Nehéz a kitörés a lakótelepekről

Vágólapra másolva!

A lakótelepi lakások a hazai lakásállomány ötödét teszik ki. A házgyárakban gyártott óriáselemekből összeszerelt panelházak a 60-as, 70-es években a "korszerű" tömegmegoldást jelentették. A 80-as évektől a lakások értéke a többi lakástípushoz képest csak jóval lassabban növekedett.

Vágólapra másolva!

Magyarország lakótelep ingatlanpiac lakásállomány

Magyarországon a lakótelepi lakások aránya jóval nagyobb volt, mint a nyugat-európai országokban: a városi lakások körülbelül 30 százaléka még mindig panellakás. Az 1980-as években a lakótelepi ingatlanok értéke elkezdett csökkenni, a folyamat azonban csak fokozatosan indult meg, amit tovább lassított a 90-es évek gazdasági válsága és a lakásépítésnek a visszaesése. A lakótelepi ingatlanok értékcsökkenése tehát sokkal kisebb mértékű volt, mint a nyugat-európai országokban. Ennek két oka is volt, egyrészt Nyugat-Európában a lakótelepi építkezés gyorsan leállt, mivel a piaci folyamatok nem igazolták a társadalmi igényeket erre a lakástípusra. Továbbá Magyarországon az akkori hivatalos álláspont szerint ez volt a háború utáni újjáépítés egyetlen lehetséges útja. Ráadásul a rendszer erősen támogatta a házgyáriparra alapított, korszerűnek tűnő építkezési formát. Korabeli dokumentumokból kiderült, hogy a panellakásokba költöző emberek jelentős része sokkal rosszabb körülmények között élt korábban. Magyarországon azóta is emberek tízezrei élnek lakótelepeken. Szakértők szerint egyelőre nincs pénz a panellakások lebontására, újabb, a mai kor elvárásainak megfelelő lakóépülettel való pótlására.

A lakótelepi lakások vonzereje az elmúlt két évtizedben folyamatosan csökkent. Ennek ellenére az elmúlt évek mobilitási statisztikája (azaz a költözések gyakorisága) azt mutatta, hogy a lakótelepi lakásokban élők sokkal mozgékonyabbak. A telepeken élő jóval nagyobb arányban kívánnak lakáshelyzetükön változtatni. Szakértők szerint ennek oka többek között az, hogy panellakások társadalmi megítélése romlott, az ott lakók jelentős része "menekülni" próbál a vasbeton falak közül. A panelekből elköltöző családok fele újabb lakótelepi lakásba kénytelen költözni, harmaduk azonban városi és város környéki családi házat vásárol.

A lakásárak is tükrözik ezeket a változásokat: a lakásárban mért távolság növekedett a lakótelepi és nem lakótelepi lakások között. A változás azonban korántsem olyan mértékű, mint ahogy az a lakótelepekről szóló hírek alapján várható lenne. Az elmúlt 10-12 évben a lakások árai lényegében követték az inflációt: 1998-ig a lakások árai 40 százalékkal csökkentek, az utóbbi három évben azonban behozták ezt az elmaradást. A használt lakások árai közötti különbségek nem feltétlenül vezethetők vissza egyértelműen a panel- és hagyományos építésű lakásokra. A lakótelepek között nagyon nagy különbségek vannak városszerkezeti elhelyezkedés, az épületek minősége tekintetében.

A mai lakótelepek legnagyobb problémája, hogy a relatív olcsón megszerezhető lakások csak nagyon drágán üzemeltethetőek, ugyanis a házak rendszerint energiapazarló központi fűtéssel működnek (távfűtés, esetleg több ház számára épített központi kazán). Hegedűs József, a Városkutatás Kft. ügyvezető igazgatója szerint ez egyfajta szegénységi csapdát jelent. Akik ideköltöznek vagy itt rekedtek, sokkal kevésbé rugalmasan tudják lakásfogyasztásukat anyagi lehetőségeikhez igazítani, és nagyon könnyen bekerülnek a felhalmozódó adósságok kelepcéjébe.

A kormányzat több pályázatot hirdetett meg az energiapazarló, elavult lakótelepi fűtési rendszerek korszerűsítésére. Tulajdonképpen ez a lakótelepi probléma alapkérdése. Vajon a felújítások révén az üzemeltetési költségek mennyiben csökkennek? Szakértők szerint amennyiben a felújítás nem vezet egy olcsóbban fenntartható lakáshoz, úgy hoszszabb távon csak a lakások egy részének lebontása lehet a megoldás.