjegyzői díjai

2019.12.14. 15:02

A Magyar Nemzeti Bank és a Magyar Bankszövetség egyaránt úgy gondolja, hogy a lakáshiteleknél különféle jogi és digitális megoldásokkal teljesen kiváltható lehet a tízezrekbe kerülő közjegyzői díj - nyilatkozták a szakma szereplői a Portfólió.hu-nak. Bár erről szóló döntés még nincs, de a két szervezet szándékai illetve állásfoglalása, ebbe az irányba mutatnak. A Magyar Országos Közjegyzői Kamara viszont másképp látja a helyzetet.

A közjegyzői közreműködés a lap szerint indokolatlanul megdrágítja a hitelfelvételt a hitelfelvevők számára. Léteznek olyan konstrukciók, ahol a bank ezt átvállalja, de ekkor viszont a banknál jelentkezik ez a költség. Ráadásul a közjegyzői díjak még nőttek is az idén, átlagosan 10-15 százalékkal.

Ez ugyancsak megnehezíti a hitelkiváltásokat és a hosszabb kamatperiódusra váltások egy részét is, amely pedig épp a biztonság irányába mutatna. Jelenleg mintegy 129 ezer adós tartozik az úgynevezett veszélyeztetett kategóriába a kamatperiódus rövidsége és a hátralévő futamidő hosszúsága szempontjából. Ők 2020. január 31-éig kapják meg a levelet a bankjuktól a fix kamatozásra váltással kapcsolatos lehetőségekről, ahol általában éppen a közjegyzői díj nagysága jelenti a legnagyobb akadályt.

A közjegyzőkre két szerep hárul a hitelszerződés során. Egyrészt a közvetlen végrehajthatóságot biztosítják, másrészt pedig a banktól függetlenül is tájékoztatják a hitelfelvevőket a jogokról és kötelességekről és ennek során meg is győződnek arról, hogy a hitelfelvevő megértette és elfogadta a hitelszerződésben foglaltakat.

Jogi - és technológiai - szempontból azonban ma már léteznek megoldások arra nézve, hogy hogyan lehetne helyettesíteni a drága közjegyzői munkát a jelzáloghitelezésben. Az elképzelések szerint a közvetlen végrehajthatóságot - megfelelő jogi alapokon - maguk a hitelszerződések is biztosíthatnák, emellett egy megfelelő, a jogszabályban definiált digitális platform is kiválthatná a közjegyző feladatait. A banki tájékoztatások alternatívájaként pedig egy bankfüggetlen intézmény, például a Magyar Nemzeti Bank (MNB) is garantálhatná, hogy a hitelfelvevő megismerte és megértette a rá vonatkozó jogokat és kötelezettségeket, különös tekintettel a nem fizetés esetére és a speciális esetekre.

Az MNB és a Magyar Bankszövetség sem javasol azonban jelenleg ilyen megoldást, ám a portál információgyűjtése során mégis ez az irány körvonalazódott. Az MNB 330 pontos Versenyképességi Programja és a Magyar Bankszövetség 22 pontos digitalizációs javaslatcsomagja is foglalkozik a közjegyzői közreműködés egyszerűsítésével.

Az MNB és a Magyar Bankszövetség elképzelései szerint idővel kimaradhatnának a közjegyzők a jelzáloghitelek szerződéskötési folyamatából, a közjegyzői kamara szerint azonban hosszú távon sem lehet helyettesíteni a közjegyző szerepét (a kép illusztráció)Forrás: Shutterstock

A fenti helyzetkép és a külföldről összegyűjtött példák alapján a lap megkereste a Magyar Országos Közjegyzői Kamarát (MOKK) is, hogy értékeljék a Magyar Nemzeti Bank javaslatait és a külföldi példákat.

A MOKK válasza szerint az MNB javaslatáról érdemben nehéz véleményt alkotni, ugyanis semmilyen részlet nem derült ki eddig a megvalósításról. Ezért összességében a jelenlegi formájában ezt egy kevéssé kidolgozott javaslatnak tartja.

A közjegyzők persze megértik, hogy egyszerűbb és költséghatékonyabb lenne az automatizáció, azonban a szerződéses és digitalizációs területen járatlan vagy kevésbé jártas ügyfelek számára „le kell fordítani" a banki szerződéseket.

Mivel azonban minden szerződés egyedi helyzetben történik, ez nem automatizálható. A közjegyzői részvételnek emellett fogyasztó- és jogvédelmi jelentősége is van, hiszen a közjegyző pártatlan.

A MOKK válaszában kifejti azt is, hogy a közjegyzői közreműködés nem feltétele a banki szerződések érvényes megkötésének, azt a hitelintézetek pusztán azért veszik igénybe, hogy így jogérvényesítési előnyhöz jussanak. Álláspontjuk szerint a szerződéskötési folyamat úgy is jelentősen egyszerűsíthető lenne, hogy a bank teljesen elektronikusan szerződne az ügyféllel, akinek így csak a legközelebbi közjegyzői irodába kellene bemennie, bankfiókba nem, ahol akár elektronikusan is aláírhatná a közjegyzői okiratot. Az ügyfél-hitelesítésre ugyanis amúgy is szükség van a digitális szerződéskötési folyamat során.

A fentiek, továbbá a válaszban kifejtett további okok miatt ezért a MOKK összességében nem tartja elképzelhetőnek, hogy bármely jogi hivatásrend munkáját, amely részt vesz a jelzáloghitelezés folyamatában, gépekkel ki lehetne váltani, beleértve a közjegyzőt is. Ugyanakkor hangsúlyozták, hogy természetesen vannak olyan ügyek, amelyeknél ésszerű lehet a közjegyzői eljárások digitális úton történő lebonyolítása.

A MOKK végül azzal zárta válaszát, hogy az összes közjegyzői ügynek éves átlagban kevesebb mint 2,5 százaléka kapcsolódik banki hitelügylethez, de a szervezet arról nem vezet nyilvántartást, hogy a közjegyzők bevételeinek hány százaléka kapcsolódik a jelzáloghitelezéshez.

A Magyar Országos Közjegyzői Kamara reakciója
1. A lakáshitelek költségei között messze nem a közjegyzői díjak a meghatározók, és még erős túlzással sem lehet őket „méregdrágának" titulálni, mint ahogy azt a cikk rögtön az elején, a leadben sulykolni igyekszik.
a, A lakáshitelek költségei között olyannyira nem a közjegyzői díjak a meghatározóak, hogy egy hitelfelvételhez kapcsolódó átlagos közjegyzői díj (50-60 ezer forint) kevesebb, mint például egy 10 millió forintos, 10 éves futamidejű lakáshitel egyhavi törlesztőrészlete. Egy ilyen jelzáloghitelnél az adós a futamidő végére több millió forinttal többet fizet vissza a banknak, mint amennyit fölvett, ehhez képest a közjegyzői díj elenyésző tétel. Emellett a jelzáloghitel-szerződések valamilyen formában történő közokiratba foglalása kiiktatja azokat a tetemes potenciális költségeket, amelyek – a hitelszerződés megszegése esetén – a tömeges, hosszan tartó bírói eljárások kapcsán merülnének fel. Ez a fajta „biztosíték" nemcsak az érintett felek, de az egész társadalom érdekeit szolgálja, és jelentős mértékben tehermentesíti az igazságszolgáltatás működését.
b, Nem a Magyar Országos Közjegyzői Kamara tiszte eldönteni, vajon tényleg drágák-e a jelzáloghitel felvételének költségei Magyarországon, de a mi figyelmünket sem kerüli el, hogy a Magyar Nemzeti Bank szerint a hazai a bankok nemzetközi összehasonlításban drágán és alacsony hatékonysággal működnek. Nem tartjuk valószínűnek, hogy ennek a közjegyzői költség volna az oka. Erős aránytévesztés tehát, amikor a hazai jelzáloghitelezés költségeinek csökkentésére valaki a közjegyzői tevékenységnek a hitelezési folyamatból való teljes kiiktatását veti fel egyedüli javaslatként, mint ahogy azt a cikk teszi. Gyanítjuk, hogy a bankok hatékonyságának javítására ennél sokkal jelentősebb és célravezetőbb megoldások is léteznek, amelyek egyébként még tovább gyarapíthatnák a hazai pénzintézetek amúgy is kimagasló mértékű profitabilitását. Többek közt erről is szól a Magyar Nemzeti Bank 330 pontos versenyképességi csomagja, kár, hogy erről a cikkben nem esik szó.
c, Ráadásul az idén tavasszal életbe lépett új közjegyzői díjrendelet alapján a korábbihoz képest még olcsóbb is lehet a közjegyzői díj, amennyiben a bankok hajlandóak (lennének) elfogadni az elektronikus okirat hiteles kiadmányát, illetve rövidebb (4-5 oldalas) okiratokkal is beérnék a gyakran 20-40 oldalas helyett. Ebben egyébként a közjegyzők tapasztalnak változást nyár óta: több bank rövidítette hitelszerződését, illetve az eleve rövidebb egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot is elfogadja a teljes szerződés közokiratba foglalása helyett. Az elektronikus okirat elfogadása azonban sajnos még továbbra is kevéssé jellemzi a bankokat, pedig a közjegyzők rendszere képes erre. A bankok az elektronikus okirat elfogadásával csökkenthetnék a költségeket és gyorsíthatnák a hitelfelvételi folyamatot is.
2. A közjegyzői hálózat kiiktatása a hitelfelvételi folyamatból komoly problémákat vetne fel a banki ügyfelek megfelelő tájékoztatása tekintetében is.
a, Örvendetesnek tartjuk, hogy az utóbbi években a pénzügyi edukáció és kultúra fejlesztésére jóval nagyobb figyelem irányul – kormányzati program is indult, és a legtöbb pénzintézet felvette a pénzügyi edukáció feladatát társadalmi kötelezettségeinek sorába. Ez a felvilágosító tevékenység azonban messze nem képes pótolni azt a konkrét személyre és szerződésre szabott, többnyire jogi felvilágosítást, amelyet a közjegyzők jelenleg nyújtanak.
b, Látszatmegoldás az is, ha az országos közjegyzői hálózat helyett valamely más intézmény (pl. a cikkben szereplő MNB) venné át az ügyfelek felvilágosításának a szerepét, hiszen ez egyrészt egy új, országos hálózat (valós vagy virtuális) kiépítését tenné szükségessé, másrészt nem törölné el az ezzel járó költségeket, hanem csupán egy másik szereplő vállára terhelné azokat. Amennyiben ebben felmerülne az állami szerepvállalás gondolata is, ez esetben a jogi tájékoztatás, felvilágosítás költségeit nem csak a hitelfelvevők, hanem minden magyar adófizető állná, azok is, akik nem vesznek föl hitelt, ami aligha nevezhető fair megoldásnak.
3. A cikkben a fixesítéssel kapcsolatban a közjegyzőket állítják ki bűnbaknak, mint akik miatt sok adós nem vált biztonságosabb hitelre. Arról szó sincs a cikkben, hogy a fixesítés során a törlesztőrészletek akár jelentős mértékben megnőnek, holott sokakat elsősorban ez tartja vissza az ügyfeleket a most alacsonyabb törlesztőjű, de kockázatosabb hitel leváltásától.
A fentiek alapján meggyőződésünk, hogy a közjegyzői szerepvállalás a jelzáloghitelezés során rendkívül értékes biztosítékot jelent a szerződésben vállalt kötelezettségek betartására, továbbá a hitelt felvevők tájékoztatására és érdekeinek védelmére, ami az ügyletben résztvevők körén kívül fontos társadalmi érdekeket is szolgál. A jelzáloghitelezés költségei valóban csökkenthetők (amennyiben erre szükség van), de ennek nem lehet egyedüli, és legfőképpen nem fő megoldása a közjegyzői szerepvállalás kiiktatása a folyamatból.

Forrás és további részletek: Portfólió.hu