Tartja magát az önerő nélküli hitelezés

Elképzelhető, hogy a másodrendű jelzáloghitel-válság nyomán az Egyesült Államokban egyszer s mindenkorra befellegzett az önrész nélkül felvehető hiteleknek: az ottani piacon lámpással sem találni ilyen konstrukciókat. Globális krízis ide vagy oda, nálunk továbbra is tartják magukat.

Noha a két legnagyobb állami felügyelet alatt álló amerikai jelzáloghitel-vásárló egyes termékei esetében elvileg még mindig lehetséges a százszázalékos finanszírozás - igaz, drágábban -, a magántulajdonban álló jelzáloghitel-biztosítók már nem hajlandók önerő nélküli hiteleket biztosítani - írta a napokban a Marketwatch.

A Mortgage Guaranty Insurance Corp. (MGIC) épp nemrég változtatta meg irányelveit, kizárva a százszázalékos lakáshitelek befogadását. A hitelfelvevőknek legalább 3 százalékos önerőt kell felmutatniuk, de egyes részpiacokon - praktikusan ott, ahol az ingatlanárak nemcsak stagnálnak, de egyenesen csökkennek - 5 százalékos minimumot ír elő a cég.

Megégett jelzálog-biztosítók

A jelenség a tavaly kirobbant jelzálogpiaci válságra vezethető vissza, hiszen annak egyik kiváltó oka éppen az volt, hogy az úgynevezett "másodrendű" (rossz adósnak számító, illetve önerővel egyáltalán nem rendelkező) igénylőknek is nyakra-főre hiteleztek a bankok, az ingatlanárak szüntelen emelkedésére bazírozva.

Azóta az emelkedés szinte mindenütt a múlté. A legnagyobb veszteségeket természetesen a hitelintézetek, bankok szenvedték el, de sokat buktak a hirtelen megszaporodó bedőlt hiteleken a jelzálog-biztosítók is. Ezek az Észak-Amerikában elterjedt, nálunk kevésbé ismert tevékenységet folytató társaságok általában a 80 százalék fölötti finanszírozási arányú lakáshiteleket biztosítják.

Úgy fest, ez a szám mostantól nem érheti el a 100 százalékot, a cégek egymástól függetlenül visszatérnek a konzervatívabb hitelezési politikához - nyilatkozta Michael Zimmerman, az MGIC egyik vezető tisztségviselője. "Minél több saját tőkét kockáztat a hitelfelvevő, annál nagyobb felelősséggel viseltetik" - adott egyszerű magyarázatot.

Alternatív megoldások

A biztosítók persze igyekeznek meggyőzni a közvéleményt arról, hogy az új gyakorlat a hitelfelvevők érdekeit is szolgálja. "Önerő nélküli hitelt finanszírozni manapság felelőtlenség lenne" - magyarázta Mark Goldhaber, a Genworth Financial alelnöke, mondván, értékcsökkenés esetén az adós többel tartozik a banknak, mint amennyit az otthona ér.

Más szakemberek arra hívják fel a figyelmet, hogy noha a klasszikus önerő nélküli hitelek valóban eltűnőben vannak, alternatív megoldások mindig is léteztek, és ezután is lehet terük. Így például a Szövetségi Lakásügyi Hivatal (Federal Housing Administration) régóta működtet olyan programokat, amelyek az önerő nélküli vásárlóknak nyújtanak segítséget.

Ha megnyugszik az amerikai lakáspiac, ugyancsak szóba kerülhetnek az úgynevezett SAM-konstrukciók, amelyeket mostanában nem kínálnak. Ezek lényege, hogy a kedvezményért cserébe a hitelnyújtó és a -felvevő megállapodik az ingatlan későbbi esetleges értéknövekedéséből származó haszon megosztásáról.

Kreatív cégek

"A hitelpiac szereplői nagyon kreatívak, egyre-másra tűnnek majd föl az egyéni termékek" - jósolta a Marketwatchnak nyilatkozva A. W. Pickel, a hitelközvetítők szövetségének volt elnöke, a LeaderOne Financial jelenlegi vezérigazgatója.

Kétségtelen azonban, hogy ez egyelőre nem több megérzésnél: a pillanatnyi helyzet az, hogy saját erő nélkül szinte lehetetlen az Egyesült Államokban lakást venni. A First Security Mortgage egyik vezetője szerint ez a helyzet események túlreagálása nyomán alakult ki. "Akinek épp nincs pénze, de jó adós, meg kellene, hogy kapja a száz százalékot, például magasabb kamattal vagy extra költségekkel" - véli Bruce Brown.

A hozzáértők abban egyetértenek: ha vissza is térnek valaha a hagyományos, százszázalékos finanszírozású hitelkonstrukciók, ez csak bizonyos részpiacokon lesz lehetséges, ahol nem kell áreséstől tartani (és így is csak a legjobb minősítésű adósok számíthatnak kedvező elbírálásra). A hitelezők nagyon oda fognak figyelni arra, hogy az adott környéken ne legyen magas a befektetési céllal vásárolt ingatlanok aránya, így ne kelljen árbuboréktól tartani.