Eltaktikázta a devizahitelesek megmentését a kormány

2012.05.23. 12:32

Hiába működik már öt hónapja a bedőlt hitelesek megmentésére felállított Nemzeti Eszközkezelő, az állam eddig egyetlen adóst sem húzott ki a bajból. Miközben csak idén nyolcezer lakás átvételét tervezik, nincs pénz a költségvetésben a feladatra, és ezért a feltételeket is olyan szigorúra szabták, hogy keves adós jelentkezhet. A parlament kedden kezdte el annak a törvénynek a vitáját, amely életszerűbbé teheti a rendszert.

"Van olyan hozzánk forduló adós, aki annak idején nyolcmillió forint hitelt vett fel egy tízmilliós házra, de most már körülbelül 36 millió forint a tartozása" - mondta az [origo]-nak Kovács László, a Banki és Végrehajtási Károsultak Egyesületének főtitkára. A tartozás nemcsak a forint gyengülése miatt sokszorozódott meg, hozzájött még ehhez az is, hogy a kilakoltatási moratórium, majd az árverezési kvóta miatt a bank nem árverezte el a lakást, de a halmozódó kamatok és a késedelmi pótlékok tovább növelték a tartozást.

Az igazán nagy bajba került devizahitelesek számára - akik már legalább három hónapja nem tudják fizetni a részleteket - a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. lehetne a megoldás, hiszen ez biztosítaná számukra az úgynevezett elsétálás jogát, vagyis azt, hogy a lakás elvesztése után tiszta lappal kezdjenek, és ne maradjon a nyakukon a felhalmozódott hitel. A konstrukció lényege, hogy az állami cég megveszi a banktól a bedőlt hitellel terhelt lakást, amelyet eztán bérbe ad a lakóknak, hogy ne kerüljenek az utcára. A bank pedig az államtól kapott összeg fejében lemond minden további követelésről.

Két éve várnak a megoldásra

Bár a már majdnem öt hónapja működő Nemzeti Eszközkezelő Zrt. szerdai közleménye szerint az első adásvételi- és bérleti szerződéseket már megkötötték, ezek száma a cég szerint is kevés. Sőt, Nátrán Roland, a Nemzetgazdasági Minisztérium helyettes államtitkára hétfőn, a parlament költségvetési bizottságának ülésén még azt mondta: mostanáig egyetlen bedőlt jelzáloghitellel terhelt lakást sem vásárolt meg. Ugyanerről számoltak be az [origo] kérdéseire válaszoló kereskedelmi bankok is: érdeklődés ugyan van, de még az sem dőlt el, hogy a jelentkezők közül ki jogosult felajánlani az államnak a lakását.

Forrás: MTI/Varga György
Kilakoltatás Siófokon rendőri felügyelettel

A tavaly december 5-én elfogadott törvény hibáit a kormány is beismerte azzal, hogy a Nemzeti Eszközkezelő működésével kapcsolatos törvénymódosító csomagot terjesztett az Országgyűlés elé, ennek általános vitáját kedden este körülbelül fél óra alatt lezavarták a képviselők. Az indoklás szerint a kormánynak - összhangban a bankszövetséggel kötött tavaly decemberi megállapodással - a korábbiaknál nagyobb szabású tervei vannak: a Nemzeti Eszközkezelő 5 ezer helyett 25 ezer ingatlant vásárol meg 2014-ig

Ehhez azonban pontosítani kell a törvényt, mivel az eredeti, tavaly decemberi jogszabály keretei közt lehetetlen ennyi lakást átvenni. Az ugyanis feltételül szabta, hogy az Nemzeti Eszközkezelő csak olyan lakásokat vehet át, amelyek bekerültek az úgynevezett kényszerértékesítési kvótába. Ez azt jelenti, hogy a bankok a több mint három hónapja nem fizető adósok lakásainak csak egy részét - idén 3, jövőre 4 százalékát - jelölhetik ki végrehajtásra vagy eladásra, hogy ne egyszerre kerüljön százezer család az utcára, illetve ugyanennyi lakás a piacra.

Szűkre szabott feltételek

A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) adatai szerint 2011. október 1-je óta összesen 8067 lakást - ebből az idei második negyedévben 3185 lakást - jelöltek ki kényszerértékesítésre. Ha marad az ütem, akkor az év végéig összesen mintegy 17 ezer lakást jelölnek ki, vagyis ebből kellene találni nyolcezer olyat, amely megfelel a feltételeknek, és a bank is hajlandó eladni az államnak. A parlament előtt lévő módosító javaslat eltörölné azt a feltételt, hogy csak a kényszerértékesítésre kijelölt ingatlanok tulajdonosai ajánlhatják fel lakásukat az államnak, vagyis jóval több embernek jelentene esélyt az állami segítség.

A szigorú feltételek miatt így sem élhet mindenki a lehetőséggel. A törvény szerint az az adós jelentkezhet, akinek legalább két gyereke van, és szociálisan rászorulónak minősül, azaz munkanélküli, szociális segélyt kap, vagy rokkant. A körből így kimaradnak a dolgozó szegények, például az az egyedülálló anya, aki két gyerekét minimálbérből próbálja eltartani, vagy azok, akiknek a gyerekei már felnőttek. A törvénymódosítás ezen annyit módosít, hogy külön kormányrendeletnek kell meghatároznia, ki számít szociálisan rászorulónak. Ez lehetőséget ad arra, hogy több embert vonjanak be.

Forrás: AFP

A potenciális ügyfelek számát tovább szűkíti, hogy a Nemzeti Eszközkezelőnek csak egy bizonyos értékhatárig lehet lakást felajánlani: a szerződéskötésekor megállapított érték Budapesten és a megyei jogú városokban legfeljebb 15 millió, egyéb településeken 10 millió forint lehet, a felvett kölcsön pedig legfeljebb a vételár 80 százaléka. Vagyis csak azok jelentkezhetnek, akik eredetileg legfeljebb 8-12 millió forint hitelt vettek fel.

A Nemzeti Eszközkezelő potenciális ügyfeleinek alacsony számát jelzi, hogy a nagy jelzáloghitelezők közé tartozó Raiffeisen Bank az [origo] érdeklődésére azt közölte: eddig "száz alatti nagyságrendben" érkezett hozzájuk igénylés, a K&H Bank pedig még kevesebb, összesen 15 jelentkezőről számolt be. Azt egyik bank sem tudta megmondani, hogy a jelentkezők közül hányan felelnek meg a feltételeknek, mert még folyik az igazolások beszerzése, az igénylések vizsgálata.

Mi éri meg a banknak?

A bankoknak nemcsak azt kell ellenőrizniük, hogy a jelentkezők megfelelnek-e a törvényi feltételeknek, hanem azt is mérlegelniük kell, hogy ők elfogadják-e az állam ajánlatát. A bankok ugyanis a lakások forgalmi értékének csak egy részét kapják meg az államtól: ez a törvény szerint Budapesten vagy megyei jogú városokban az eredeti, a jelzáloghitel-szerződésben szereplő forgalmi érték 55 százaléka, vidéki városokban 50 százaléka, községekben 35 százaléka. Tehát a válság előtt 15 millió forintért megvásárolt budapesti lakásért az állam 8,25 millió forintot ajánl, egy tízmilliós falusi házért pedig 3,5 milliót. Ha a bank elfogadja az ajánlatot, el kell engednie az esetleg meg nem térült követelést, vagyis az adós tiszta lappal indulhat.

A banknak tehát mérlegelnie kell, hogy mivel jár jobban: ha az államnak adja el, vagy ha inkább egy követeléskezelő-cégnek. Az [origo] által megkérdezett bankok nem tudták általánosságban megmondani, mi alapján döntenek. "Az adott ügyletben a konkrét megtérülést jelentős mértékben befolyásolja a fennálló hitelkövetelés mértéke, a fedezeti ingatlan földrajzi fekvése, állapota, értéke és tényleges forgalomképessége" - írta a K&H. Hasonló választ adott a Raiffeisen is, amely szerint előfordulhat, hogy a törvényben szabályozott árnál magasabban is lehet vevőt találni, de az sem lehetetlen, hogy egy ingatlan éppen senkinek sem kell.

Forrás: AFP/Shay Shmueli
Költöző család - a kép illusztráció, nem Magyarországon készült

A Banki és Végrehajtási Károsultak Egyesületének főtitkára szerint a törvény túl szigorú feltételeket támaszt, és alapvetően rosszul lőtte be a célcsoportot. A bankok szerinte a törvényi feltételek mellett csak kis értékű, lelakott és rossz helyen lévő ingatlanokat fognak eladni az eszközkezelőnek, amelyektől egyébként is szabadulni szeretnének. Az értékesebb lakásokhoz tartozó hiteleket inkább eladják majd követeléskezelő cégeknek, amelyek esetleg az ingatlan értékének 60-70 százalékát is megadhatják.

Ezt támasztja alá a Nemzeti Eszközkezelő szerdai közleménye is, amely szerint az eddig megvételre felajánlott ingatlanok forgalmi értéke 5,1 és 7,8 millió forint közt van, ennek megfelelően az állami cég által kifizetendő vételár 2,5 és 3,9 millió forint forint közé esik. "Az ingatlanok jellemzően az ország keleti régióiban helyezkednek el, budapesti ingatlant a hitelezők eddig nem ajánlottak fel" - írta az eszközkezelő.

Kovács László úgy véli, jobb lenne, ha a legszegényebbeknek szociális bérlakást biztosítanának, és az egy fokkal magasabb jövedelműeket vonnák be a Nemzeti Eszközkezelő programjába. Az ő esetükben ugyanis - ha megszabadulnak a felhalmozott hitelüktől - lenne esély arra, hogy a törvényben előírt két éven belül valóban vissza tudják vásárolni a lakásukat, például úgy, hogy ismét hitelképessé válnak.

Pénzkérdés

Ahhoz, hogy a kormány teljesíteni tudja a célkitűzését, és idén nyolcezer, 2014-ig pedig 25 ezer lakást tudjon megvásárolni, sok pénzre lesz szükség. A 2012-es költségvetésben a Nemzeti Eszközkezelő Zrt. által végrehajtott ingatlanvásárlásra mindössze hárommilliárd forint van betervezve, amihez hozzájön még a tavaly fel nem használt további kétmilliárd forint. Ötmilliárdból azonban nem lehet nyolcezer lakást megvenni, legfeljebb egy-két ezret. Nátrán hétfőn azt mondta: vagy az általános tartalékban még meglévő 60 milliárd forint lehet fedezet, vagy módosítják a költségvetési törvényt.

A pénzhiány volt az eredeti oka annak is, hogy viszonylag szűkre szabták a Nemzeti Eszközkezelő lehetőségeit. 2010 nyarán, amikor Orbán Viktor az első akciótervnek nevezett csomag keretében bejelentette az ötletet, még úgy képzelték, hogy az eszközkezelő a bedőlt hitellel terhelt lakások nagyobb részét megvásárolná. Őszre azonban kiszámolták, hogy a költségek a GDP 2,5-3 százalékára, vagyis mintegy 750 milliárd forintra rúgnának, melyet gyakorlatilag egyszerre kellene kifizetni, így elvetették az ötletet.

Ezért döntött úgy a kormány, hogy inkább többlépcsős rendszert próbál megvalósítani. A kedvezményes végtörlesztéssel tavaly év végén 160 ezer ember tudott élni a körülbelül 1,2 millió devizahiteles közül: vagy visszafizették tartozásukat, vagy forinthitelre váltották át. A nehezen, de még törleszteni tudó hiteleseknek kínál segítséget az időleges árfolyamrögzítés, amely a forint gyengülésével valószínűleg egyre népszerűbb lesz. A törvény szerint áprilistól júniusig csak a közszolgák jogosultak az árfolyamrögzítés igénylésére, a nem állami alkalmazásban álló lakáshitelesek júniustól kerülhetnek sorra.