Adózási és illetékproblémák lakáseladás után

Jogi tanácsadóink - olvasóink leveléből válogatva - az ingatlanértékesítés utáni adózással, illetékfizetéssel felmerülő jogi problémákra, valamint a haszonélvezeti jog értékének kiszámítására hívják fel a figyelmet.

Egy családi ház 50 százalékos tulajdonosa vagyok 1987 óta. Eladás után kell-e adót vagy illetéket fizetnem, ha igen, mennyit? Mi a helyzet akkor, ha az eladásért kapott összeg egy részéből másik ingatlant vásárolok?

Ingatlan értékesítése esetén az eladót csak adókötelezettség terhelheti, az illetéket mindig a vevőnek kell megfizetnie. Adókötelezettsége egyáltalán nem keletkezik, ugyanis az eladás évében már több, mint 15 éve tulajdonosa az értékesítendő ingatlannak. Az újabb lakás vásárlásához kapcsolódó adókedvezmény (lakásszerzési adókedvezmény) csak akkor érvényesíthető, ha az eladás egyébként adófizetési kötelezettséggel járna.

Lakásszerzési adókedvezmény

Az 1995-ben vásárolt lakásomat el kívánom adni 12 millió forintért. Ebből a pénzből vásárolni szeretnék egy 8,8 millió forintos másik lakást. Lesz-e szja-kötelezettségem? Ha adóznom kell, igaz-e, hogy levonhatom következő költségeket: vásárláskor ügyvéd által adott számla, lakásfelújítás - parketta, járólap, fürdőszoba, vízvezeték-szerelés, amit számla igazol?

Az ingatlanértékesítés utáni adókötelezettséget a következőképpen lehet kiszámolni:

Az ügyletből származó bevétele az 1995-ös vételár és a jelenlegi eladási ár különbözete. Az ingatlan megszerzésével kapcsolatos igazolható költségek, valamint a beruházások igazolható költségei a jövedelemből valóban levonhatóak. Az így megmaradó bevételt csökkentheti 50 százalékkal. (Amennyiben ugyanis az eladás a vételt követő 6. évben vagy azt követően történik, a bevétel és a költségek különbözete évenként 10 százalékkal csökkenthető). Az így fennmaradó összeg után kellene a 25 százalékos adót megfizetnie. Amennyiben azonban másik lakást vásárol, akkor lakásszerzési adókedvezményt vehet igénybe, mivel jövedelem egészét lakásvásárlásra fordítja.

Az erről az évről szóló, következő évben benyújtandó adóbevallásában az ingatlaneladásból származó jövedelmet fel kell tüntetnie, de a fizetendő adó összegének megjelölésére szolgáló kockába 0 Ft-ot ír majd, mivel adókedvezményt érvényesít az eladással szemben. A lakásvásárlást igazoló okiratokat nem kell a bevalláshoz csatolnia, azonban 5 évig meg kell őriznie azokat.

Saját tulajdonomban lévő ingatlan értékesítésekor érvényesíthetek-e lakásszerzési adókedvezményt abban az esetben, ha az élettárs nevére vásárolok másik ingatlant a befolyó bevételből? Ha igen, utólag mivel kell bizonyítani az élettársi viszonyt?

A lakásszerzési adókedvezmény az szja-törvény szerint csak közeli hozzátartozók, illetve a volt házastárs javára érvényesíthető. Az élettárs nem tartozik a közeli hozzátartozók Ptk-ban meghatározott fogalmába. Az élettárs a jogszabály szerint "csak" hozzátartozónak minősül.

Amennyiben a szülő eladja a tulajdonában lévő lakóházat, és ezzel nagyjából egyidejűleg a gyermeke lakóházat vesz, amihez a szülő pénzét is felhasználja, van-e arra lehetőség, hogy a szülőnél ne jelenjen meg az ingatlan értékesítéséből származó bevétel adózandó bevételként?

Amennyiben igazolni tudják, hogy a gyermek lakásvásárlására fordították az eladott ingatlanból származó bevétel egy részét (például szerepel a gyermek adásvételi szerződésében, hogy a vételár egy részét ebből az összegből fedezik), akkor természetesen adózáskor igénybe vehető az adókedvezmény. Amennyiben a szülők már több, mint 5 éve voltak tulajdonosai az ingatlannak, akkor az adó csökkenthető, ha pedig több, mint 15 évig voltak tulajdonosok, egyáltalán nem kell adózniuk az értékesítés után, függetlenül attól, hogy mire használták az ebből származó bevételt.

El szeretném adni lakásomat, már le is foglalózták. Úgy tudom, hogy ha nem ingatlant vásárolok az eladási árból, akkor adóköteles ez az összeg. A lakásomat azért adtam el, hogy be tudjuk fejezni a férjem által vásárolt ingatlant, amit még házasságkötésünk előtt vásárolt, nincs még rajta lakhatási engedély. Ez az ingatlan teljes egészében a férjem tulajdona. Amennyiben az eladott lakás árát számlákkal bizonyíthatóan ráköltöm a családi házra, és a férjem a tulajdoni lapra ennek arányában bejegyezteti a tulajdonrészemet, akkor mentesülhetek-e adófizetési kötelezettség alól?

Egyrészt nem a teljes bevétel után kell adóznia, ajánlott cikkünkből megtudhatja, hogy milyen költségeket vonhat le a bevételből. Másrészt lakáscélú felhasználásnak minősül a közeli hozzátartozó (a házastárs ilyennek minősül) lakására fordított összeg is.