A Magyar Nemzeti Bank (MNB) Pénzügyi sarok rovatában ma az alábbi kérdésre keressük a választ a jegybank szakértőitől: „Régi lakáshitelünk törlesztése elég borsos, látva a mostani kamatokat. Érdemes-e váltanunk hitelt, s ha igen, mire figyeljünk?" (B. Richárd, Tokod). Válaszol Binder István, az MNB felügyeleti szóvivője.

A hitelkiváltás előnye, hogy korábbi, esetleg magas kamatú lakáskölcsönünket olcsóbbra válthatjuk, egyúttal fix törlesztőrészletet is választva, ha eddigi konstrukciónk kockázatos változó kamatozású. A régi hitel lezárásához és az új felvételhez viszont többféle egyszeri költség kapcsolódhat.

Sokszor a legolcsóbb és leggyorsabb az, ha eddigi hitelnyújtó (számlavezető) bankunktól kérünk erre ajánlatot. Elképzelhető az is, hogy hitelkiváltás helyett egy – jóval kevesebb költséggel járó – egyszerű szerződésmódosítással tehetjük kedvezőbbé a feltételeket. Érdemes ugyanakkor legalább további 3-4 banki ajánlatot áttekinteni, összehasonlítani.

Ezek ismeretében az anyagi, biztonsági előnyöket és hátrányokat (akár egy kockás papíron) kiszámolva hozzuk meg a döntést! Ha még legalább 10 év van hátra futamidőnkből, változó és magas a konstrukció kamata, jó eséllyel megéri új hitelt választani.

Hitelkiváltásnál (vagyis egy új hitel felvételénél) régi hitelünk végtörlesztéssel szűnik meg, aminek banki díja – a szerződéskötés időpontjától függően – a végtörlesztett összeg 1,5-2 százaléka lehet. Költsége van a banki jelzálogjog törlésének (6,6 ezer forint) és a meglévő tőketartozást igazoló dokumentumnak (pár ezer forint) is. Az új hitelnek is vannak induló költségei, mint például a hitelbírálati díj, folyósítási díj. Ezeket viszont jócskán csökkenthetjük, ha az MNB által minősített fogyasztóbarát lakáshitelt igénylünk, amely a legtöbb banknál már elérhető, és hitelkiváltásra is alkalmas. Ezek közvetlen banki terhe ugyanis fele-kétharmada az egyéb piaci konstrukciókéinak. A fogyasztóbarát lakáshitelek a jegybank minősített hitelekkel foglalkozó oldalán hasonlíthatók össze egyszerűen és ingyen.

A fogyasztóbarát hiteleknél folyósítás előtt csak a tulajdoni lapmásolatért (3,6 ezer forint), a térképmásolat lekéréséért (3 ezer forint), a jelzálogjog bejegyzéséért (12,6 ezer forint), az ingatlan értékbecslésért, a folyósításért (a hitelösszeg 0,75 százaléka, de maximum 150 ezer forint) és a közjegyzői eljárásért (jogszabályi díjszabás alapján) kérhető díj.

IllusztrációForrás: Picture-Alliance/AFP/Thomas Eisenhuth

Hitelkiváltásnál teljesítenünk kell a(z új) bankunk által előírt hitelbírálati feltételeket: ingatlanfedezetünknek vagy/és jövedelmünknek el kell érnie bizonyos biztonságos szintet a hitelösszeghez képest. A hitelintézet a kedvezőbb feltételekhez, mint például a kamatkedvezményhez, kérheti azt is, hogy nála nyissunk folyószámlát, s jövedelmünk (legalább egy része) is ide érkezzen, illetve, hogy hitelfedezeti biztosítást kössünk az új kölcsönhöz. Kizáró ok lehet az új hitelre, ha aktív bejegyzéssel negatív adósként szerepelünk a Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR) korábbi hitelkésedelmünk vagy egyéb ok miatt.

Ha jelenleg igénybe vesszük a törlesztési moratóriumot, fontos szempont lehet az is, hogy hitelkiváltásnál kikerülünk ezen fizetési stop védőhálója alól, míg az egyszerűbb, és a jellemzően gyorsabban elintézhető szerződésmódosításnál viszont továbbra is élvezhetjük annak előnyeit.

Szerződésmódosítás esetén a járulékos költségek is alacsonyabbak lehetnek: ugyan van szerződésmódosítási és közjegyzői díj, de nem kell a végtörlesztésért, a hitelbírálatért, a folyósításért, a földhivatali törlésért és bejegyzésért sem fizetni.

A váltást összességében tehát akkor érdemes megfontolnunk, ha az új hitel – a végtörlesztési és induló egyszeri költségek mellett is – hosszú távon kedvezőbb feltételeket (mint például: kisebb törlesztőrészlet, kiszámíthatóbb, biztonságosabb, hosszabb kamatperiódusra fixált kamat) tud biztosítani. Így amit elvesztünk az egyszeri (akár százezres nagyságrendű) költségekkel, az akár többszörösen is megtérülhet a kedvezőbb új törlesztési feltételekkel.

A cikk szerzője Binder István, az MNB felügyeleti szóvivője