A UBS ingatlanbuborék-index korai figyelmeztető jezésként szolgálva a világ 25 nagyvárosának lakóingatlan-árait értékelte, továbbá buborékkockázatuk alapján pontozta és rangsorolta őket. A Visualcapitalist portál közölte a meglepő eredményt és a következtetéseket.

Az ingatlanbuborékok előzetes azonosítása nagyon nehéz. Habár sokan "felismerik a buborékot, ha látják", nincs azonban kézzelfogható bizonyíték a létezésére, amíg az ténylegesen ki nem pukkad. Akkor azonban már megtörtént a baj.

Impozáns felvételeket mutatunk a listán kiemelt városokról:

Boston városa - kattintson a képre!Forrás: Picasa

A jelek olvasása

A buborékokat nehéz valós időben megkülönböztetni, mivel a befektetőknek meg kell ítélniük, hogy egy piac árazása pontosan tükrözi-e azt, ami a jövőben történni fog. Ennek ellenére vannak olyan jelek, amelyekre érdemes odafigyelni. Vörös jelzésnek tekinthető például ha az árak függetlenednek a helyi jövedelmektől és bérleti díjaktól. A reálgazdaságban tapasztalható egyensúlytalanságok, például a túlzott építési tevékenység és hitelezés szintén buborék kialakulását jelezhetik.Mindezeket szem előtt tartva, melyik globális piacokon mutatható ki a legnagyobb a buborékveszély?

Az ingatlanbuborékok földrajza

Európa számos olyan városnak ad otthont, ahol extrém buborékkockázat áll fenn, idén Frankfurt am Main vezeti a listát. Németország pénzügyi központjában 2016 óta évente átlagosan 10 százalékkal emelkedtek a reál lakásárak - ez a legmagasabb arány az összes vizsgált város közül.

Két kanadai város is buborékos területen található: Toronto és Vancouver. Az előbbiben az ingatlanvásárlások közel 30 százaléka idén a több ingatlannal is rendelkezőkhöz köthető, ami azt mutatja, hogy az ingatlanbefektetés itt él és virul. Az e forró városi piacok lehűtésére tett erőfeszítések ellenére a kanadai piacok fellendültek, és áraik folytatták felfelé tartó menetelésüket. Valójában az elmúlt három évtizedben a kanadai lakóingatlanok árai nőttek a leggyorsabban a G7 országok közül. (G7-es országok: Egyesült Államok, Kanada, Egyesült Királyság, Franciaország, Japán, Németország, Olaszország + Európai Unió)

Az ábrán az ingatlanbuborék kockázatának leginkább kitett városok szerepelnek sorrendbe állítva (a vörös városoknál a legfenyegetőbb a buborék kipukkadása):

Az Ingatlanbuborék ábrájaForrás: Visualcapitalist

A feszült belpolitikai helyzet ellenére Hongkong még mindig a második legmagasabb pontszámot kapta ebben az indexben. Eközben Dubajt "alulértékelt"-nek minősítették, ez a vizsgáltak közül az egyetlen negatív pontszámmal rendelkező város. A lakásárak az elmúlt hat évben csökkenő tendenciát mutattak, és most közel 40 százalékkal alacsonyabbak a 2014-es szinthez képest.

Folyamatosan felfelé ívelő tendencia

A túlfűtött piacok jelensége nem újdonság, bár a Covid-19 járvány jelentősen megváltoztatta az ingatlanpiacok dinamikáját. A városközpontokban a lakásárak emelkedése évekig lényegében garantálható tendencia volt, mivel az emberek előszeretettel költöztek a centrumokba, ezáltal pedig az építkezések volumene is fellendült. Ugyanakkor a távoli munkavégés lehetősége és a cégek leépítése sok esetben eredményezte azt, hogy a nem városi területeken a kilencvenes évek óta először a lakásárak gyorsabban emelkedtek, mint a városokban. Ennek ellenére ezek a változó prioritások mégsem lohasztották le az ingatlanpiacot a vizsgált nagyvárosokban.

Összességében az árak szinte mindenhol emelkedő tendenciát mutatnak. Milánó, Párizs, New York és San Francisco kivételével mindenhol pozitív volt a növekedés az előző évhez képest.

Még az ingatlanbuborékok folyamatos növekedése mellett is van egyfajta bizonytalansági tényező. Az adósság/jövedelem arány tovább emelkedik, és a világjárvány idején enyhített hitelezési előírások ismét szigorodnak. Ha ehhez hozzávesszük a jelenleg zajló társadalmi változásokat, akkor e piacok jövőjének megjósolása még nehezebbé válik.