Ma még túl sok a pénzéhes ingatlanügynök

Jobb, ha nem tárgyalnak az érdeklődők azzal az ingatlanügynökséggel, amelyik azért is pénzt kér vevőitől, hogy az értékesítésre felkínált ingatlanok címeihez hozzájussanak, hangsúlyozta lapunknak egy gyakorló ingatlanpiaci szakember. Szerinte még legalább egy-másfél évtizednek kell eltelnie, mire a hazai használt ingatlannal foglalkozó ügynökségek, vállalkozások közül a piac kiszűri a kóklereket. Manapság a budapesti használtingatlan-piac stagnál, ugyanakkor a felfutóban lévő új lakásokat kínáló ügynökségek felett is gyülekeznek a viharfelhők.

Sokan, sőt mondhatni rengetegen vagyunk ezen a piacon, de már ma mutatkoznak jelek, melyek arra utalnak, hogy csak azok az ingatlanforgalmazással foglalkozó cégek tudnak talpon maradni, akik mindent megtesznek a vevők és eladók kiszolgálására - fogalmazta meg tömör véleményét lapunknak Vasas Péter, a Davis & Harrison Kft. társtulajdonosa és vezetője. Az ingatlanforgalmazó vállalkozások között megtalálni a 70-es troliról leszállva, aktatáskából és mobiltelefonról lakásokat áruló, de igazi szakmai háttérrel nem rendelkező vállalkozókat csakúgy, mint a nagy világcégek hazai leányvállalatait.

Egy-két éve még szinte mindenki megélt a piacból, de az 1999. évi fővárosi ingatlanár-robbanás már lecsengett. Sőt a használt ingatlanárak már másfél év óta nem emelkednek, jó, ha az infláció hatását érvényesíteni lehet.
Vasas szerint ma a legnagyobb nehézséget az eladók meggyőzése jelenti: sokan irreálisan magas árakat akarnak elérni, holott ma már ez nem lehetséges a piacon.
Ennek több oka van a belbudai és Pest központi kerületeiben levő ingatlanok értékesítésével foglalkozó cég vezetője szerint. Vasas Péter úgy véli, hogy a külföldiek beruházása lecsengett: a mai bérleti árak ugyanis nem teszik lehetővé, hogy egy 14-18 millió forintért megvásárolt lakás bérbeadásával a befektetett tőke gyorsan megtérüljön. Ez az egyik oka az árak stagnálásának.

A másik pedig az olcsóbb lakáshitelek megjelenése. Azok a vevők, akik korábban használt lakásba fektették pénzüket, ma inkább beszállnak egy új társasházban kialakított lakás vételébe. Emögött főként a 3-7 százalékos hitelkamat, illetve a részletfizetésben rejlő előnyök állnak: nem mindegy, hogy tíz év alatt lehet kifizetni 8-10-12 millió forintot, vagy egyszerre.
Vasas ugyanakkor úgy véli, hogy az új lakások értékesítése körül is egyre több gond merül fel. Túlkínálat alakult ugyanis ki: általános tapasztalat, hogy a frekventált, bár drága - akár 400-500 ezer forint négyzetméterenkénti áron kínált -, de jó panorámás, kellemes környéken lévő lakások gyorsan, gyakran még az építés ideje alatt elkelnek, de sok-sok cég küzd azzal, hogy a társasházakban lévő, még eladatlan lakásokat értékesítsék. Ezek általában földszinti vagy rossz kilátással bíró lakások. Csakhogy a lakásépítők és forgalmazók számára éppen a lakások utolsó ötödének értékesítése hozza meg a várt 15-20 százalékos hasznot. Vasas Péter szerint van olyan új lakás, amelyet már két éve hiába kínálnak.

Az újonnan épült lakásoknál jóval olcsóbban lehet hozzájutni a használt belvárosi lakásokhoz. Ezen a piacon szintén túlkínálat alakult ki: a Davis & Harrison Kft. adatbázisa szerint például a Szent István körúton lévő 50 négyzetméteres lakás 11 millióért kelt el, az egyik legdrágább 74 négyzetméteres lakás négyzetmétere 220 ezer forint volt a közelmúltban. A VII. kerületben egy sor 145 ezer forint négyzetméterenkénti árú lakás vár vevőre.
Az ingatlanforgalmazók felelőssége is a lakásárak egy-két évvel ezelőtti felpörgése, ahogy szerepük van a mai túlkínálat kialakulásában is. A legtöbb cég ugyanis nem világosítja fel az eladókat arról, hogy irreálisan magas árakat kér tulajdonáért. Sok ingatlanos cég nem tesz mást, mint felveszi a rendelést, és két-három hónapig az eladó felé sem néz, csak várja, hátha beesik egy jól fizető vevő.

Vasas szerint ez a magatartás hibás. Úgy véli, az eladókat sem szabad hamis illúzióban ringatni, ahogy a vevőket sem szabad átvágni. Több tucat céget lehetne sorolni, ahol az ingatlanvásárlási lehetőségekről érdeklődő vevőjelöltektől több ezer forintot kérnek egy-egy címért, az ingatlan jellemzőiért. Ez átverés, fogalmaz Vasas, aki szerint a vevőjelöltektől egy fillért sem szabad elkérni ezen adatok fejében. Cége ezt a filozófiát követi, s úgy tűnik, sikeresen.

A budapesti ingatlanforgalmazók között kiemelkedő hatékonyságot ért el a cége tavaly. Ez nem önreklám, véli Vasas, de 2001-ben a munkatársak által szerzett értékesítési ajánlatok 78 százalékát sikerült valóra váltani. Emögött azonban sok munka van, s várhatóan ez lesz a jellemzője a következő évtizedekben is sikeresen munkálkodó ingatlanközvetítő cégeknek. A Davis & Harrison Kft. egy-egy munkatársa egy hónap alatt negyven-ötven eladót keres fel, s közülük négy-öt ingatlan tulajdonosa köt szerződést a céggel. Több mint háromnegyedük azonban néhány hét vagy hónap alatt vevőre talál segítségükkel. Amennyiben mégsem sikerült az üzlet, úgy az eladót egy fillér szolgáltatási díj sem terheli. A budapesti ingatlanforgalmazók 1-10 százalék közötti közvetítési díjjal dolgoznak. A kisebb, de törekvő cégek általában 4-6 százalékos kulcsot alkalmaznak, de a legtöbbször 3 százalékos díjszabás a jellemző. Vasas szerint azonban 3 százalékos díjbevételből nem lehet kitermelni a vállalkozás költségeit.

O. Horváth György

(Magyar Hírlap)

Ajánlat:

Ingatlan
(az Üzleti Negyed rovata)