Vettek egy jó nagy telket

2013.06.26. 06:14

Több mint másfél hónapja nem tud beköltözni a Fővárosi Vízművek egy általa nemrég megvásárolt óbudai ingatlanba, amelynek jelentős részére nincs is szüksége - ráadásul van olyan szakértői vélemény is, amely szerint többet fizetett érte a valós értékénél. Az eladó fél résztulajdonosának egy másik vállalkozása régi beszállítója a főváros cégeinek.

Biztonsági emberek kétoldali felvonultatása, közművezetékek átvágása, az ostromgyűrű felett darus kocsival beemelt étel - így festett április közepén az az ingatlanvita, amely a III. kerület egy ipari körzetében alakult ki két cég között. Az esetről akkor az Index számolt be először.

A Bründl árok 3. szám alatti ingatlant a tulajdonosa, a Morex '93 Kft. februárban eladta a Fővárosi Vízműveknek, majd felszólította a jelenlegi bérlőt, hogy költözzön ki. Az Outlander Kft. erre nem volt hajlandó, mondván, a határozott idejű bérleti szerződése 2014. december 31-éig érvényes. Az erőszakos módszereket sem nélkülöző huzakodás közben elindított birtokvédelmi eljárásban a bíróság a bérlőnek adott igazat (a határozat nem jogerős).

A bérlő tehát egyelőre maradt, azóta pedig tárgyal a bérbeadóval és a vevővel a megoldásról. Az ügyvezető-tulajdonosnak, Bócsi Leventének közben gyanús lett a sietség, amivel ki akarták tenni, ezért saját költségére készíttetett egy értékbecslést az IDD Budapest nevű céggel. Ebben az jött ki, hogy az ingatlan 252 millió forintot ér, ami 153 millióval kevesebb a főváros vagyonkezelő cége, a BFVK Zrt. által készített értékbecslés 405 milliós eredményénél. Ez utóbbi alapján egyezett meg a Vízművek a Morex '93 Kft.-vel 369 millió forintos vételár megfizetésében.

Nagy a különbség

Az, hogy két értékbecslés eredménye nem egyezik tökéletesen, nem meglepő - kiváltképp a jelenlegi időszakot is jellemző gyenge piaci forgalom esetén -, hiszen önmagában két különböző módszertan alkalmazása is okozhat csekély eltérést. Az első értékbecsléshez képest csaknem 40 százalékos különbség azonban szokatlanul nagy.

Megmutattuk az értékbecsléseket egy nemzetközi ingatlan-tanácsadónál dolgozó szakembernek is. Azt mondta, két becslés között nem szabadna 10 százaléknál sokkal nagyobb eltérésnek lennie, és hozzátette, a BFVK által készített esetében egyértelműen kifogásolható, hogy a piac kínálati áraiból indul ki. "Ez mindig eltorzítja az eredményt, a jelenlegi pangó piacon pedig különösen megtévesztő" - magyarázta. Egyúttal kijelentette, az alapul vett 7 százalékos tőkésítési ráta egész biztosan nem reális: egy elhelyezkedése és más tulajdonságai alapján sem kiemelkedően jó ingatlan esetében ennek az értéknek manapság két számjegyűnek kell lennie. A független értékbecslés 9-10 százalékkal számolt. (A tőkésítési ráta a piacon éppen elvárt éves hozamot jelenti. Adott bérletidíj-színvonal mellett minél magasabb, annál kisebb az ingatlan értéke.)

Könnyen lehet tehát, hogy a 369 milliós vételár több tízmillióval meghaladja a reális piaci értéket. Mindez azért is érdekes, mert a Vízműveknek az ingatlant eladó Morex '93 Kft. résztulajdonosa, Apáthy Zoltán nem ismeretlen a fővárosi cégvezetők számára. Az övé egyebek mellett az Árgus Security nevű biztonsági cég, mely honlapjának referenciák menüpontja szerint ügyfelei között tudhatta már az önkormányzat más cégeit, így a Fővárosi Közterület-fenntartó (FKF) Zrt.-t és magát a BFVK-t.

A kiszorítósdiból megmaradt kerítés most is ott állFotó: Hajdú D. András - Origo

További furcsaság, hogy a Vízművek jóval kisebb területtel is beéri, mint amekkorát megvásárolt. Az Outlander Kft.-nek átküldött szerződéstervezetében ugyanis az áll, hogy a kft. eredeti szerződésének lejártáig bérbe adná neki a teljes terület nagyjából kétharmadát, és csak a maradékot használná, külön bejárattal ellátva.

A Vízművek ezt érdeklődésünkre azzal indokolta, hogy az ingatlan kiválasztásakor központi szempont volt a nagy beépítetlen terület, ezért "kompromisszumos megoldásként" választottak egy, az irodák esetén az igényeiknél nagyobb, de a rendelkezésre álló beépítetlen terület szempontjából optimális ingatlant. Hat különböző ingatlant mértek fel a jelenleg is a III. kerületben működő Észak-Budai Hálózatüzemeltetési Kirendeltség elhelyezésére, mielőtt döntöttek. Az igazgatóság elköltöztetésére pedig azért van szükség, mert a mostani telephely üzemeltetése drága, és költséges felújításra szorul - áll a cég válaszában.

A vételár megalapozottságát firtató kérdésünkre reagálva a társaság egy 2008-as értékbecslésre hivatkozott, mely szerint a likvidálási ár 282 millió forint, márpedig ez, úgymond, "az alkalmazott gyakorlat szerint általában a forgalmi érték 60-70 százalékának felel meg", vagyis "a forgalmi érték 403-470 millió forintra tehető". Ez az értékbecslés azonban a válság előtt készült, azóta estek az ingatlanárak. Az Outlander Kft. ügyvezetőjének tudomása van egy 2012 júniusában elvégzett banki értékbecslésről, melyben már csak 280 millió szerepel forgalmi értékként. Az ingatlanra korábban hitelt nyújtó CIB Banknál kérdésünkre közölték, mivel ez üzleti titok, a számot nem tudják megerősíteni.

A Morex '93 nyilvánosan elérhető tavalyi mérlegében egyébként a tárgyi eszközök - mely kategóriába az ingatlanok is tartoznak - 165 millió forintos értéken szerepelnek. Ez nem feltétlenül nyújt támpontot a piaci érték meghatározásához, hiszen ha nem frissítették, akár egy nagyon régi becslés is lehet a könyv szerinti érték alapja, de itt megint érdemes megjegyezni, hogy a válság óta szinte minden ingatlan értéke csökkent.

A Vízművek válaszából kiderül, hogy nem készíttettek másik értékbecslést, mivel a felkért BFVK-tól korábban "mindig szakszerű, reális szakvéleményt" kaptak. Megemlítik azt is, hogy a tárgyalások során többszörös árlejtés eredményeként alakult ki a végső ár, a Morex '93 ugyanis eredetileg jóval többet kért.

Nem is annyiért bérlik

A tárgyalásokról tanúskodó egyik, 2012. októberi keltezésű levélben a Morex '93 Kft. ügyvezetője arról tájékoztatja a Vízművek vezérigazgatóját, Haranghy Csabát, hogy az (akkor éppen aktuális) 378 millió forintos ajánlatot a havi 11 ezer eurós bérleti díjat alapul véve számolták ki. (Ez a levél az üggyel kapcsolatos egyik per keresetében szerepel mellékletként.) Bócsi Levente ugyanakkor azt mondta az Origónak, hogy 2012-ben a cége csak havi 8 ezer eurós bérleti díjat fizetett, amit számlákkal tud igazolni. A különbség jelentős, márpedig ha a Vízművek ezt az adatot figyelembe vette, az befolyásolhatta a vételár elfogadásánál.

Tudomásunk szerint a Vízműveknek elvileg napi 50 ezer forintos kötbér jár április vége óta amiatt, hogy nem tud beköltözni. Arra a kérdésünkre, hogy a társaság behajtja-e a pénzt az eladón, azt a választ kaptuk, hogy valóban megfelelő mértékű kötbért kötöttek ki ilyen esetre.

Megkerestük a Morex '93 Kft. vezetőjét is. Morvai Zoltán annyit mondott, hogy álláspontjuk szerint az Outlander Kft.-nek nincs joga az ingatlanon tartózkodni, ezért továbbra is keresik a jogi eszközöket a helyzet megoldására. Az ingatlan eredeti vételárára és a kötbér nagyságára vonatkozó kérdésünkre Morvai Zoltán nem válaszolt. A vállalkozás résztulajdonosát, Apáthy Zoltánt többszöri próbálkozásra sem sikerült elérnünk.

"Ha beigazolódik, hogy a közpénzből gazdálkodó fővárosi cég a valós árnál többet költött, ráadásul a kelleténél nagyobb ingatlant vásárolt, az sérti azt az elvet, hogy közpénzből csak a még éppen elégséges mennyiséget szabad költeni, amit a büntetőjog hűtlen kezelésnek nevez" - kommentálta az esetet Ligeti Miklós, a Transparency International jogi igazgatója.