Most adják ki a legtöbb lakást: sokat változtak a bérleti jogszabályok (1. rész)

Átlagosan 1,2 millió forintot veszít minden hitelfelvevő, lakáshitel
Cardboard moving boxes and accessories in empty apartment, rear view of couple standing outdoors in the background, open door.
Vágólapra másolva!
Augusztus és szeptember az a két hónap, amikor a legtöbb lakást adják ki, ám a bérlet szabályai jelentősen megváltoztak az elmúlt időszakban. Még az adóhatóság is közleményt adott ki nemrégiben, amelyben a jogi környezettel kapcsolatos tudnivalókra figyelmeztet. Az Origó Jog szakértőinek segítségével két részes írásban foglalja össze a legfontosabb tudnivalókat, most az első részt olvashatják.
Vágólapra másolva!

A lakásbérletek kapcsán két alapvető, kiindulási probléma mutatható ki, az első: csak szóban kötik meg, ami a későbbi esetleges bonyodalmakra tekintettel szarvashiba. A másik kiindulási probléma, bár létezik írásbeli szerződés, a bérbeadók feketén adják ki az ingatlanukat, nem jelentik be, így számlát sem adnak a kifizetett költségekről.

A bérlőnek talán még inkább érdeke az írásbeli szerződés, mert ennek hiányában nincs mire hivatkoznia, ha a bérbeadót törvényben foglalt kötelezettségei teljesítésére szeretné figyelmeztetni, vagy magát kívánja megóvni az esetleges visszaélésektől.

Az írásbeli szerződés meglétén túl a bérlő minden esetben kérjen számlát a kifizetett összegekről, illetve elismervényt, hiszen ma már nem kötelező a bérbeadónak adószámot kérnie és számlát kiállítania. Ha a lakás közüzemi költségeit a bérlő fizeti, de az órák nem kerülnek a nevére, mindenképpen másolja le a befizetett csekkeket, mielőtt átadja azokat a bérbeadónak. Ezeknek nyilvánvalóan akkor lesz jelentősége, ha esetlegesen elszámolási vitába keveredik a bérbeadóval.

Általános tapasztalat

Magyarországon általános tapasztalat, hogy bérbeadók nem adnak számlát a bérlő által kifizetett összegekről, hiszen a magánszemélynek az ingatlan bérbeadásból származó jövedelme után adóznia kell, ezt pedig sokan nemes egyszerűséggel megspórolják.

A jogszabály szerint a magánszemélynek az ingatlan bérbeadásából származó jövedelme külön adózóként történő kezelésére vonatkozó választási lehetősége - kivéve a kereskedelmi szálláshely szolgáltatásra irányuló tevékenységből származó jövedelmet - 2011. január 1-jétől megszűnt.

A magánszemélynek az ilyen jövedelme utáni adókötelezettségére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmaznia, ám ami a lényeg, lakáskiadás után adózni kell, kellene. (Természetesen a fenti "gyakorlat" nem minden bérbeadóra érvényes, sokan adóznak e jövedelemszerző tevékenységük után, ugyanakkor esetükben is nagyon fontos a precíz, mindenre kiterjedő bérleti szerződés megléte.)

Mindig legyen érvényes szerződés

Az adóhatóság augusztusi közleménye szerint fontos, hogy a bérlőknek a bérbevett lakásról mindig legyen érvényes lakásbérleti szerződésük, valamint a havi lakbér kifizetéséről kérjenek és kapjanak is átvételi elismervényt. A legjobb megoldás, ha minden hónapban átutalják a bérleti díjat és a közlemény rovatban feltüntetik a dátumot és a "bérleti díj" megnevezést.

Ha nem turisztikai célból adja ki valaki a házát vagy a lakását, nem kötelező adószámot kiváltania. Az ilyen jellegű bérbeadás - ha csak a bérbeadó nem választ más formát - mentes az áfa alól, így arról nem kell számlát kibocsátani, azonban a nyugta ilyen esetekben is kötelező.

A nem turisztikai célú lakóingatlan bérbeadásnál a bérbeadó választhat adófizetési kötelezettséggel járó formát, ha már rendelkezik adószámmal. Adóköteles bérbeadás esetén az áfatörvény szerinti számla- illetve nyugtaadás kötelező.

A NAV tapasztalatai azt mutatják, hogy a bérbeadók jelentős része még mindig nincs tisztában azzal, hogy a bérbeadásáról nyilvántartást kell vezetnie: bevételi nyilvántartást, vagy bevételi- és költség-nyilvántartást.

A lakás bérbeadásából származó jövedelem

A lakás bérbeadásából származó jövedelmet a bevételből két módon lehet megállapítani. Az egyik lehetőség a tételes költségelszámolás, amikor a bevételt, a jövedelem kiszámításánál csökkentik az igazolt költségek - közüzemi számlák, felújítási költségek - és az értékcsökkenés.

A másik lehetőség pedig a bevétel csökkentése a 10 százalékos költséghányaddal. A jövedelem után negyedévenként adóelőleget kell fizetni, majd az adóbevallásban önálló tevékenységből származó jövedelemként kell feltüntetni. Az adó mértéke a jövedelem 16 százaléka.

Abban az esetben, ha a bérlő kifizetőhelynek számító gazdálkodó, akkor a bérbeadó jövedelmét és az adóelőleget ő állapítja meg és vonja le a bérleti díjból.

Forrás: Photononstop/Eric Audras

Amennyiben a bérbeadásból származó jövedelem meghaladja az 1 millió forintot, akkor a jövedelem egészére a 16 százalékos adón felül 14 százalék egészségügyi hozzájárulást is kell fizetni mindaddig, amíg a magánszemély el nem éri a 450 ezer forintos hozzájárulás-fizetési felső határt.

Milyen legyen a szerződés időtartama?

Még az ingatlanjoggal foglalkozó szakemberek véleménye is megoszlik abban a tekintetben, hogy a lakásbérleti szerződés határozott, vagy határozatlan idejű legyen, mindkét megoldásnak vannak előnyei. A határozott idejű szerződés esetében a megjelölt időpont elteltével megszűnik, és ezt követően a bérlő már birtokháborítást követ el. Ám ennek a módnak viszont az a hátránya, hogy csak rendkívüli felmondással, vagy közös megegyezéssel szüntethető meg idő előtt.

A szerződésben különösen ajánlott rendezni az olyan kérdéseket, amelyek a bérleti jogviszony megromlása, megszűnése esetén merülnek fel, automatikusan, jellegüknél fogva. Rögzíteni kell a szerződési pontokban, hogy a bérleti jogviszony megszűnése esetén a bérlő köteles a bérleményt eredeti állapotában, a berendezési és felszerelési tárgyakkal a bérbeadó birtokába visszaadni.

A bérleti jogviszony megszűnésekor a bérlő a bérbeadótól elhelyezésre nem tarthat igényt, a jogviszony megszűnését követően az elhelyezésről maga köteles gondoskodni. A szerződés tárgyát képező bérleményre vonatkozó ideiglenes tartózkodási helyének megszüntetését igazolni köteles, mely a kaució visszafizetésének feltétele.

Google News
A legfrissebb hírekért kövess minket az Origo Google News oldalán is!