Venni vagy bérelni: nincs recept

Az elmúlt hónapokban többször nagy feltűnést keltett egy-egy állami pénzből működő cég vagy intézmény székházeladása, egyszersmind bérelt irodába költözése. Az első ránézésre pazarlónak tűnő döntések apropóján ingatlanszakértőket kérdeztünk arról, vajon gazdaságilag igazolható lehet-e ez a gyakorlat. Vagyonfelélés, vagy racionalizálás? Összeállításunkból ugyanakkor az is kiderül, hogy van ellenpélda is.

A Magyar Posta a Moszkva tér melletti (Krisztina körúti) impozáns palotáját tavaly adta el a Wallis csoporthoz tartozó egyik cégnek, és még az évben áttette székhelyét a nyilvános tenderen kiválasztott Népfürdő utcai Gateway irodaházba. Itt 2017 végéig 23 ezer négyzetmétert bérel havi 400 ezer euróért, amibe beleértendő az üzemeltetési költség és rezsiátalány is.

"A Magyar Posta igazgatás-irányítási szervezeti egységei korábban többfelé voltak elhelyezve, például egy olyan irodaházban, amelynek a bérleti szerződése 2007 közepén lejárt. Akadt olyan ingatlan is, amelyet vissza kellett adni eredeti tulajdonosának. A korábban saját tulajdonban lévő Szugló utcai és a Krisztina körúti ingatlanok korszerűsítésére pedig jelentős összegeket kellett volna költeni. Ez utóbbi ráadásul fővárosi védettségű épület" - részletezte az indokokat Tomecskó Tamás szóvivő.

MÁV: nem túl kapós a székház

A MÁV egyelőre csak szeretné eladni az Andrássy út 73-75. szám alatti székházát. A februárban meghirdetett első pályázatra nem érkezett érvényes ajánlat, a második kiírás beadási határidejét pedig egy hónappal meg kellett hosszabbítani.

A vállalatnál érdeklődésünkre nem árulták el, mekkora összeget remélnek az értékesítésből, de értesülésünk szerint az előzetes értékbecslésben 6 milliárd forint szerepelt. A MÁV közölte, a vételárat főként az infrastruktúrát érintő, tervezett beruházások finanszírozására fordítaná. Az eladás egyik oka, hogy az épület felújítása állítólag 15 milliárdba kerülne.

A költözés már javában folyik a Könyves Kálmán körúti Parkway irodaházba, ahol 26 ezer négyzetmétert bérel majd a társaság legalább öt évig - meg nem erősített, de nem is cáfolt sajtóhírek szerint havi 100 millió forintért.

Az ügylet miatt, hűtlen kezelés gyanújával, ismeretlen tettes ellen feljelentést tett a Vasúti Dolgozók Szabad Szakszervezete (VDSZSZ) alelnöke. Bárány Balázs az [origo]-nak elmondta, egyfelől azt kifogásolja, hogy a szerződés szerint a MÁV-nak nincs lehetősége az új épület megvásárlására. Másrészt állítása szerint a Parkway fejlesztője ebben a konstrukcióban feltűnően rövid idő alatti megtérülésre számíthat.

Hat házból egybe

A MÁV sajtóosztályán kérdésünkre azt mondták, az irányító apparátus eddig Budapesten hat különböző helyszínen dolgozott (ebből három bérlemény), javarészt régóta leromlott műszaki állapotú épületekben, melyek felújítására rengeteget kellene költeni.

"A szakminisztérium hozzájárulásával született a döntés, hogy közbeszerzési pályázaton kiválasztott bérelt irodaházba költözik a MÁV Zrt. A jelenlegi, nehezen alakítható elhelyezéshez képest akár harmincszázalékos helymegtakarítás is elérhető, és a korszerűbb technikával az üzemeltetési költségek is hasonló nagyságrendben csökkenthetők" - áll az indoklásban.

A MÁV egyébként tavaly februárban bejelentette, hogy legértékesebb ingatlanjait ingatlanalapba szervezi, és ezt a tervet az Állami Számvevőszék (ÁSZ) is helyeselte, mondván, amellett, hogy a vállalat hozzájut a befektetési jegyekből befolyó pénzhez, az alapkezelő cégben birtokolt részesedése révén befolyásolni tudja az alap működését, és befektetési jegyein keresztül részesedik annak hozamából.

Mindebből azonban nem lett semmi. Az ingatlanalap létrehozását a társaság a válságra tekintettel még 2008-ban lefújta, és az ingatlanpiac normalizálódásáig nem is kíván ez ügyben további lépéseket tenni.

MTV: a közalapítvány újratárgyaltatna

Ugyancsak költözőfélben van a Magyar Televízió, a hajdani tőzsdepalotából - melyben egy tengerentúli hátterű cég irodákat és üzleteket alakít ki - a Kunigunda utcai, Wallis-cég által felépített új gyártóbázisára. A Szabadság téri épületért kapott 6 milliárd forint (ezt még az ÁPV Rt. fizette ki, 1999-ben) nagyjából kétharmadát a köztelevízió már el is tapsolta, az új ingatlan elkészültéig ugyanis vissza kellett bérelnie a régi székházát.

Bérelni fogja az új gyártóbázisát is, havi 756 ezer euróért, 22 éven át. Ennek leteltével a megállapodás szerint az MTV 18 évvel meghosszabbíthatja azt, vagy megveheti az épületegyüttest, esetleg el is hagyhatja. A negyven év alatt öszesen 460 millió eurót fizethet ki.

Két hónapja a székházbérleti szerződés újratárgyalásának kezdeményezésére szólította fel az MTV menedzsmentjét a tévét felügyelő közalapítvány kuratóriumi elnöksége, miután kiderült: évi egymilliárd forint pluszkiadást jelent, hogy az euróban kötött szerződés az uniós valuta 250 forintos árfolyamával számolt. Azóta a testület elnöke, Czeglédi László jelezte, a teljes üzemeltetési szerződést nyilvánosságra hozzák, de ez még nem történt meg, a legfrissebb közlés szerint jövő héten várható. Szerettünk volna minderről megszólaltatni egy kuratóriumi tagot, de - a költözés miatt - csak visszahívást tudtak ígérni, amire hetekig hiába vártunk.

Ide költözik az MTV

A Vám- és Pénzügyőrség (VP) eközben új székházat venne. "A számos budapesti szervezet ezer munkatársa több mint tíz ingatlanban dolgozik, ez a megosztottság a munka rovására megy, és jelentős többletköltségeket okoz" - indokolta a költözést a VP országos parancsnokhelyettese.

Vályi-Nagy Vilmos arról tájékoztatta az [origo]-t, hogy a bérleti konstrukció, a saját beruházás és a vásárlás idő- és költségigényét is megvizsgálták, így jutottak arra, hogy kész ingatlant vásárolnak, legyen az bárhol Budapesten. A VP ugyanis 5-6 év alatt kifizetné bérleti díjban a vételár feltételezhető összegét, miközben a szervezet létszáma évtizede stabil, várhatóan később sem sokat változik.

A számítások tehát azt mutatták, hogy a vásárlás a legolcsóbb, ezt a megoldást támogatta a Pénzügyminisztérium is. A vámhatóság ezért közbeszerzési eljárást írt ki egy 15 ezer négyzetméteres irodaház megvételére, cserébe meglévő ingatlanjait ajánlotta fel, a különbözetet készpénzben fizetné. A pályázatokat május 6-án adták be a jelentkezők, augusztus közepére lehet végeredmény - mondta Vályi-Nagy Vilmos.

Az APEH viszont nemrég ideiglenes bérlésre kényszerült, miután 700 fős létszámbővítést hajtott végre, és az addiginál harminc százalékkal több munkatársát már nem tudta a meglévő ingatlanokban elhelyezni. Az MNV-vel egyetértésben közbeszerzési eljárást írt ki székházvásárlásra, ám az sikertelenül zárult, ezért az adóhatóság végül közel 8000 négyzetmétert vett bérbe a Dózsa György úton épült Spirál irodaházban, évi 37 millió forintért.

Papír és ceruza kérdése

Az Állami Számvevőszék több, az adófizetők pénzéből működő vállalat és intézmény ingatlangazdálkodását vizsgálta már, így például a MÁV-ét, az MTV-ét és a VP-ét is (lásd alább keretes gyűjtésünket).

"Mindig konkrét dolgokat ellenőrzünk. Ha a látókörünkbe kerül egy ilyen ügy, akkor azt vizsgáljuk, a döntéseket hogyan alapozták meg, készítettek-e számításokat. Az ugyanis, hogy mi a takarékosabb megoldás, csupán papír és ceruza kérdése: minden egyes esetben külön kiszámítandó, nincs általános recept" - mondta megkeresésünkre Bihary Zsigmond, az ÁSZ főigazgatója.

Példaként említette az MTV székházának esetét, amelynél az ÁSZ-jelentés egy sor kockázati tényezőre hívta fel a figyelmet. Egyebek mellett arra, hogy a szerződés megkötésekor az MTV nem számolt az árfolyamkockázatokkal. A fejlesztők érthető módon előszeretettel állapítják meg euróban a bérleti díjat, ez pedig, mint látható volt, könnyen visszaüthet.

És mit mondanak az ingatlanszakemberek?

A bérlés nem feltétlenül pazarlás, arról nem is szólva, hogy vásárolni is lehet indokolatlanul drágán - szögezte le az [origo] érdeklődésére Salamon Adorján, az Eston ingatlan-tanácsadó cég elnök-vezérigazgatója. Megjegyezte, Nyugat-Európában - jellemzően Angliában - gyakoribb, hogy a cégek a tulajdonszerzés helyett az irodabérlést választják, míg Németországban a tulajdonlás is elterjedt.

Tulajdonosi döntés és persze a rendelkezésre álló forrás kérdése, egy cég befektet-e egyszerre nagyobb összeget egy saját ingatlanba. Ha vásárol, kifizeti az ingatlanfejlesztő profitját is, ha viszont saját maga épít, sok gondot és kockázatot vesz magára. Az sem mindegy, hogy saját tőkéből vagy hitelből történik a vétel - sorolt néhány fontos szempontot Salamon Adorján.

Biztos, hogy léteznek vállalattípusok, amelyek számára egyértelműen a bérlés a megfelelőbb, a helyigény változása miatt. Létszámcsökkenés idején ugyanis a bérelt irodát ott lehet hagyni, vagy egyszerűen összébb lehet benne húzódni, amint erre éppen manapság számos cég kényszerül - mutatott rá a szakember.

"A bérleti díj nagysága természetesen fontos, de nem lehet csak ebből kiindulni. Az üzemeltetés költségei jelentősen csökkenthetők egy modern, az energiát intelligensen felhasználó, ezáltal keveset fogyasztó épületben. Amellett egy korszerű, könnyen alakítható házban hatékonyabb a működés, a dolgozók is jobban érzik magukat" - tette hozzá.

Páternoszter a 21. században

Tilki Róbert, a GVA Robertson nemzetközi ingatlantanácsadó vállalat magyarországi vezetője kérdésünkre - szintúgy hangsúlyozottan általánosságban, a konkrét ügyeket nem minősítve - logikusnak nevezte, ha az állami cégek elhagyják azokat a rossz állapotú, régi épületeket, amelyeknek a felújítása nem oldja meg az alapvető problémákat.

E lépés szinte mindig területcsökkenéssel jár, a több épületből egybe költözés pedig kevesebb recepció, tárgyaló, közlekedő és vizesblokk használatával, ami érezhetően csökkenti a bérleti költségeket - akárcsak az, ha sikerül megszabadulni a korszerűtlen berendezésektől. A Posta volt Krisztina körúti székházában egészen az eladásáig páternoszter működött - említett egy meglepő példát Tilki Róbert.

Az A kategóriás irodaházakat néha luxusszintűként jellemzik, ami nagyon távol áll a valóságtól. Ezek korszerű, de normál kialakítású épületek, elvégre a modern irodai környezet és a légkondicionálás ma már egyáltalán nem számít fényűzésnek - vélekedett az ügyvezető igazgató.

Felhívta ugyanakkor a figyelmet arra, ha az állami hivatalok vagy cégek a piacon szokásosnál rövidebb időtartamra vagy határozatlan időre bérelnek irodákat, azt drágábban tudják csak megtenni, mint ha fix ötéves megállapodást kötnének. Szintén előfordul, hogy extra műszaki tartalommal felvértezett vagy bútorozott irodára kérnek ajánlatot - a nagyobb költségeket ebben az esetben is a bérleti díjba építi be a bérbeadó.

Szemelvények az ÁSZ jelentéseiből

MTV (2007. december)

"Önmagában pozitív fejleményként kell értékelni, hogy a megkötött szerződés évtizedes elhúzódás után megteremtette a lehetőséget a részvénytársaság megfelelő elhelyezésére. Az MTV Zrt. formai szempontból a Kbt. előírásainak megfelelően folytatta le a közbeszerzési eljárást. A döntés előkészítése azonban hiányosságokat (előterjesztések, elemzések, szakértői vélemények, számítások hiánya, nem megfelelő szakmai megalapozottsága), az MTV Zrt. által lefolytatott közbeszerzési eljárás aggályos elemeket (az összegzésben és a szerződésben eltérő adat szerepeltetése a bérelt terület méretére, a szerződés futamidejére, nem megfelelő jogszabályi hivatkozás, a bérelendő terület helyének nem pontos meghatározása) tartalmazott. A megkötött szerződések az MTV Zrt.-re nézve hátrányos feltételeket tartalmaznak (a bérleti díj mértékére, az árfolyamra, a bérelt terület meghatározására, a bérbevevő érdekeinek biztosítására, a bérbeadó által kikötött biztosítékokra), és továbbra is fennmarad az elhelyezés korábbi ÁSZ vizsgálat során kifogásolt függősége."

MÁV (2008. július)

" A MÁV Zrt. ingatlangazdálkodását az ingatlanok és a felépítmények tulajdonjogi rendezésének hiánya, az áttekinthetetlen ingatlanvagyont terhelő korlátozások, az ingatlangazdálkodást érintő gyakori koncepció- és vezetőváltás jellemzi."

(...)

"Az ingatlanvagyon rendezetlenségéhez hozzájárult a gyakori vezető- és koncepcióváltás. Az ingatlangazdálkodással 2002 és 2007 között 19 vezető beosztású dolgozó és 6 vezérigazgató helyettes foglalkozott."

VP (2009. március)

"A pénzügyminiszternek a VP budapesti székhelyű szervezeti egységei elhelyezésére vonatkozó döntései nem voltak sem eredményesek, sem gazdaságosak, a költségvetés számára vagyonvesztést okoztak."

(...)

"A pénzügyminiszter a 2004-2006. években az elhelyezésre vonatkozóan három, eltérő irányú koncepció szerinti döntést hozott. A pénzügyminiszter 2004 áprilisában azt a koncepciót fogadta el, hogy a VP a budapesti székhelyű szervezeti egységeinek egy székházban való elhelyezését ingatlanok értékesítésével és új ingatlan vásárlásával valósítsa meg. A VP az értékesítendő ingatlanokra a javaslatát a KVI-nek átadta. A pénzügyminiszter 2004 novemberében a koncepciót úgy módosította, hogy az említett elhelyezési problémát a VP-nek az ingatlanok eladása mellett tartós bérlet konstrukcióval kell megoldania. 2006-ban újabb koncepcióként a Mester u-i székház bővítését hagyta jóvá, ennek költségfedezete a korábban eladásra kiválasztott ingatlanok értékesítési árbevétele. "