Felér egy életfogytiglannal a bedőlt hitel

A bajba jutott devizahitelesek szenvedései a legtöbb esetben nem érnek véget akkor sem, amikor a bank elveszi és elárverezi a lakásukat: ha az árverés egyáltalán sikerül, még akkor is milliókkal tartoznak. A bedőlt hitelek miatt több mint százezer lakás kerülhet kalapács alá. Az együttműködő adósokkal néha nagyvonalúak a bankok, és elengedik a tartozást, de az árverést nem érdemes megvárni, aki tudja, jobb ha eladja az ingatlanját, hátha gyorsabban ki tud kecmeregni a gödörből. De arra szinte semmi esély nincs, hogy valaki a nulláról kezdhesse újra az életét.

Elárverezik a házát, de a legjobb esetben még ezek után is 30 millió forinttal fog tartozni a bankjának Bálint Zoltán. A multinál dolgozó férfi a feleségével 2007 októberében vett fel 18 millió forint hitelt, amelyből egy agárdi családi házat vásároltak. "A szüleim vállalkozása annak idején nagyon ment, így belefért volna akár az is, hogy előbb kifizetjük, mint a futamidő lejárta" - mesélt a kezdetekről Zoltán. A férfi úgy emlékszik, hogy annak idején senki nem beszélt neki a devizaalapú hitelek esetleges kockázatairól, a bank kifejezetten a svájcifrank-alapú hitelt ajánlotta, forinthitel nem is jöhetett szóba.

Egy éven belül azonban elkezdett emelkedni a THM, a családi vállalkozás pedig a behajthatatlan kintlévőségek miatt szépen lassan csődbe ment. Egyre nehezebben fizették a havi törlesztőrészletet, amely a kezdeti 75 ezer forintról jóval 100 ezer forint fölé nőtt. Zoltán ekkor már érezte, hogy hosszú távon baj lesz, ezért elkezdte árulni az ingatlant. A házat nem tudták eladni, a bank közben 2009 elején felmondta a szerződést, de felajánlotta, hogy kitolt futamidővel, havi 180 ezer forintos törlesztővel és plusz egy ingatlan fedezetként való bevonásával maradhat a szerződés. "A havi jövedelmem nem lett volna elég a törlesztőre sem, a feleségem terhes volt, nemhogy még rántsak elő valahonnan egy ingatlant" - magyarázta a férfi, akinek más választása nem lévén, nemet mondott az ajánlatra. Annak ellenére, hogy a bank 2009 elején mondta fel a szerződést, csak 2011 őszén indították el a végrehajtást. A 18 milliós tartozás addigra 45 millió forintra nőtt.

Semmi nem lehet a nevemen

"Őszintén szólva nem gondoltam, hogy a bank hagyni fogja, hogy esetleg ki kelljen költöznünk a lakásból. Abban is bíztam, hogy valamit majd kitalálnak, hogy ez a helyzet megoldódjon" - mesélte Zoltán. A végrehajtás megindítása óta elvették a férfi autóját, és havonta vonják a fizetésének 33 százalékát. "Gyakorlatilag életfogytiglani börtönbüntetésre ítéltek" - kesergett a családapa, aki jelenleg feleségével és gyerekével az anyósáéknál lakik egy szobában. A fizetése harmadának levonása utána összesen 200 ezer forintból kell kijönniük. A legszomorúbb szerinte, hogy ő fizetne, és mindent megtenne, hogy valahogy megtarthassa a házát, de ilyen feltételeket nem tud teljesíteni.

A végrehajtás alatt álló házban Zoltán szülei laknak, de hogy mi lesz velük, ha elárverezik az ingatlant, egyelőre nem tudja. Az annak idején 26 millió forintért vásárolt, a Velencei-tó partján álló ház kikiáltási ára 15 millió forint, de a férfi szerint jelen helyzetben jó, ha 7-8 millió forintért megveszi valaki. Az árverés után pedig "elúszik a házam, óriási marad még így is a tartozásom, a nevemen pedig mostantól semmi nem lehet többé, mert a végrehajtás is marad".

Tovább tart, ha a bíróság intézi

Ugyanebben a csapdában vergődik ma Magyarországon több tízezer család. A Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara (MBVK) friss adatai szerint 2011-ben 434 ezer végrehajtási ügy indult, ennek 9,1 százalékában, 39,5 ezer esetben tűztek ki ingatlanárverést. Az összes eljárásnak ugyanakkor csak mintegy 20 százaléka indult banki kezdeményezésre, a többi egyéb okból, így közmű- vagy telekommunikációs szolgáltatók követelései, illetve polgári peres ügyek miatt. A közel 40 ezer kitűzött árverésből tavalyelőtt mindössze 2769 ingatlant értékesítettek árverésen, ebbe azonban nemcsak a lakó-, hanem az ipari és egyéb ingatlanok is beletartoznak. (Az előzetes adatok szerint az árverések száma tavaly sem érte el a 3000-et.) A két szám közötti nagyságrendi különbség egyik oka, hogy az adós és a hitelező az árverés kitűzése után gyakran talál más megoldást. A másik ok, hogy az árverések döntő része teljesen eladhatatlan ingatlanokat érint.

A lakásárverés, majd az ezt követő kilakoltatás nemcsak a bírósági végrehajtás keretében lehetséges. A bírósági végrehajtás csak az egyik útja a tartozás rendezésének, a másik lehetőség a bíróságon kívüli eljárás. A kettő között fontos különbség, hogy a bírósági végrehajtás jóval hosszabb folyamat (akár 4-5 évig is elhúzódhat) és több lehetősége van a végrehajtónak a tartozás beszedésére, így például letilthatja a fizetés egy részét, ingóságokra teheti rá a kezét, és elárvereztetheti a lakást. A bíróságon kívüli eljárás rövidebb ideig tart, ez a bank, egy követeléskezelő és az adós között zajlik, és 2011 őszétől már az adóhivatal honlapján lehet csak árverezni a lakásokat.

Az árverezés feltételeit és következményeit a bírósági végrehajtásról szóló 1994-es törvény szabályozza. Többek között ebben van benne, hogy miért és mennyit kell fizetnünk az eljárás alatt. Már magáért a végrehajtási kérelem előterjesztéséért fizetni kell a közjegyzőnek, ami az ügy értékének egy százaléka, de legalább 5000 forint. A végrehajtás alatt felmerülő eljárási költségeket és illetékeket is az adósnak kell utólag kifizetnie. Ezek közé tartozik például az általános költségátalány félmillió forint feletti végrehajtási ügyek esetében az ügyérték egy százaléka.

Sok hitelező a végrehajtáson kívüli eljárást választja. Az egyik ilyen ezzel foglalkozó cég, a Creditexpress Magyarország Kft. munkatársa, Kövér Balázs az [origo]-nak elmondta, hogy a bírósági végrehajtáson kívüli értékesítés esetében vagy minimálisan azon az áron hirdetik meg az ingatlant, amit kifejezetten erre a célra a jelzálogszerződésben rögzítettek, vagy a vonatkozó 2003-as kormányrendelet alapján az ingatlan becsértékének minimum 70 százalékán.

"A válság előtt folyósított hitelek, amelyek most sorra dőlnek be, jellemzően devizahitelek. Ezek egyik legfontosabb jellemzője, hogy a hiteltartozás nagyobb, mint az ingatlan forgalmi értéke" - mondta Kövér Balázs. A szakértő szerint az ügyfelek a jelzáloghitelek sajátosságából adódóan az első években - tehát az elmúlt három-négy évben - nagyrészt a kamatot törlesztették, a tőketartozásra csak kevés könyvelődött.

Így lesz 16 milliós hitelből 25 millió

Kövér Balázs egy konkrét példán keresztül magyarázta el, hogy mennyi pénze marad annak az adósnak, akinek jelzáloghitellel terhelt ingatlanát elárverezik. Alapul egy 2008-ban felvett 16 millió forintos hitelt vettünk, ami nagyjából 100 ezer svájci frankot jelentett. "Az ügyfél elkezdte fizetni a törlesztőrészleteket, azok nagy részét kamatra könyvelte a bank, így a tőke alig csökkent" - mondta Kövér. Amikor a nemfizetés miatt végül a bank felmondta a szerződést, továbbra is fennmaradt tartozásként nagyjából a 100 ezer svájci frank, ami azonban az árfolyammozgás miatt mára kb. 23 900 000 forint hitelt jelent. Ehhez hozzájönnek még további kamatok és díjak, így akár a 25 millió forintot is elérheti az aktuális tartozás.

"Először tájékoztatjuk az ügyfelet, hogy árverés lesz, és lehetőséget adunk neki, hogy egy összegben rendezze a tartozását" - mesélt a kezdeti lépéseiről a Creditexpress munkatársa. Ha a megadott határidőre nem teljesül a befizetés, következik a friss értékbecslés elkészíttetése, ami elengedhetetlen az árveréshez. A megkapott becsérték és az ügyfél fennálló tartozása alapján a bank meghatározza a kikiáltási árat, amely a NAV álláspontja szerint nem mehet az ingatlan piaci értékének 70 százaléka alá. Ezt a NAV a saját ingatlan-adatbázisa alapján ellenőrzi.

Vagyis ez a példa esetében azt jelenti, hogy a 20 millió forintos lakás 2013-ban piaci áron 18 milliót ér, a bank erre megállapíthatja, hogy legyen a minimálár a becsérték 70 százaléka, azaz 12,6 millió forint. Az árverés tényéről, annak pontos idejéről és helyszínéről az adós tértivevényes levélben értesül, illetve az önkormányzatoknak is elküldik az árverés adatait, nekik ugyanis elővásárlási joguk van az ilyen típusú ingatlanokra. Majd következik az elektronikus árverés, amely három napig tart. "A sikeres árverés után újra kiértesítjük az adóst, egy úgynevezett elszámolást kap, amely a vonatkozó kormányrendelet alapján tartalmazza például, hogy a vételár alapján mennyi még a fennálló tartozása, mennyit számított be a bank. A levél kiküldése után az adósnak nyolc napja van rá, hogy kifogással éljen az árveréssel kapcsolatosan" - monda Kövér.

Az együttműködő adósokkal nagyvonalúbb a bank

Ha az ingatlant - a példánál maradva - megvették az árverésen, 13 millió forintért, akkor az adósnak még durván 12 millió forint tartozása maradt. "Arra is van példa, hogy az árverések után a bank száz százalékban elengedi a tartozást, de vannak olyan bankok, amelyek a fennmaradó összegre is végrehajtást rendelnek el. Kövér szerint ilyenkor sokat számít, hogy az adós a végrehajtás alatt mennyire volt együttműködő a bankkal, illetve az árverést lebonyolító céggel. Például beengedte-e a lakásba a licitálás előtt érdeklődő leendő vevőket. A Bankszövetségnek erről nincsenek adatai, de a sajtóosztályon azt mondták, nem tartják valószínűnek, hogy jellemző lenne a bankokra ez a fajta nagylelkűség, ők ugyanis nem a saját pénzüket, hanem a betétesekét használják, éppen ezért a kintlevőségeiket mindig igyekeznek behajtani.

A szakértőt megkértük arra is, hogy vázolja fel, mi történik, ha a hitellel terhelt ingatlant megpróbálja eladni az adós. "Ha piaci értékén, azaz 18 millió forintért el tudja adni, akkor még mindig 5,9 millió forint tartozása maradna a bank felé, ellenben jó esély mutatkozik arra, hogy a fennmaradó tartozásra jelentős kedvezményeket kapjon, miután a bank látja az együttműködési szándékot. A szakértő szerint adósnak és a banknak is az árverést elkerülve az lenne az érdeke, hogy piaci értéken próbálja meg eladni az ingatlant. Az elektronikus árverés egyik hátulütője, hogy sok esetben nehézkessé teszik a még bent lakó adósok az ingatlan megtekintését. "Akik befektetési céllal vásárolnak, jobb eséllyel vesznek meg látatlanban egy lakást" - mondta Kövér Balázs, aki szerint van egy réteg, akit nagyon érdekelnek az árverési ingatlanok, számolnak a felmerülő viszontagságokkal, de még így is megéri nekik a piaci árhoz képest kedvezőbb áron, a becsérték 70 százalékán megvásárolni az ingatlant, megéri kockáztatni, bevállalni a viszontagságokat. Az árveréseken megjelenő vevők jellemzően készpénzes vásárlók.

Hemzsegnek az eladhatatlan vidéki családi házak

Az még nem nagyon fordult elő, hogy egy adós bosszúból szétverte vagy lakhatatlanná tette volna az árverésre bocsátott lakást, de arra volt már példa, hogy leszerelték a csapokat, mosdókagylókat, vagy hogy az adós nem volt hajlandó kiköltözni. A Creditexpressz által, banki megbízás alapján kezelt ügyek nagy részét vidéki családi házak jelentik, de van sok budapesti társasház is. "A másfél millió forintostól a 100 milliós ingatlanig mindenféle van. A bankok általában nem válogatják meg, hogy melyik forgalomképesebb, idő és kitettség alapján kerülnek leválogatásra az ingatlanok." Törvény szabályozza, hogy negyedévente hány ingatlant árverezhetnek el. Ez jelenleg a felmondott jelzáloghitelek 3 százalékát jelenti. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) adatai szerint az idei év első negyedévében összesen több mint 110 ezer lakóingatlant jelöltek ki kényszerintézkedésre. Az idei negyedévre már négy százalékra emelkedett a kvóta, tehát az év első három hónapjában 5038 ingatlant árverezhetnek el.

A cég fix díjért és sikeres árverés után sikerdíjért dolgozik, melynek mértéke függ attól, hogy mennyiért adják el az ingatlant. Az árveréseken értékesített ingatlanok száma a cég munkatársa szerint folyamatosan emelkedik, de még így is nagyon alacsony ahhoz képest, hogy hány ingatlant tűznek ki árverésre. A megbízási díjakat a bank fizeti ki az árverés lebonyolításával megbízott cégnek, arról Kövér Balázsnak nincs tudomása, hogy ezt utólag ráterhelik-e az adósra. Bírósági végrehajtáson kívüli árverésnek van még egy állandó költsége: a NAV-nak minden esetben 25 ezer forintot fizet a bank, ezt általában a sikeres árverés után sem terhelik rá az adósra.

Aránytalanul magas díjak

Szabó Máté, az alapvető jogok biztosa januárban jelentette be, hogy a magyar bírósági végrehajtási rendszer átfogó vizsgálatát tervezi az idei év első felében. 2011-ben Szabó már megállapította, hogy az önálló bírósági végrehajtók munkadíja az érvényes rendelet szabályai szerint számolva az ügy értékéhez képest akár aránytalanul magas is lehet, ami a végrehajtási eljárások sikerét önmagukban befolyásolhatja. Egy 10 millió forintos tartozásnál, ahol két adós van, sikeres végrehajtáskor másfélmillió forintnál is több a végrehajtó díja, és az összeg még nem tartalmazza a készkiadásokat. Az adós a költségek láttán inkább érdekelt lesz a vagyontárgyai elvesztésében, mint abban, hogy megfizesse a végrehajtási költségekkel jelentősen megnövelt eredeti tartozását.