<P>Vidéken is gyorsan emelkednek az eladási árak<BR/></P>

A lassan közhelyszámba menő fővárosi lakásingatlanár-boom mellett a kevésbé ismertetett vidéki lakáspiacokon is jelentős mértékű áremelkedéseket mutatnak az ingatlanpiaci összesítések. Az ország kelet-nyugati gazdasági megosztottságának hatása továbbra is erőteljesen érződik; a keleti megyék 10-15 százalékos árnövekményével szemben a kedvezőbb gazdasági paraméterekkel rendelkező nyugati országrészekben nem ritka a 10-22, sőt 27-30 százalékos - éven belüli - értéknövekedés sem.

Ám az egyes térségekben tapasztalt dinamikus áremelkedés nem jelent semmiféle garanciát a folyamat további hasonló ütemű folytatására, vagy esetleges megtorpanása ellen sem. A nemzetközi ingatlanpiacokhoz hasonló, esetenként hektikus árváltozások miatt azonban nem szabad nagyon messzemenő következtetéseket levonni a legkedvezőbb trendekből sem. Az összesítések szerint az elmúlt 10 évben 18-26 ezer közötti új lakás épült, miközben a kívánatos legalább 40-44 ezer lenne. Az építőanyagok 25 százalékos általános forgalmi adó visszatérítésének korábbi eltörlése egyébként valószínűleg a feketegazdaság irányába terelte a piacot és a legális kereskedelem visszaesésével a központi költségvetésnek mintegy 10 milliárd forintos kiesést okozott az elmúlt évek alatt.

Optimista prognózisok

A korábbi tendenciákat jól jellemzi, hogy az 1990. évi 58.000-ról 1997-re 24.000-re esett vissza az egy éven belül elkészült új lakások száma. Optimális gazdasági növekedés mellett viszont 2000 és 2005 között az 1998/99-es 25.000-28.000-es szinthez képest további 5-8 százalékos növekedés prognosztizálható a lakásépítések terén. A családi házakat hosszabb ideje a vidéki és a fővárosi ingatlanpiac egyik legvonzóbb kategóriájaként tartják számon az ingatlanforgalmazó társaságok. Tavaly egyébként Budapesten is jelentős mértékben csökkent az új építésű lakások száma, ami egyértelműen árfelhajtó hatást fejt ki a magyar lakáspiacon. Tavaly 19.278 új lakást vettek használatba, ami 5 százalékkal kevesebb az egy évvel korábbinál. 1999-ben 30.577 új lakásépítési engedélyt adtak ki, ami viszont 30 százalékkal magasabb az 1998. évinél. A KSH közlése szerint tavaly adták ki a legkevesebb használatbavételi engedélyt Magyarországon. Az év eleji értékelések szerint a lakásépítés új támogatási rendszerére vonatkozó szabályozás is befolyásolta 1999-ben az új lakások használatba vételét. Az idén február 1-jétől érvényes, folyamatos korrekció alatt álló új szabályozás ugyanis nyilvánvalóvá tette, hogy az új támogatások nem érintik a folyamatban lévő építkezéseket.

Engedélyezve

A KSH elemzése szerint az országban mindenütt érvényes, hogy lényegesen több a kiadott lakásépítési engedély száma, mint a használatba vett lakásoké. - tekintetben a megyei jogú városokban van a legkisebb különbség, minden más településtípus esetében 60-70 százalékkal több az új engedély. A KSH által regisztrált adatok azt mutatják, hogy a következő években Közép-Magyarországon és a Dunántúlon több lakást építenek, mint az Alföldön és az észak-magyarországi régiókban. Ezzel megfordult az a korábbi - valószínűleg kizárólag a szociálpolitikai támogatáson alapuló - tendencia, amely szerint a hátrányos helyzetű régiókban több lakást építenek, mint az ország más területein. Így a gazdaságilag gyorsabban fejlődő régiók a lakásépítés területén is nagyobb élénkülést mutatnak majd.

Nőnek az alapterületek

A legnagyobb lakások továbbra is a fővárosban épültek, míg a városi és a községi lakások alapterülete között nincs lényeges eltérés. Feltűnő viszont a régiók közötti különbség: a Dunántúlon az épített lakások alapterülete valamennyi megyében 100 négyzetméter, vagy annál több. Az ország keleti részében azonban sehol sem érik el ezt a nagyságot az ingatlanok. Az idén az első negyedévben a befejezett lakások száma egy, az új építési engedélyeké 32 százalékkal volt több, mint az elmúlt év azonos időszakában. Az építésügyi hatóságok 2000-ben az első negyedévben 2.600 új, befejezett lakásra adtak ki használatbavételi engedélyt, és 6.500 új lakás építése kezdődött el az új építési engedélyek alapján. Az első negyedévben a használatba vett lakások 20 százaléka, az új lakásépítéai engedélyek 37 százaléka érinti Pest megye településeit, annak ellenére, hogy a megyében az ország lakásállományának kevesebb, mint 10 százaléka található.

Borsodban félbehagyva

A legkedvezőtlenebb tendencia Borsod-Abaúj-Zemplén megyét jellemzi, ott 1998 óta folyamatosan csökken a befejezett és az elkezdett lakásépítések száma és ez az egyetlen megye, ahol a lakásépítés mindkét jellemző adata csökkenést mutat a múlt évhez viszonyítva. A KSH kimutatása szerint két és félszer annyi új lakás építésének megkezdését engedélyezték, mint amennyit befejeztek az első negyedévben. Az új lakásépítési engedélyek száma minden hónapban egyenletes növekedést mutatott az első negyedév során, 29-33 százalékkal haladta meg 1999 megfelelő havi adatait.

Csökkent a lakosság házilagos kivitelezésének jelentősége, a lakások 49 százaléka épült ilyen szervezésben, 37 százalékát építőipari főtevékenységet végző kivitelezők építették. Tavaly ilyenkor még a lakások fele készült házilagos kivitelezésben. Változatlanul a családi házas építési forma a leggyakoribb, a lakások 67 százaléka új családi ház építésével, további 10 százaléka meglévő családi házak bővítésével jött létre. Az átlagos lakásnagyság változatlanul 104 négyzetméter. A tavaly felépített lakások átlagos alapterülete 99,5 négyzetméter, ami 3 négyzetméterrel nagyobb, mint az 1998-ban elkészült ingatlanokéA használatba vett lakások építtetői között növekedett a gazdasági szervezetek szerepe, 10 százalékról 14 százalékra nőtt az értékesítés céljából épített lakások részaránya az első negyedévben. Az előző év első negyedévéhez képest Borsod-Abaúj-Zemplén megye és Budapest kivételével növekedett az új építési engedélyek száma az egész ország területén.

Lemaradó Budapest

Annak ellenére, hogy a fővárosban visszaesett az építési kedv, Pest megyét követően a legtöbb új lakásra itt adtak ki engedélyt, az országos adat 42 százalék Közép-Magyarországhoz tartozik. A beruházások által meghatározott likviditási viszonyok mellett jelentős árbefolyásoló tényező a külföldi befektetők jelenléte az ingatlanpiacon. A legtöbb ingatlant Budapesten vásárolják a külföldiek, vidéken pedig Somogy és Zala megye iránt mutatkozik a legnagyobb érdeklődés. Ezután következik a még nem említett Balaton melletti megye Veszprém, de jelentős a vásárlói kedv Győr-Moson-Sopron és Vas megyében is. A stabilan élénk érdeklődés teljesen érthető, hiszen a magyar árak még mindig számottevően elmaradtak az EU-n belüli ingatlanáraktól, viszont a csatlakozással párhuzamosan a jelenleginek akár többszörösét is érheti egy most megszerzett ingatlan. Somogy megyében a becslések szerint évi 1.500-2.000 ingatlanszerzési kérelmet benyújtó külföldiek több mint fele német, 20 százaléka osztrák, a fennmaradó hányad pedig Nyugat-Európa más országaiból, illetve az Egyesült Államokból került ki. Baranya vagy Vas megyében átlag évi 600-800 kérelem érkezik és viszonylag csekély a hivatalos okok miatt meghiusult üzletek száma.

Vezet a középkategória

Általánosságban elmondható, hogy a legnagyobb külföldi érdeklődés a középkategóriás lakások, üdülők iránt mutatkozik városokban és falvakban egyaránt. Főként a fővároshoz való közelsége és vonzó természeti adottságai miatt ismét 30 százalék körül növekedtek az esztergomi árak, itt jelenleg négyzetméterenként 90 és 100 ezer forint között lehet lakáshoz jutni. Átlagosan 20-22 százalékkal emelkedtek a Budapest vonzáskörzetének számító Budaörs, Dunakeszi és Vác árai, míg a szentendrei lakások árai az amúgy is maghas bázisértékek miatt csak 15-17 százalékos növekedést mutatnak. Az egyébként stabilnak tekinthető nyugat- és dél-magyarországi piacon az éves árnövekmény 15 és 20 százalék között alakult. Pécsett, Győrött vagy Szigetváron egységesen 20 százalék körül nőttek a lakásárak 1999/2000 folyamán. Messze kiemelkedik ebből a mezőnyből Szombathely, ahol az 1999. évi 100 ezer forint körüli négyzetméterkénti árak alig egy év alatt megközelítették a 120 ezer forintot, amely már nem egy fővárosi kerületnek is becsületére válna.

Práger István

(Magyar Hírlap)

Ajánlat:

Üzleti Negyed / Ingatlan