Iratkozzon fel hírlevelünkre 
Itt állíthatja be, hogy a Google keresőben elsők között legyen az Origo.huAz adásvételek számát tekintve a jelenleginél is nagyobb sebességre kapcsolhat ősztől a hazai ingatlanpiac az Otthon Start program elindulásával. A fix 3 százalékos program egy jelenleg is inkább keresleti jellegű piacra érkezik. Szakértők az Origónak adott nyilatkozataiból azonban kiderül: hamarosan jelentősen bővülhet a hazai lakásállomány nagysága, és az Otthon Start iránt érdeklődöket nem érdemes rekordmértékű áremelések rémével sem megingatni szándékukban.
Az első otthon megszerzését minden előzetes várakozás szerint hatékonyan támogató fix 3 százalékos program az elemzői konszenzus szerint keresleti jellegű piacra érkezik meg. Azaz vásárlói érdeklődés van a lakóingatlanok iránt, amit az Otthon Start program elindulása fel fog erősíteni. Kérdés, honnan lesz elég lakás a piacon, különösen újépítésű ingatlan, amelyek nem csak modernek és komfortosak, de energetikai szempontból is általában jóval kedvezőbb paraméterekkel bírnak a korábban épültekhez képest (már csak az előírások okán is)? Mennyit lendíthet az új lakások rendelkezésre állásán egy friss kormányrendelet, melynek nyomán gyorsabban kaphat engedélyt az Otthon Start programnak megfelelő lakásokkal épülő társasház? Szakértőket kérdeztünk a várható hatásokról.
Fotó: Unsplash
Otthon Start: sok ezer új lakást elbír a hazai ingatlanpiac – évente
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) által a 2025 első félévéről közzétett adatok szerint 5129 új lakás épült, ez 15 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban. A várható új lakások számát tekintve viszont brutális az ugrás: a kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 12 830 volt, ez 43 százalékkal több, mint 2024 azonos időszakában. A területi koncentráció középpontjában továbbra is a fővárost áll: Budapesten összesen 5992 lakás építésére adtak engedélyt, ami az előző év azonos időszaki 3,8-szerese.
Bár a részletes adatokra még várni kell, de elemzői konszenzus alapján igen valószínű az is, hogy az építőiparban is fordulatot hozott a második negyedév. A hazai építőipar egyik nagy megrendelője az újépítésű lakóingatlanok piaca, s azt, hogy valóban piacról van szó, a lakások cél szerinti aránya is mutatja: az első félévben az értékesítési céllal épített lakások aránya 66, a saját használatra építetteké 32 százalék volt, a megoszlás az eladásra építettek felé tolódott el, 6,7 százalékponttal. Vagyis némi megtorpanás után - összhangban az építőipari teljesítmény remélt visszarendeződésével - várható, hogy hamarosan újra nagyobb számban állnak rendelkezésre a használt lakások és házak mellett újépítésű lakások is az ottonteremtők számára.
A hazai építőipar egyébként a várakozások szerint 800 milliárd forintos megrendelésállományt remélhet az Otthon Start Programnak köszönhetően.
Némi leegyszerűsítéssel: kell is sok újépítésű lakás a hazai ingatlanpiacra, különösen az érkező Otthon Start programhoz, mely bár csak szeptember 1-jén indul, már a júliusi keresleti adatokon éreztette hatását. A lakásállomány növelése a kormányzati politika régi törekvése. Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter még tavaly év végén jelentett be egy ezt támogató, azóta 300 milliárd forintos keretösszegre bővített tőkeprogramot (a lakhatási tőkeprogram banki illetve beruházói oldalon való jelentőségéhez érdemes ezt az interjút elolvasnia az Origón).
Fotó: Unsplash
Sok minden fékezni fogja az árak emelkedését
Az Otthon Start programban az első otthonukat megvásárolni kívánók talán nem tulajdonítanak nagy jelentőséget a lakhatási tőkeprogramnak, pedig nem véletlenül foglalkozunk azzal itt is. Szakértők nem győzik hangsúlyozni, hogy a Lakhatási Tőkeprogramnak nem csak a lakásállomány gyarapításában (és minőségi javításában) van órási jelentősége (érdemes elolvasni Dr. Regős Gábor, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdászának kapcsolódó kommentárját a közszolgák otthontámogatási programja kapcsán). Hanem a vásárlókat valószínűleg egyik leginkább érdeklő és érintő kérdésben.
A Lakhatási Tőkeprogram a lakások számának növelésével járul hozzá, hogy - a konstrukcióba beépített fékek mellett - mérsékelje a kereslet-ösztönző kormányzati program vélt áremelő hatását.
Egyes elemzésekben visszatérő elemként - kritikaként - jelenik meg az fix 3 százalékos konstrukció áremelési hatása.
Ezen elemzők azonban figyelmen kívül hagyják a szintén idén induló Lakhatási Tőkeprogramot, amely keretében a következő négy-öt évben 1000 milliárd forintnyi fejlesztés indulhat el, 30 ezer lakás építését lehetővé téve
– hívta fel a figyelmet az Origónak az Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány két munkatársa, Pásztor Szabolcs kutatási igazgató, és Horváth Sebestyén elemző. Az elemzők értékelésükben jelezték: az idén 300 milliárd forint tőketámogatásban részesült tíz darab ingatlanfejlesztő alap, ennek 70 százalékát a fővárosban hasznosítják (erősítve az imént már jelzett területi koncentrációt).
Az első elkészült lakások fizikai átadására jövő év második felében lehet számítani.
Az biztos, hogy az építőiparban van kapacitás: a korábbi években az építőanyagoknál tapasztalható költségemelkedés és az infláció erőteljesen visszavetette az új lakások építését, számuk elmaradt az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége szerint kívánatos évi 25-30 ezertől. Ami kedvezőtlennek számított eddig, az az Otthon Start program fényében átértékelődhet: az építőipar lényegében „ugrásra készen áll”, futó megrendeléseiket már korábban beárazták, a a lakásépítési mélypontról pedig könnyebb a szektort feljebb emelni, ha kordában tartják áraikat. Így az építőiipari szereplők maguk is hozzájárulnak a lakásárak emelkedési ütemének mérsékléséhez.
Ez nem azt jelenti, hogy létezik bármiféle garancia az áremelések elkerülésére (keresleti piacról beszélünk), hanem azt, hogy az Otton Startban bevezetett négyzetméterár-korlát mellett más tényezők is hűteni fogják az áremelési kedvet.
A jelenleg bevezetett kiemelt beruházássá minősítés a program keretében létrejövő ingatlanfejlesztéseket is felgyorsíthatja
– jelzi Pásztor Szabolcs és Horváth Sebestyén. S ezzel a fontos megállapításukkal az áremelkedésről a lakáskínálat kérdésére térünk át.
Jöhet a kínálati felzárkózás?
Az Otthon Start programhoz kapcsolódó fontos rendelet jelent meg a Magyar Közlönyben. A rendelet lehetőséget ad arra, hogy a fix 3 százalékos program feltételeit teljesítő lakások építését kiemelt beruházássá lehet nyilvánítani.
Ez rendkívüli mértékben felgyorsíthatja az újépítésű lakások építését az engedélyezési folyamat egyszerűsítésével, vagyis érdemeben növelheti a lakáskínálatot.
Lánszki Regő, országos főépítés, építészeti államtitkár közösség oldalán a rendelet kihirdetését követően jelezte, hogy a „kiemelő rendelet” néven bevezetett új szabályozás „gyorsítópályát biztosít” a nagy volumenű lakásépítéseknek: gyorsabb engedélyezés, kevesebb adminisztráció, mindez állami vagy uniós támogatás igénybevétele nélkül is.
Fotó: MTI/Honéczy Barnabás
A rendelet fő pontjai:
- kiemeltté nyilvánítható minden legalább 250 lakásos projekt, amelynek minimum 70%-a megfelel az Otthon Start program feltételeinek;
- a minősítéshez nincs szükség állami vagy uniós forrásra;
- Csökkentett adminisztrációs teher és rövidebb engedélyezési folyamat;
- az Országos Építészeti Tervtanács szigorú szakmai előírásai és minőségi követelményei továbbra is garantálják, hogy modern, világos és fenntartható otthonok épüljenek.
A kiemelő rendelet várhatóan 20–25 ezer új lakásfejlesztést indít el már a következő évben – köztük olyan projekteket is, amelyek az Otthon Start nélkül nem valósultak volna meg.
Ez komoly lépés az évi 40 ezer új lakás célja felé, miközben biztonságot, megfizethetőséget és itthonmaradási lehetőséget teremt a fiatal generáció számára
– jelzi az építészeti államtitkár.
Az Oeconomus szakértői így értékelik ezt a rendeletet: „Egész Európában, így többek között Magyarországon is visszavetette az építési hajlandóságot az a túlszabályozás, amely jelentős költségnövelő tényezőnek bizonyult. Most a jogszabályalkotó lehetővé teszi a hitelprogram feltételeinek megfelelő, legalább 250 lakásos beruházások engedélyezését. A kiemelt beruházásként minősített projektek egyszerűsített és gyorsított eljárásban kaphatnak építési engedélyt.
A cél, hogy már ősszel megindulhasson több ezer új otthon építése az elsőlakás-vásárlók számára országszerte.
A megjelent jogszabály értelmében minden olyan építési beruházás, amely legalább 250 lakás megépítését célozza, és ahol a lakások legalább 70 százaléka az Otthon Start Program feltételrendszerének megfelel, kiemelt nemzetgazdasági beruházássá válhat. Ez azért fontos, mert ezáltal gyorsított engedélyezési eljárással szerezhet építési engedélyt.
Ennek következtében valóban korábban tudnak megvalósulni a következő évre tervezett beruházások, további dinamikát adva az idei év első felében beinduló építőiparnak.
Arra azonban, hogy a kiemelt beruházássá minősítés élénkítő hatásának statisztikai lenyomata is megjelenjen a következő évi ingatlanpiaci jelentésekre várni kell – jelezték az elemzők az Origónak.
Az Otthon Start az építőipart segíti, az pedig a gazdaságot
Pásztor Szabolcs és Horváth Szabolcs szerint az építőipar várható felpörgésének kedvező hatásait máshol is érezni fogjuk. Áttételes makrogazdasági hatásként mindenképpen érdemes megjegyezni, hogy a lakásépítési alszegmens az építőipar 30-40 százalékát adja. Az építőipar harmadát érintő állami kereslet és kínálat oldali ösztönzés a teljes szektorra kihat.
Az ágazat összességében a magyar GDP 10 százalékát adja, így a gazdasági összteljesítményre is pozitívan hat
– jelzik.
A meginduló projektek növelni fogják az építőipari foglalkoztatottak számát, ezzel a munkaerőhiányt tovább feszítve hozzájárulnak a dinamikus, európai szinten is kiemelkedő ütemű bérnövekedés fennmaradásához.
Fotó: Shutterstock
Az elemzők úgy látják, hogy az Otthon Start program és a Lakhatási Tőkeprogram stabilizálhatja az építőiparhoz kapcsolódó alágazatokat. További makrogazdasági szempont, hogy az Otthon Start Program mikortól jelent kiadást a központi költségvetés számára. Az idei évben a szeptemberi indulás, az igénylések beérkezése és az engedélyezés lefolytatása miatt a program csak jövő év második felében okoz jelentősebb kiadást kormányzat számára. Ugyanakkor a lakásvásárlások miatt befolyó illetékek az idei évben és a következő év első felében ellensúlyozzák a kamattámogatás költségét. Az építőipar élénkítése pedig ezt követően eredményezhet pozitív másodlagos gazdasági visszacsatolásokat, mérsékelve ezzel a projekt összköltségét.
Az Otthon Start Program kiemelt célja, hogy az építésügyi szempontok figyelembevétele mellett néhány hónapon belül több ezer újépítésű lakás fejlesztése indulhasson el az elsőlakás-vásárlók számára, ezzel kielégítve a fiatalok igényeit, stabil megrendelést biztosítva az építőiparnak, ezáltal érdemben hozzájárulva hazánk gazdasági növekedéséhez
– áll Pásztor Szabolcs és Horváth Sebestyén értékelésében.
