Megugrottak az ingatlanárak: már 100 millió forint a lakások átlagára a fővárosban

Országosan és éves összevetésben több mint 10 százalékkal emelkedtek a lakásárak az ingatlan.com februári lakásárindexe alapján. Budapesten közel 17 százalékos volt a drágulás. A fővárosban az eladó használt társasházi lakások átlagára már csak egy hajszálnyira van a 100 milliós lélektani határtól. Ingatlanpiaci szakértőket az áremelkedés okairól kérdeztünk, valamint arról, hogy milyen árakra számítanak a lakáspiacon az idei év egészét tekintve.

Az elmúlt hónapokban olyan mértékben élénkült a piaci kereslet, hogy ennek hatására februárban megugrottak a lakásárak – derül ki az ingatlan.com februári lakásárindexéből. 

A legnagyobb áremelkedésre Budapesten történt. 

A fővárosban az árak éves szinten közel 17 százalékkal nőttek az idei év második hónapjában, de januárhoz képest is kiemelkedő, 4,4 százalékos volt a drágulás. 

Országos átlagban visszafogottabb, de szintén erőteljes áremelkedés következett be: éves szinten 10,4, havi összevetésben pedig 2,4 százalékos volt az emelkedés. 

Az adatokat értékelve Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője elmondta: 

Az idei év elején felfutó kereslet februárban épült be igazán az árakba, az eladók viszonylag gyorsan beárazták a jelentős érdeklődést. Az országos, de különösen a budapesti drágulásban szerepet játszik, hogy a kínálat egyáltalán nem tart lépést a kereslettel. Hiába adnak fel évről évre és hónapról hónapra több lakáshirdetést a tulajdonosok és ingatlanközvetítők, a kereslet felszívja ezeket a piacról, így a választék szűkül. Ez pedig szintén hozzájárul az áremelkedéshez.

A befektetők relatív magas aránya eddig az idei év egészében jellemző volt: 10 lakásvásárlóból 3 befektetési céllal keres ingatlant, ami nagymértékben köszönhető az államkötvények bőséges kamatfizetésének. Korábban 10 vevőből 2 volt befektetési célú vásárló. A befektetők leginkább az új lakások és a nagyvárosok piacán vannak jelen.

Százmilliós szinten a fővárosi lakások átlagára

A budapesti drágulás eredményeként a használt lakások és házak átlagos négyzetméterára március elején már 1,24 millió forintnál tart. De vannak kedvezőbb árfekvésű kerületek, például a X. kerületben a használt eladó lakások és házak átlagos négyzetméterára 975 ezer forint, de a peremkerületek még ennél is olcsóbbak. A XV., XVI., XVII., XVIII., XIX., XX., XXI. és XXIII. kerületekben a használt eladó lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 767-922 ezer forint között mozog.

Az is a drágulás következménye, hogy a fővárosban vevőre váró használt társasházi lakások átlagos ára már a 100 millió forintot súrolja.

A százmillió forintot közelíti a fővárosi lakások átlagára 
Fotó: Balaton József / MTVA

Március elején 97 millió forintnál járt ez az érték, amire korábban még nem volt példa. A házakkal együtt az eladó használt lakóingatlanok átlagára a fővárosban viszont már 108 millió forint. Azoknak, akik a legalacsonyabb áron keresnek budapesti ingatlant, a használt társasházi lakások piacán érdemes körbenézniük. A XX. és XXIII. kerületben az átlagos lakásár 55 millió forint, de a XXI. és a X. kerületben is 57-58 millió forint az eladó használt társasházi lakások átlagára.

A Budapesten kívüli piacokat nézve továbbra is kiemelt szerepet játszik Pécs, Debrecen, Kecskemét és Szeged, ahol a legnagyobb a kínálat. A pécsi használt lakóingatlanok átlagos négyzetméterára március elején 732 ezer forintot tett ki, Szegeden 836 ezer, Kecskeméten 688 ezer, Debrecenben pedig 924 forint volt az eladó használt lakások és házak négyzetméterárainak középértéke. Ez utóbbi a legmagasabb érték a vármegyeszékhelyek körében.

A legolcsóbb vármegyeszékhelyek közé az eladó használt lakások és házak piacán Salgótarján, Békéscsaba, Kaposvár, Miskolc és Szolnok tartozik, ahol a négyzetméterárak átlaga 282 és 485 ezer forint között mozog.

Az általános ingatlanpiaci áremelkedést szemléltetik a Zenga.hu adatai is, amelyek szerint a népszerű és nagy fővárosi lakótelepeken igencsak elszálltak az árak. 

A legdrágább a 11. kerületben található Gazdagrét 1,2 milliós négyzetméterárral, 

de a káposztásmegyeri lakótelepet is magában foglaló 4. kerületi paneleket is valamivel több mint 1 millió forintos négyzetméteráron hirdetik meg.

Mi az áremelkedés oka?

A lakások drágulásának okai közül Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője mindenekelőtt a kereslet-kínálat egyensúlyának felbomlását említi. A lakáspiaci kínálat nem tart lépést a megemelkedett kereslettel, ami mögött egyrészt a vevői oldalon megnövekedett bizalom áll: sokan a pozitív gazdasági kilátások hatására szívesebben vesznek fel ingatlanhitelt. Emellett a megtakarító háztartások közül sokan – amelyek ezekben a hónapokban jelentős hozamokra tettek, illetve tesznek szert az állampapír befektetéseikből – szintén megjelentek a vásárlói oldalon. Akik nagyobb összegű állampapír mennyiséggel rendelkeznek közülük, azok akár több lakást is vásárolnak, akik pedig kisebb ilyen jellegű megtakarítással rendelkeznek, azok az állampapírok hozamaiból a lakáshitel önrészét tudják finanszírozni. 

Van olyan lakótelep, ahol a panellakások négyzetméterára átlépte az 1 millió forintot
Fotó: Shutterstock

Az elemzési vezető szerint a lakáspiacon érzékelhető egyfajta koncentráció, azaz meghatározóak a városok, illetve a városkörnyéki övezetek – ezeken a helyeken jelentősebb drágulás megy végbe, hiszen nagyobb a kereslet. Az elmúlt időszakban megfigyelhető volt, hogy azoknál a megyei jogú városoknál, ahol jelentős munkahelyteremtés ment végbe, sokan vásároltak ingatlant befektetési céllal, arra számítva, hogy az odaköltöző munkavállalók növekvő keresletet támasztanak a kiadó lakásokra. Debrecenben például volt olyan érdeklődő cég, amely száz-kétszáz fő számára keresett lakásmegoldást.

Soóki-Tóth Gábor a piaci várakozásokat tekintve leszögezte, hogy a megnövekedett kereslet rövid távon továbbra is fel fogja hajtani az árakat, azt viszont egyelőre kérdésesnek tartja, hogy alakulnak majd a piaci viszonyok az év második felében.

 Az elmúlt néhány év gazdasági turbulenciái ellenére nem volt áresés, ha nem következik be valamilyen extrém gazdasági sokk, akkor árcsökkenésre továbbra sem számíthatunk.

Az MBH Elemzési Centrum részéről Horti Flóra ágazati elemző azt emelte ki, hogy a tavalyi évben a csok és az otthonfelújítási támogatás is növelte a vásárlókedvet. Egyrészt tavaly jelentkeztek az előző évről elhalasztott vásárlások, illetve előrehozott vásárlások is megjelentek. Ennek hatására a Duna House adatai szerint 2024-ben 124 ezer feletti lakás adásvételi tranzakció történt az egy évvel korábbi 105 ezerrel szemben. 

Az újlakás építés jelenleg viszonylag alacsony, ezért a kereslet egy része a használt lakások felé fordul, ami már önmagában áremelkedést indukál ebben a piaci szegmensben is. 

Horti Flóra szintén kiemeli a nagy összegű állampapír-hozam kifizetéseket, ami miatt januárban – megint csak a Duna House adatai alapján – 36 százalékra növelte a fővárosi befektetési célú lakásvásárlásokat. Nagyon fontos, hogy az idei évben a kormány új intézkedései is – köztük a nyugdíjmegtakarítások lakáscélú felhasználása és a bizonyos esetekben akár 5 százalékos THM-plafon – tovább növelhetik a lakáskeresletet. 

Az MBH Elemzési Centruma az első fél évre további áremelkedést vetít előre, míg az idei év egészére vonatkozóan átlagosan bőven kétszámjegyű drágulást prognosztizálnak a lakáspiacon. Összességében pedig várakozásaik szerint 140-150 ezer tranzakció mehet végbe. 

Kevesebb új lakás kerül a piacra, ami magával húzza a használt lakások árát, mivel keresletnövelő tényező
Fotó: Karnok Csaba

Milyen lakhatási támogatások férhetők hozzá?

Az idei évben elindult új támogatásoknak és kedvezményes programoknak köszönhetően 

a kormány számos intézkedéssel támogatja a megfizethető lakhatást. 

Január 1-től például már igényelhető lakhatási támogatás a munkáltatótól. A havi 150 ezer forintos támogatás azért kedvező, mert a kafetériajuttatásokhoz hasonló az adóterhe. Ez éves szinten mintegy 1 millió 8 ezer forintos lehetőséget biztosít minden 35 év alatti munkavállaló számára. Aki albérleti díj támogatásához kéri, megkaphatja közvetlenül, vagy a lakás tulajdonosának utalja a munkáltató az összeget; lehet kérni a lakáshitelek törlesztéséhez is, ebben az esetben a hitelező bank kapja meg a támogatást, amely nem lehet magasabb a törlesztőrészletnél.

Az 5000 főnél kisebb településen élő vidékiek számára elindult a Vidéki Otthonfelújítási Program, amely keretében legfeljebb 6 millió forintos beruházást eszközölhetnek otthonukon, ebből 3 millió forintot pedig a kormány kedvezményes kamattámogatással tesz elérhetővé. 

Emellett vidéken indul a falusi csok kiegészített változata, amely keretében otthonfelújításra vagy akár felújítandó otthonra is fordítható ez a keretösszeg, itt a cél az energetikai korszerűsítés.

Az idei év áprilisától pedig a bankok által önként vállalt 5 százalékos kamatplafon is elérhető lesz energetikai célú felújítások esetében.