Iratkozzon fel hírlevelünkre 
Itt állíthatja be, hogy a Google keresőben elsők között legyen az Origo.huÚj pályára állította a hazai ingatlanpiacot az Otthon Start program. Egyszerre élénkítette a keresletet és szabta szűkebbre az árak mozgásterét. A konstrukció hatására meredeken nőtt a hiteligénylések száma és megugrott a lakás iránti érdeklődés is.
Az Otthon Start program alaposan felkavarta a hazai lakáspiac állóvizét. Miközben a vevői oldalon olcsóbbá és kiszámíthatóbbá tette a finanszírozást, az eladók számára szigorúbb kereteket húzott a lakás négyzetméterárak tekintetében. A kettős hatás már most jól látszik a számokban: a hiteligénylések száma napjainkra meghaladta a 15 ezret, miközben a kínálati oldal is kezd felzárkózni – mutatott rá közleményében az MBH Elemzési Centrum.
Az országszerte elindított, nemzetgazdasági szempontból kiemelt 12 újlakás-beruházásban eddig több mint 6000 épülő lakást jelentettek be. A következő években érkező átadási hullám, valamint az árplafon együttesen fékezheti a fővárosi drágulást, miközben vidéken nagyobb teret engedhet az áremelkedésnek.
Tízezer új lakást adtak el tavaly
Az Otthon Start indulását követően az ingatlanpiaci kereslet látványos ugrást mutatott. A becslések szerint 2025-ben nagyságrendileg 10 ezer körüli új építésű lakást értékesíthettek Magyarországon, ami az elmúlt tíz év legmagasabb értékének számít. Mindez annak fényében különösen figyelemre méltó, hogy a program meghirdetésekor az új lakások piacán mindössze egy-két olyan fejlesztés volt, ahol 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt kínáltak lakásokat. Eközben az Otthon Start hitelszerződések száma – új és használt ingatlanokra együtt – mára jócskán 15 ezer fölé emelkedett.
A hitelkihelyezések szerkezete ugyanakkor egyelőre nem az új lakások felé billen. Soós Csaba, az MBH Bank lakossági üzletfejlesztési ügyvezető igazgatója szerint a szerződések döntő többsége továbbra is használt lakásokhoz kapcsolódik. Az újlakás-vásárlások aránya jelenleg csupán 5-6 százalék, míg az új építésű projektekhez kötődő hitelek részesedése 3-4 százalék körül alakul. A szakember ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy a piaci magatartás változóban van: egyre több ügyfél kivár, és tudatosan inkább új építésű otthonban gondolkodik. A várható lakásépítési beruházások volumene ezt a trendet erősítheti, hiszen a következő években akár 50-60 ezer új lakás is megjelenhet a piacon.
Besegít az Otthon Start
A keresleti boom hátterében egyértelműen kirajzolódik az új lakások iránti erős vágy. Az Otthon Start egyik kulcseleme éppen ezért a kínálat felpörgetését célozta, mégpedig a nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházások jogintézményének megnyitásával. Ennek lényege, hogy azok a projektek, amelyekben legalább 250 lakás épül, és ahol az ingatlanok minimum 70 százaléka megfelel az Otthon Start négyzetméterár-korlátjának, gyorsított hatósági eljárásban és rugalmasabb szabályozási környezetben valósulhatnak meg. Ez nemcsak az engedélyezést rövidíti le, hanem kiszámíthatóbb fejlesztési pályát is ad a beruházóknak.
A kínálat bővítését egy másik jogi eszköz is segítheti: az új társasházi építményi jog. Ez lehetővé teszi, hogy a vevők már a tervezési fázisban lévő lakásokat is megvásárolhassák az Otthon Start hitel felhasználásával. Vagyis nem kell megvárni az építkezés előrehaladott állapotát – a finanszírozás már a papíron létező projektekre is kiterjedhet, ami jelentősen felgyorsíthatja az értékesítési ciklust.
Óriási igény van az új építésű lakásokra
Horti Flóra, az MBH Elemzési Centrum szenior ágazati elemzője szerint az adatok már a program indulása után egyértelmű jelzéseket adtak. Az értékesítési számok és az érdeklődések alapján óriási igény mutatkozott az új építésű lakásokra, ám a kínálat ezt csak késleltetve tudta lekövetni. „Idén viszont már várhatóak Otthon Start-kompatibilis átadások, és az idő előrehaladtával egyre több lakásprojekt indulhat majd, vagy léphet értékesítési szakaszba” – fogalmazott.
Jelenleg országosan 12 projekt kapott nemzetgazdasági kiemelést. Ezek közül Budapest dominál:
- a fővárosban 4000 felett jár a bejelentett lakások száma.
- vidéken négy városban történtek eddig bejelentések, összesen 2000-nél is több lakásról beszélhetünk
A kirajzolódó kép tehát kettős. Rövid távon a kereslet élénkülése és a finanszírozási könnyítések felfelé húznák az árakat, ám az Otthon Start által bevezetett árplafon, valamint a tömegesen piacra lépő új lakások kínálati hatása ezt tompíthatja – különösen Budapesten. Vidéken ugyanakkor, ahol a kínálat lassabban bővül és az árszintek alacsonyabbról indulnak, nagyobb mozgástér maradhat az áremelkedésre.
Az Otthon Start így nem pusztán egy hitelprogram, hanem komplex piacszervező eszköz lett: egyszerre ösztönzi a keresletet, szabályozza az árakat, és beruházásokra sarkallja a fejlesztőket.
A következő évek lakásátadási hulláma mutatja majd meg igazán, mennyire tud tartós egyensúlyt teremteni a felpörgő vevői igények és a fokozatosan felzárkózó kínálat között.
Az említett kiemelt beruházások egy része megjelent már a hirdetések között, de emellett több olyan társasház is épül, amelyet még nem kezdtek el értékesíteni, vagyis a legtöbb még a tervezőasztalon van. A legkorábbi átadásokra (Budapest XV. kerület Kincsem lakópark) 2026 II. – IV. negyedév között lehet számítani, de érdemes szem előtt tartani, hogy az átlagos kivitelezési idő a többszintes, többlakásos lakóépületnél 2,7 év.
Jelenleg az Otthon Starttal vásárolt lakások jelentős része saját célú: az ügyfeleink 35-40 százaléka első lakásvásárló, miközben a befektetési célú ügyletek aránya 25-30 százalékra mérséklődött. Ez éles váltás a korábbi időszakhoz képest, amikor is a befektetések domináltak a lakáspiacon, és egyértelműen mutatja, hogy a program elérte eredeti célját: segíti az embereket első otthonuk megszerzésében”
– húzta alá Soós Csaba, az MBH Bank lakossági üzletfejlesztési ügyvezető igazgatója.
Az Otthon Start a vevői oldalon kiszámítható, olcsó finanszírozást jelent, a kínálati oldalon viszont árfegyelmet hoz. Országosan ez az elmúlt időszakokhoz képest bőségesebb, OS-kompatibilis újlakáskínálatot eredményez, Budapesten azonban a 1,5 M Ft/m² korlát erős lokációs szelekciót kényszerít ki.
A KSH által kimutatott engedélyezési boom alapján a következő nagy átadási hullám 2027-2028 környékére várható; a kiemelt beruházások ezen gyorsíthatnak, de nem írják felül teljesen a kivitelezői és beszállítói kapacitáskorlátokat. A piaci szereplők számára a következő két év kulcskérdése: ki tud OS-kompatibilis terméket adni versenyképes energetikával és minőséggel, és persze, hogy ki tudja ezt időre átadni.
