Milliókat bukhatunk egy trükkös hirdetésen

Budapest, 2005. augusztus 16. Lakáshirdetések Zuglóban egy oszlopon. A fővárosban becslések szerint akár 20 ezer lehet az eladatlan új és használt lakások száma. MTI Fotó: Honéczy Barnabás

Adatok, de sokszor a képek sem stimmelnek a lakásközvetítő irodák hirdetéseiben, a tulaj pedig szemérmesen hallgat az ingatlan szépséghibáiról. Ezen milliókat bukhat a felkészületlen vevő, de az ingatlanos hiénák az eladót is szívesen megkopasztják. Szakértők meséltek a tipikus átverésekről és a védekezés módszereiről.

Keményen ráfizethettek volna az ingatlanvásárlásra Ritáék, akik a Rózsadombon szerettek volna ingatlant venni: a tulajdonos egy iroda segítségével 65 millió forintért kínálta a II. kerületi, a Felhévízi utca és a Kilátás utca kereszteződésében található, több száz négyzetméteres telket és a rajta álló romos házat.

"Nagyon tetszett a hely, szívesen megvettük volna, hogy új házat építsünk a telekre. Az vált gyanússá, hogy a tulaj nagyon gyorsan engedett az árból, akár 53 millióért is odaadta volna az egészet" - mesélte az Origónak a telekvásárlást tervező nő és társa.

Milliós buktatókat rejthet egy csábító lakáshirdetés, érdemes a kerületi földhivatalnál és építésügyi hatóságnál is tájékozódni Forrás: BELGA/AFP/Jonas Hamers

Mindent buktak volna

A párnak korábban is voltak rossz tapasztalatai, ezért érdeklődtek a kerületi építészügyi hivatalnál, itt jöttek rá mindarra, ami az ingatlanhirdetésben nem szerepelt: a telken nem építkezhetnének, de még a házat sem újíthatnák fel, az önkormányzat ugyanis járdát szélesítene a területen, és emiatt változtatási tilalmat rendelt el.

Ha ez nem lenne elég, a telekre a helyi jogszabályok szerint később is csak közhasznú egészségügyi intézményt, például fogorvosi rendelőt lehetne építeni. A vevő az ingatlan területének kevesebb mint felét használhatná magáncélokra - szolgálati lakásként.

Csalás és ámítás

Az eset általánosnak mondható, az ingatlanokkal kapcsolatos szépséghibákat a tulajok és közvetítői irodák egyaránt elhallgatják.

Saját szakmájáról is lesújtó véleményen van az Origónak névtelenül nyilatkozó ingatlanügynök: "A lakóingatlan-piac szereplői alapvetően bizalmatlanok egymással szemben, részben azért, mert az ügynökszakma rendkívül felhígult. Rengeteg a képzetlen, de gátlástalan szerencsevadász, aki csak információkupecként kínál lakásokat, anélkül, hogy hozzáadott értékkel, például adásvételi vagy adózási tanácsokkal segítené a tranzakciót" - mondja a szakértő.

Versengő ügynökök

Az eladók is joggal tartanak átveréstől, ezért többségük nem ad kizárólagos megbízást egy irodának, de ezzel csak szélesebbre nyitják a kaput. Ilyenkor több ingatlanügynök repül rá a meghirdetett házra, versengve próbálnak vevőt találni. Hirdetéseikben arra is törekednek, hogy az ingatlant ne lehessen azonosítani, különben a rivális vagy maga a vásárló üti nyélbe az üzletet.

A vevő, de sokszor az eladó előtt is titokban tarthatnak fontos információkat az ingatlanügynökök Forrás: AFP/Joe Raedle

Így születnek aztán a hamis információkat, sőt fotókat is tartalmazó ajánlatok: az érdeklődő kattint, de az már csak a kapcsolatfelvétel után derül ki, hogy teljesen más házról, telekről van szó.

Gátlástalan és gyakori formája a csalásnak az is, amikor az ügynök a megbeszéltnél olcsóbban kezdi hirdetni az ingatlant, amivel jóval alámegy a versenytársaknak, később pedig arra törekszik, hogy az alacsonyabb árat lenyomja az eladó torkán - jegyezte meg a nyilatkozó ingatlanügynök.

Csak a jó hírük bánja

Észnél kell lennünk, hiszen az ingatlanforgalmi trükköknek nincs büntetőjogi következményük. „Az ügynököket semmi sem kötelezi arra, hogy minden háttér-információt feltüntessenek a hirdetésben, legfeljebb a szakmai etika. A legrosszabb, ami jelenleg történhet velük, hogy a csalódott vevők, eladók rosszat írnak róluk, ami ronthatja üzleti esélyeiket" - mondta el az Origónak Melegné dr. Dudás Gabriella.

Zuglói lakáshirdetések. Széles a kínálat, de nem árt szakértőt hívni az ingatlanbejáráshoz Forrás: MTI/Honéczy Barnabás

Az elhallgatás ára

Az ingatlanjogász szerint súlyos milliókat nyerhet a fontos adatokat elhallgató ügynök, miközben megkárosítja az eladót. A tulajjal például bruttó nyolcmillió forintos eladási árban egyezik meg, miközben tudja, hogy az adott környéken tízmillióért is túladhat a lakáson. A többletet zsebre teszi – hiszen a megállapodás nyolcmillió forintról szólt - az eladónak viszont a teljes összeg után kell majd adóznia.

Nincs mivel büntetni

A szakma persze próbálja védeni a jó hírét, országos szövetségük októberben felállított egy etikai kódexet, amit több iroda is kötelező érvényűnek fogadott el - a szövetség viszont nem minősül kamarának, nem büntethet, csak kizárhatja a szabálysértő tagokat, és a belépés sem kötelező érvényű.

Tippek az eladóknak

Az átverés ellen lehet védekezni: eladóként célszerű, ha több, profinak tűnő közvetítőhöz is elmegyünk, meghallgatjuk piaci értékelésüket. Pár személyes találkozás már képet adhat az ügynökök hitelességéről. Ha megvan a kiválasztott iroda, érdemes 2-3 hónapra szóló kizárólagos megbízást adni. Ennyi idő alatt kiderül, hány potenciális érdeklődőt tudnak felmutatni - és mi sem ragadunk bele egy hosszú távú, előnytelen szerződésbe.

Megtehetjük persze azt is, hogy párhuzamosan is hirdetjük az ingatlant, de akkor ugyanazon az áron tegyük, mint az ügynök, annyi hozzáadott információval, hogy "közvetlenül a tulajdonostól".

Tippek a vevőknek

Ingatlanvásárlás előtt vizsgáljuk meg a kiválasztott lakás vagy telek jogi, pénzügyi, építészeti-műszaki hátterét, ehhez mindig kérjünk szakértői segítséget. Ellenőriztessük az ingatlan statikai-gépészeti állapotát is, különösen akkor, ha később már nem tervezünk felújítást, átépítést.

Vétel előtt ellenőrizzük az ingatlan pénzügyi és műszaki hátterét, társasház esetén azt is, hogy a lakással nem veszünk-e tartozást Forrás: MTI/Kovács Tamás

Amit ingyen is megtehetünk, hogy vásárlás előtt a földhivatalnál helyrajzi szám alapján kikérjük az ingatlan tulajdoni lapját. Így kibukhat, hogy az eszményiként hirdetett otthon nem tehermentes, a csatornát csak az utcára vezették be, vagy hogy az önkormányzat változtatási tilalmat rendelt el a területre, mint Ritáék esetében történt.

Nem szabad engedni a tipikus eladói nyomásgyakorlásnak, hogy sok az érdeklődő, valaki már foglalót is akart tenni az ingatlanra. A versenyhelyzet még nem ok arra, hogy fejest ugorjunk a mély vízbe. Az adásvételi szerződés beadását pedig ne bízzuk az eladóra, azt mi vagy ügyvédünk továbbítsa a földhivatalnak.

Szimatoljunk körbe!

Fontos meggyőződni a lakás valódi tulajdonjogáról és pénzügyi helyzetéről, ebben is az ügyvéd segíthet. Társasházi ingatlan vásárlása esetén a közös képviselővel konzultáljunk, tőle kérhetjük el a helyi szervezeti működési szabályzatot, ő tudja megmondani, hogy a társasháznak milyen költségvetése, adott esetben komolyabb elmaradása van. Ez fontos, hiszen az elkapkodott lakásvásárlással tartozást vehetünk - de a közös képviselő mesélhet a lakók közötti konfliktusokról, problémás falszomszédokról is.

A lehetséges buktatókról és ingatlanvásárlási tippekről kisokost készített Borsay Tamás, a fővárosi kormányhivatal földhivatalának vezetője - javaslatait ide kattintva olvashatják.