<P>Új célpont lehet a Belváros</P>

Lecsengőben van-e a bevásárlóközpontok építési mozgalma, vagy csupán - amerikai, nyugat-európai mintára - irányt váltanak a beruházók, s a külterületek helyett a belvárosokat veszik célba? Budapesten mindkét tendenciát képviselik még a befektetők, s voltaképpen az sem nagy baj, ha a vállalkozások egyike-másika kudarccal jár: az úgynevezett barna övezeteket felszámolták, építményeikben pedig lassabban megtérülő, ám ugyancsak igényes szolgáltatások kapnak helyet.

A hipermarketek, bevásárlóközpontok magyarországi előőrse már akkor elvérzett, amikor a vetélytársaknak talán még a gondolata sem pattant ki a megvalósító vállalkozók fejéből. A Hangár áruház - Budapest külterületi, elhanyagolt s ettől leértékelődő ipari övezetében - csak néhány esztendeig élt. Mégsem maradt követők nélkül a példa, hiszen néhány esztendővel később a Duna Plaza, illetve a Pólus kaput nyitott - a világra is. A folytatást jól tudja az ország lakossága, hiszen jóformán nincs olyan fővárosból kivezető főközlekedési út, sőt olyan megyeszékhely és más nagyváros, amelyiknek a határában ne várná a bevásárlók százezreit legalább egy üzletóriás. Talán még nem tehető ki a megtelt tábla a települések nevét feltüntető feliratok alá - a Tesco hamarosan rekordméretű hipermarketet ad át rendeltetésének a budaörsi Auchannel átellenben, a közeli Cora pedig több száz négyzetméternyi eladótérrel építi körbe meglévő egységét -, az azonban már aktuális kérdés: amerikai, nyugat-európai mintára felfedezik-e maguknak Magyarországon is a belvárosokat, hivatali negyedeket a kereskedelem óriásainak beruházói? A Duna Plazát létrehozó Transelektro Rt. befektetési igazgatója, Czigány Gábor, ha nem is nevezte nevén - YourSherpa - az informatikával, internettel kombinált újszerű kereskedelmi stílust, mégis jelezte, hogy nem csupán a "telítettség" az oka a városszéli, külterületi bevásárlóközpont-építési roham lecsengésének. Mint a Magyar Hírlapnak elmondta, hogy Európa egyik legnagyobb rendszeres ingatlanfejlesztési konferenciája Barcelonában az idén meghatározó súllyal foglalkozott az internetes kereskedelem hatásával, különös tekintettel a bevásárlóközpontok működésére, létesítésére. Az tehát biztosra vehető, hogy nagyon hamar boomja lesz mindazon termékek világhálón való kereskedelmének, amelyek nem igénylik a vevők közvetlen élményszerzését a beszerzés előtt. Egyelőre azonban még elképzelhetetlen, hogy az internet kiüríti, feleslegessé teszi a bevásárlóközpontokat, csak az bizonyos, hogy a hagyományos üzletóriásoknak is alkalmazkodniuk kell az informatika térnyeréséhez.

A Czigány Gábor emlékeztetett rá, Barcelonában két esztendővel ezelőtt voltaképpen még a bevásárlóközpontok építési hullámának elejéről számolhattak be a szakterület magyar ingatlafejlesztői. Azóta Budapesten - de az országban általában is - roppant agresszív beruházási boom zajlott le, s mint ahogy a Transelektro Rt. befektetési igazgatója lapunknak kijelentette: a két-három folyamatban lévő fővárosi, főváros-közeli hipermarket után vélhetően befejeződnek az ilyen fejlesztések. Sőt, a magyar fővárosban is mielőbb valóság lesz a nyugat-európai tendencia: "elindulnak" a Belváros kellős közepébe a kereskedelmi ingatlanprojektek. Igaz, nem annyira a külterületi hipermarketek közönségére, hanem újabb és újabb vevőkörre számítanak a sétáló utcák, a turisták látogatta környékek leendő áruházépítői. Az úgynevezett Városház projekt s a "nemzeti gödör" esetében például ilyen gondolatokat táplálnak. A Deák tér-Váci utca-Vörösmarty tér, a hamarosan elkészülő Meridián Szálloda környezetében bővítik a sétálóutcás belvárosi területet, s egyben a kereskedelmi létesítmények száma is gyarapodni fog.

A trend megváltozását tényként könyveli el a Pólust, Westend City Centert építő TriGránit Rt. is; értékesítési igazgatója, Kézdy György nem tartja valószínűnek, hogy újabb hasonló projektbe kezdenének bele Magyarországon. A fogyasztó, aki az elmúlt két-három évben igencsak jól járt - a bevásárlóközpontokban soha nem látott választékot talál, egyszerűen, kényelmesen, egy parkolással vásárolhat -, most azt tapasztalja, hogy már a hipermarketek is mind nagyobb hangsúlyt fektetnek a ruházati, műszaki és iparcikkek értékesítésére. Voltaképpen az így kialakult struktúra az egyik oka annak, hogy a kereskedelmi projektekben gondolkodó befektetők Budapesten is célba vették a belterületeket, a Belvárost. Kézdy György szerint azonban tetten érhető egy másik ok is, az, hogy a klasszikus áruházi kereskedelem viszont foghíjas az országban: a Skála és a Centrum egyesülése után összesen egy mérvadó lánc létezik csak. Persze hogy megmozgatja számos vállalkozás fantáziáját ez az egyébiránt csöppet sem olcsó beruházási lehetőség. A trigránitos vezető a külvárosi bevásárlóközpont és a belvárosi áruház kombinációjaként magyarázza a Westend City Centert, mely a kereskedelmen kívül egyáltalán nem véletlenül kapott irodaház és szálloda funkciókat is. Ezért nem lehet összehasonlítani a Pólus, illetve a Nyugati pályaudvar melletti épületegyüttes megtérülési adatait. Kézdy György szerint is azért látnak a befektetők fantáziát a belvárosi áruházak megvalósításában, mert nálunk ugyancsak honossá válik az amerikai, nyugat-európai életvitel, az, hogy két-három hetente kiautóznak a családok a külterületi bevásárlóközpontokba nagybevásárlásaikat megejteni, de az elegánsabb környezetre, a nem a mindennapos cikkek kínálatának megtekintésére, megvételére szintén igényt formálnak, mégpedig munkahelyük, irodájuk, lakásuk közelében, a nagyváros centrumaiban. Erre is példa a Westend City Center, hiszen nem csupán a környék lakói, hanem a tőszomszédságban felépült négy nagy irodaház dolgozói is rendszeres fogyasztói a komfortos környezetben elérhető szolgáltatásoknak: vélhetően ilyen funkciókat tölthetnek majd be az idővel felépülő abszolút belvárosi áruházak, kereskedelmi központok.

A napjainkban is épülő külterületi - például budaörsi - óriásokat a két hazai vetélytárs befektető cég, a Transelektro és a TriGránit nem félti, dacára annak hogy ők már ilyen projekteket nemigen kezdeményeznek. Czigány Gábor szerint a főváros határában építkező Tescóra is inkább az jellemző, hogy a piachódítás, a térnyerés a fontosabb szempont, semmint egy gyorsan megtérülő ingatlanfejlesztés. A brit nemzetközi nagyvállalat megteheti, hogy visszavesz befektetési elvárásaiból. Ettől még igaz az, hogy a főváros más részein már működő bevásárlóközpontok egyikének-másikának beruházói, üzemeltetői nem találják meg számításukat. A bérlők, tulajdonosok forgalma, üzleti haszna jóval alacsonyabb a vártnál, vagy éppen a hasonló kereskedelmi centrumokban fenntartott egységeik bevételénél, illetve versenytársaik jövedelmezőségénél. Kézdy György érvei hasonlóak, mint amilyeneket Czigány Gábor is megfogalmazott: bármennyire is fájdalmas az építtetőknek, tulajdonosoknak, bérlőknek, ha az üzletközpont - legyen az akár Csepelen, Óbudán vagy a Ferencvárosban - rosszul megy, az invesztíció lassan vagy semennyire sem térül meg, a városrész, a környék mindenképpen jól járt. Hiszen minden esetben úgynevezett barna zónában, ingatlanpiaci, közbiztonsági és megannyi más szempontból nem értékes területen jött létre az igényes, jól felszerelt, infrastruktúrával ellátott épület. S ha menet közben ki is derült, elhibázott számítások alapján folyt a beruházás, nem hagyták félbe a kivitelezést, mindannyiszor befejezték, s rendezett, működő objektumokat adtak át. Az más kérdés, hogy a későbbiek során új, más funkciókról gondoskodtak, gondoskodnak a nehezebb sorsú bevásárlóközpontok gazdái: a Suba esetében például a lassabban megtérülő, de megfelelő keresletnek örvendő fitnesscentrumot alakítottak ki az emeleti boltok helyén.

Azok az ingatlan-befektető cégek, amelyek a legutóbbi időkig a kereskedelem óriásait építették, általában új "terepet" keresnek vállalkozásaikhoz. A Transelektro üzleti partnerei a szállodaprojektekre, sőt a lakásépítésre koncentrálják erejüket. Czigány Gábor ki is fejtette, hogy a Duna Plazát is építő tőkecsoport a három hotelből - a már átadott Pávából, és Mérleg utcaiból, a jövő hónapban nyíló Meridiánból - álló vállalkozást tekintette átlagosnál magasabb befektetési hozamú ingatlanprojektnek, ám most már továbbléptek, mert a közeljövőt a növekvő fizetőképes kereslettel bíró lakásépítés időszakának tekintik. A másik nagy hazai bevásárlóközpont építő, a TriGránit és a mögötte álló tőkecsoport sem ott folytatja, ahol legutóbb - azaz a Westend City Centerrel - abbahagyta. Ők, miközben a leendő Nemzeti Színház melletti kongresszusi központ projektre összpontosítanak Budapesten, határainkon túli befektetésekre vállalkoztak. Kézdy György már az új vállalkozás avatási dátumát is közli lapunkkal: az irodaház-bevásárlóközpont együttest Pozsony belvárosában november 22-én adják át rendeltetésének. Északi szomszédunknál ugyanis gyakorlatilag mostanában veszi kezdetét az a folyamat, amelyik az ingatlanfejlesztők számára Budapesten befejeződött: a gazdasági feltételek ezekben az időkben alakultak olyanná Szlovákiában, hogy jó vállalkozás lehet a bevásárlóközpontok, hipermarketek építése.

Gergely László

(Magyar Hírlap)