Kerülőutakon lakoltatják ki a hiteleseket

A bajba jutott lakáshitelesek árverésre kerülő ingatlanjainak csupán csekély részét értékesítik az adósok számára legtöbb garanciát kínáló bírósági végrehajtási eljárások keretén belül. Többségük ezen eljáráson kívül talál új tulajdonosra, az adósok pedig nem egyszer kiszolgáltatott helyzettel, uzsorakölcsönökkel kénytelenek szembenézni. Az adósokat védő törvények nem elég hatékonyak, a fő gondot jelentő pénzügyi vállalkozásokra pedig szinte semmilyen szabályozás nem vonatkozik.

"Nem bírósági úton senkit nem lehet kilakoltatni" - ez az alapszabály, de ez nem jelenti azt, hogy erre nem is tesznek kísérletet. Sőt, a tapasztalatok szerint a nem jogszerű, jellemzően megfélemlítésen alapuló kilakoltatás jellemzőbb, mint a törvényes végrehajtás.

A Magyar Hitelszövetség adatai szerint az elmúlt években több mint háromezer jogtalan kilakoltatási esetről lehetett szó, és valamennyi ilyen ügy pénzügyi vállalkozásokkal kötött megállapodás eredménye volt. Azt nem lehet tudni, hogy pontosan hány ilyen szerződés köttetett az elmúlt években, mivel a pénzügyi vállalkozások - ellentétben a kereskedelmi bankokkal -, semmilyen adatszolgáltatást nem nyújtanak.

A Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara (MBVK) adatai szerint tavaly összesen 1500 olyan lakóingatlan-árverés volt, amelyet hivatalos bírósági végrehajtás során rendeltek el, és ebből kevesebb mint 270 kilakoltatásra került sor. A nem bírósági kilakoltatások száma ebben a kontextusban sem ismert, de a banki adatok szerint annyit azért lehet tudni, hogy 3500 ingatlan került bírósági végrehajtáson kívüli árverésre.

A kialakult helyzetről árulkodó az a tény, hogy a Parlament szociális bizottsága közleményében kifejezetten utal arra, hogy a bankok és a hitelkihelyezéssel foglalkozó pénzügyi vállalkozások az etikai kódex megalkotásáig, valamint a pénzügyi szolgáltatók működésével kapcsolatos ellenőrzések lefolytatásáig ne kezdeményezzék a kilakoltatásokat, próbáljanak ügyfeleikkel egyezségre jutni, vagyis tanúsítsanak önmérsékletet.

Elvek és gyakorlat

Elvileg tehát bírósági végzés nélkül senkit nem lehetne kilakoltatni, de a tapasztalatok szerint mégis számos ilyen eset van. Az adóst ilyenkor jellemzően őrző-védő cégek munkatársai "költöztetik el": az a tipikus, hogy a követeléssel rendelkező társaság, jellemzően nem a hitelező bank, hanem a követelést megvásárló cég ezeken a társaságokon keresztül addig zaklatja az adóst, ameddig az úgy nem látja, hogy érdemesebb elhagynia a lakást, mint rettegésben élni - annak ellenére, hogy a jogszabályok szerint nem lenne kötelezhető a kiköltözésre.

A nem bírósági végrehajtás kérésének jellemzően két oka van: a hivatalos út egyrészről nagyon sok időt vesz igénybe (a bírósági eljárás elindulása akár egy év is lehet), másrészről pedig a bankok nem szívesen exponálják magukat a bíróságokon mint egyszerű állampolgárok kisemmizői - inkább megpróbálják ezt elkerülni, aminek egyik lehetősége a követelés eladása.

Veszélyes opciók

Az szinte mindegy is, hogy miért bukott be a hitel, netán a bank módosította "kőszívűen" a feltételeket, avagy az adós becsülte túl saját erejét, centizte ki az utolsó forintig anyagi lehetőségeit. "A legnagyobb probléma a pénzügyi vállalkozásokkal kötött, úgynevezett opciós szerződésekkel van. Ezek nyomán akár több ezer kilakoltatásra lehetett példa, és egy része jogtalanul történt" - mondta az [origo]-nak Barabás Gyula, a Magyar Hitelszövetség elnöke.

A szóban forgó konstrukció lényege, hogy a hitelt közvetítő vállalkozás vételi opciót köt ki arra az esetre, ha az ügyfél nem fizeti a hitelét, az opció értéke pedig sokkal alacsonyabb, általában a fele, mint a lakás valós piaci értéke, és feltűnően sokszor megegyezik vagy közelében van a hitelösszegnek. Egy sima kereskedelmi banki jelzáloghitelnél nem áll fent ez a probléma, a finanszírozó bank ugyanis elidegenítési és terhelési tilalmat köt ki a szerződésben, ezzel kizárja, hogy a bank előtt valaki más tegye rá a kezét az ingatlanra és értékesíthesse azt, viszont lehetőséget biztosít a bajba került tulajdonosnak, hogy a biztosítékból saját értékesítés esetén rendezni tudja adósságát. Az előbbi opciós formánál ez szinte kizárt.

Barabás Gyula szerint voltak olyan bankok, amelyek nem voltak hajlandóak finanszírozni az elsősorban a vételi opció és a valós piaci érték közötti különbségből adódó haszonra pályázó vállalkozásokat, de sajnos akadtak kivételek. Szerinte a legjobb az lenne, ha az összes pénzintézet felhagyna ezzel az üzleti gyakorlattal, mert egy pillanatnyi gazdasági haszon mellett a pénzügyi vállalkozások sajátos célcsoportjainak finanszírozása hosszútávon súlyos társadalmi-szociális károkat okoz.

Megkérdőjelezett intézkedések

Az illetékesek már felfigyeltek a sokszor jogfosztottá váló, bajba került adósok problémájára, de az eddigi intézkedések hatékonyságát sokan megkérdőjelezik. Például egy korábban elfogadott jogszabály a munkanélkülivé vált, vagy fizetési nehézségekkel küzdő, ám munkával rendelkezők számára átmeneti támogatást biztosít hiteltörlesztéseik során, de itt lényegében csupán pár tízezer forintról beszélünk.

Ugyan az önkormányzatoknak szintén törvény garantálja az elővásárlási jogot a kényszerárverésekre jutó ingatlanok esetében, ám előre látható, hogy a helyhatóságoknak ilyesmire eddig sem volt, és ezután még kevésbé lesz saját erőforrásuk.

Sokszor lehetetlen követni a bajba került lakáshiteleseket megsegíteni szándékozó jogalkotói intézkedéseket, elképzeléseket. Számok repkednek arról, hány ember, család érintett, újabb és újabb javaslatok látnak napvilágot, majd közvetlenül az ellenérvek; további törvénymódosítások várhatóak jelenleg is - amelyekre meglehet, nincs is szükség, csak a jelenlegi jogszabályok adta lehetőségeket kellene kihasználni. Szeptember 15-ig a kormány, pontosabban a Szociális és Munkaügyi Minisztérium előterjeszti a lakáshitelesek védelmére szolgáló törvényjavaslatokat. Információink szerint ezekben - többek közt - részletfizetési kedvezmények szerepelnek majd.

Ilyen lehetőségeket a jelenlegi végrehajtási törvény is tartalmaz - hívta fel figyelmünket Krejniker Miklós, a MBVK elnöke -, amely a kötelezettségek teljesítésére törekvő, a hitelezővel együttműködő, és a fizetési szándékát tanúsító, nem teljesen fizetésképtelen adósok számára biztosítható. Mivel mód van arra, hogy a részletteljesítésre kész és képes adósnak (családjának) ne kelljen elhagynia a lakásául szolgáló ingatlant, e körben nincs szükség a végrehajtási kódex módosítására. Ráadásul a bírósági végrehajtási eljárásban eddig is létezett a téli időszakra vonatkozó kilakoltatási moratórium, amely egyéb, magánjogi eljárásban nem ismert.

A kamarai elnök szerint mindez közvetve jelzi, nem a számos alkalommal, több ízben átfogóan módosított végrehajtási törvény jogi garanciáival akadnak gondok. A tapasztalatok szerint ugyanis az ingatlanok többségét a bírósági végrehajtási eljárásokon kívül értékesítik, például adós és bank közösen, vagy a bank saját maga teszi ezt. Létezik még egy lehetőség, amikor pénzügyi közvetítő céget bíznak meg ezzel.

Krejniker Miklós szerint az alapvető gond az, hogy a bírósági végrehajtási eljárás garanciái nélkül az adós kiszolgáltatott helyzetbe hozható, kisemmizhető. Nem véletlenül vizsgálódik mind a rendőrség, mind a PSZÁF abban a körben, hogy egyes pénzügyi vállalkozások előre megfontolt módon hozták olyan helyzetbe az adósokat, hogy azok - hiába az áthidaló kölcsön -, előbb-utóbb biztosan nem tudtak törleszteni.

Törvény és etikai kódex

Barabás Gyula azt javasolja a hitelfelvételt tervező háztartásoknak, hogy kerüljék megfelelő iroda nélküli kölcsön közvetítését például az újságokban hirdető olyan vállalkozásokat, akik nem mondják meg, melyik bank képviseletében hirdettek, vagy azt a látszatot keltik, miszerint szinte nincs megoldhatatlan helyzet. A hitelszövetség véleménye szerint törvényi szabályozással kellene megtiltani az ominózus vállalkozások működését, a hiteleket közvetítő ügynökökről pedig egy adatbázist kell létrehozni, amire csak azok kerülhetnek fel, akik megfelelő szaktudással, tapasztalattal és érvényes banki szerződéssel rendelkeznek. Akiről pedig kiderül, hogy átverte az ügyfelet vagy a magasabb jutalékért nem a legjobb konstrukcióra köttetett szerződést az ügyféllel, azonnal kizárnák a körből.

A törvényi szabályozás mellett ezt szolgálja majd a hitelszövetség etikai kódexe, amelynek megszegése hosszú évekre kitiltja a rendszerből a szabályszegőket. Ezzel egyetért Lénárd Mariann, a Banki Hitel Károsultjainak Egyesületének vezetője, és hozzátette: csak olyan ügynökkel vagy céggel álljunk szóba, aki megfelelő irodát működtet. "A gyorséttermekben vagy a parkolóban ne kössünk olyan megbízási szerződést, ne adjunk ki személyes adatokat is tartalmazó iratokat, amelyek visszaélésre adhatnak okot. Mindig tudjuk meg, kivel ülünk le tárgyalni" - figyelmeztetnek az illetékesek.

Barabás Gyula ehhez annyit tett hozzá, ha egy kereskedelmi bank vagy egy megbízható hitelközvetítő azt mondja, hogy nem vagyunk hitelképesek, akkor azt részben az ügyfél érdekében mondja, ebben az esetben le kell nyelni a békát és akkor folyamodni kölcsönért, amikor az adott háztartás pénzügyi helyzete ezt valóban lehetővé teszi. "Nehéz ezt elfogadni, tudom, de lehet, hogy ezzel az otthonunkat mentjük meg. Tanuljunk a rossz példákból!"

A bankoknak is vannak lehetőségeik

Szintén megér egy misét, hogy a portfoliójukat a követelés eladásával megtisztító bankok és egyes, gyanúba került pénzügyi szolgáltatók közt milyen kapcsolat áll fenn. Utóbbiak ugyanis - miként szó volt róla -, nem fordulnak végrehajtóhoz, és bizony kétséges, nem jogkövető módszerekkel próbálják "jobb belátásra" bírni az adósokat. Maga a törlesztés, részletfizetés mikéntje nem érdekes számukra, hiszen nekik az ingatlan kell. Ezek az ügyek ráadásul vészjósló módon megszaporodtak tavaly ősz óta.

Ha egy bank valóban úgymond segíteni akar az adósnak, és volt üzletfelét meg kívánja óvni az egyre több kritikát kapó pénzügyi közvetítőktől - ha úgy tetszik az uzsorakölcsönöktől - és egyéb meglepetésektől, akkor a Polgári törvénykönyv által biztosított jogintézményt, a zálogtárgy egyszerűsített végrehajtási értékesítését is választhatja - mutatott rá a végrehajtói kamara elnöke. Ez ugyan hosszadalmasabb, mint a követelés eladása egyes pénzügyi vállalkozások részére, ám nem csupán a portfolió-tisztítás az érdeke egy banknak, hanem az is, hogy neve ne legyen összefüggésbe hozható olyan kétes vállalkozásokkal, amelyekkel szemben a rendőrség, és/vagy a PSZÁF vizsgálódik.