Új lakás, önerő nélkül - többféle lehetőség

A hazai ingatlanpiacon sok olyan reménybeli vásárló van, aki szívesen költözne új lakásba, ám nemhogy a megvásárolni kívánt ingatlan teljes ára, de még az induláshoz - és a hitel felvételéhez - szükséges önereje sincs meg. Korábban nem sok lehetőség állt ezen vevőréteg rendelkezésére, a lakáslízing és az úgynevezett százszázalékos finanszírozású hitelkonstrukciók keretében a vásárlás ma már nem lehetetlen - a részletekre azonban nem árt odafigyelni. A Duna House elemzése.

Jól követhető volt az elmúlt időszakban a folyamat: az élesedő versenynek köszönhetően a bankok egyre előnyösebb feltételeket kínáló termékekkel jelentek meg a lakáshitelezési piacon. Ennek eredményeként ma már több bank kínálatában szerepel a lízing és az úgynevezett szászszázalékos finanszírozás, amelyek megoldást jelenthetnek az önerővel nem rendelkező vevők számára. Ahhoz azonban, hogy önerő nélkül vásárolhasson lakást valaki, számos feltételnek meg kell felelnie - attól függően, hogy milyen konstrukciót választ.

Mennyi a részlet?

A leendő lakás kiválasztásához saját szempontjaink figyelembevétele mellett (elhelyezkedés, lakásméret, felszereltség, tájolás) fontos meghatározni, hogy milyen hosszú futamidőre mekkora havi törlesztőrészletet tudnánk bevállalni. A tervezgetésnél érdemes a realitások talaján maradni, a háztartás havi szabad jövedelmének 70-80 százalékát egyik bank sem fogja a hitelbírálat során megítélni. A piacon jellemző gyakorlat szerint havi jövedelmünk 30-35 százaléka az az összeg, amit a bankok elfogadható törlesztőrészletnek tartanak - jellemzi a helyzetet Murányi Ákos, a Duna House elemzési vezetője. Ez az összeg természetesen bankonként és ügyfelenként eltérő lehet.

Az alábbi példák segítséget nyújtanak a megvásárolható lakás értékének és a havi törlesztőrészletnek a meghatározásában - az adatok tájékoztató jellegűek, az egyes hiteltermékeken belül természetesen eltérések lehetségesek. A számításokhoz a svájci frank alapú hitelek szolgáltak alapul.

HitelFutamidő	10 év	15 év	20 év	25 év	30 év
7 millió	83 221	63 367	53 644	47 969	44 313
10 millió	118 887	90 524	76 634	68 527	63 304
12 millió	142 664	108 628	91 961	82 232	75 965
15 millió	178 330	135 785	114 951	102 790	94 956
18 millió	213 996	162 942	137 940	123 348	113 948

CHF alapú lakáshitel-törlesztőrészletek. Forrás: Duna House Hitelcentrum.
Az adatok tájékoztató jellegűek, nem minősülnek ajánlatnak.

Aki az árfolyamkockázattól tartva mégis inkább a forintalapú hitelt részesítené előnyben, annak tisztában kell lennie azzal, hogy a forintalapú hitelek magasabb THM-mel és törlesztőrészletekkel járnak - cserébe nem kell tartanunk a forintárfolyam ingadozásának következményeitől. Mint látható, az egyes hitelösszegek esetén a havi törlesztőrészletek közötti különbség akár 30-40 ezer forint is lehet.

HitelFutamidő	10 év	15 év	20 év	25 év	30 év
7 millió	96 827	80 777	74 140	71 019	69 462
10 millió	138 325	115 396	105 915	101 455	99 231
12 millió	165 990	138 475	127 098	121 746	119 077
15 millió	207 487	173 093	158 872	152 183	148 846
18 millió	248 984	207 712	190 646	182 620	178 616

CHF alapú lakáshitel-törlesztőrészletek. Forrás: Duna House Hitelcentrum.
Az adatok tájékoztató jellegűek, nem minősülnek ajánlatnak.

Ki finanszírozza?

Önerő nélküli lakáshitelt többféle konstrukcióban is fel lehet venni - elsőként nézzük a lakáslízinget. A lízing feltételei sokat "finomodtak" a tavaly év végi megjelenéshez képest, a konstrukció lényege, hogy a kiválasztott lakást a lízingcég megvásárolja, majd a vásárlónak birtokba adja - a futamidő végén pedig rendszerint a vásárló tulajdonába megy át az ingatlan. Fontos tudni, hogy - ellentétben a klasszikus lakáshitelekkel - a törlesztés évei alatt nem kerülünk tulajdonba, erre csak a törlesztések végeztével kerül sor, de természetesen létezik előtörlesztési lehetőség is. Némi önerővel azonban itt is rendelkeznünk kell, a folyósítási és egyéb költségek egy 10 millió forintos lakás 25 évre történő lízingelése esetében kb. 250 ezer forintot tesznek ki.

Ha mégis inkább a klasszikus lakáshitelt vennénk igénybe, az úgynevezett százszázalékos (vagy magasabb) finanszírozású konstrukciókkal barátkozhatunk. Létezik a piacon olyan hiteltermék, amely a hitelbiztosítási érték (ez az az összeg, amennyire a bank felértékeli a lakást) 115 százalékát finanszírozza, így a gyakorlatban is megvalósulhat a 0 Ft önerővel történő lakásvásárlás. Árnyalja a képet viszont, hogy ez a konstrukció jelenleg csak forintalapon érhető el. Az, hogy pontosan mennyire értékelik fel a lakást és jövedelmünk alapján mennyi hitelre számíthatunk, természetesen minden esetben egyéni elbírálás alapján dől el. A kívánt lakás elhelyezkedésétől kezdve havi jövedelmünkig sokféle szempontot vesznek figyelembe a hitelintézetek.

Ha megfelelünk a feltételeknek, jó megoldás lehet az állami támogatású Fészekrakó program, ez a konstrukció azonban csak a lehetséges vásárlók szűk körére érvényes. Önmagában a Fészekrakóval nem tudunk önerő nélkül lakást venni, azonban az úgynevezett "szocpol" felvételével megteremthetjük a vásárláshoz szükséges önerőt, és a piaci hiteleknél alacsonyabb törlesztőrészletekkel számolhatunk. A lehetőség csábító, azonban a szocpol felvételéhez szükséges gyermekek jövendő vállalása felelősségteljes döntést igényel. Teljesen üres zsebbel itt sem mindig tudunk belevágni a vásárlásba, a szocpolt ugyanis általában csak a vásárlás végső szakaszában folyósítják, így a lakás lefoglalásához szükség van némi alaptőkére. A piacon egyébként több hitelkonstrukció is létezik, amely a Fészekrakóhoz hasonló törlesztőrészleteket kínál, a program inkább a kisebb értékű lakások esetén lehet jó megoldás.

Negyedik megoldásként a hiányzó önerőt esetleg finanszírozhatjuk más, nem lakáscélú kölcsönből (például személyi hitelből), ám ezek összességében szinte biztosan jelentősen magasabb törlesztőrészleteket eredményeznek, lévén a személyi hitelek THM-je sokkal nagyobb, mint a lakáscélokra felvehető hiteltermékeké.

Végül elképzelhető az is, hogy egy második ingatlant von be a vásárló a finanszírozásba - a két ingatlan már elegendő fedezetként szolgál ahhoz, hogy akár jövedelemvizsgálat és önerő nélkül is hitelhez juthassunk -, ekkor természetesen mindkét ingatlannak tehermentesnek kell lennie.