Építési jog: a szerződésben résztvevő legfontosabb szereplők és feladataik (3. rész)

2014.04.05. 08:08

A magyar jog az építtetőre, a kivitelezőre és a tervezőre, mint az építési kivitelezés legfontosabb szereplőire számos olyan kötelező rendelkezést tartalmaz, amelyek a magyar jog alkalmazása esetén nem hagyhatóak figyelmen kívül a FIDIC­szerződési feltételek alkalmazása esetén sem – hangsúlyozta a Balázs és Kovátsits Ügyvédi Iroda szakértője. Az építtető köteles biztosítani az építési beruházás teljes fedezetét, a Red és Yellow  Bookhoz hasonlóan köteles biztosítani a jogerős építési engedélyt, köteles biztosítani a tervdokumentációban és az építési engedélyben foglaltak betartását - mutatott rá dr. Balázs Tamás. A háromrészes írás befejező részét olvassa, az első és második rész is elérhető.

 

Az építtető a Red  és  Yellow Bookban írtakhoz  hasonlóan  felel  az  építési  munkaterületnek  a  vállalkozó  számára  történő  átadásáért, kötelessége  a  kivitelezési  tevékenység  végzésének  az  ellenőrzése,  felel  az  elektronikus  építési napló  aktiválásáért . A  tervező  felel  az  általa  készített  műszaki  tervek  műszaki  tartalmának szakszerűségéért, a valós állapotnak megfelelő tartalmáért, a szakági tervezők kiválasztásáért és a közöttük  történő  egyeztetések  koordinálásáért,  az  építészet  minőségért.

A tervező a Polgári Törvénykönyv szerint a tulajdonjog átruházásáért való szavatosságra irányadó szabályok szerint szavatol azért is, hogy harmadik személynek nincs olyan joga, amely a terv felhasználását (Ptk. 6:251.§(4)) akadályozza, vagy korlátozza – ismertette a Balázs & Kovátsits Ügyvédi Társulás szakértője.

A vállalkozó kivitelező felelős a kivitelezői jogosultságának a meglétéért, a kivitelezési tevékenység jogszerű folytatásáért, az építési napló vezetéséért, a kiviteli tervekben foglaltak betartásáért. A vállalkozó kivitelező felel mindazon jogkövetkezményekért, amelyek abból adódnak, hogy az építési szerződés megkötése előtt az általa megismert tervdokumentáció hiányosságait nem jelezte, jóllehet, azok felismerése tőle elvárható lett volna.

A szerződési biztosítékok a FIDIC szerződésekben és a magyar jogban

A szerződési biztosítékok rendszere kettős: egyrészt szerződésszegés esetére többletszankciókat írnak elő (például: kötbér), míg más részük a követelések kielégítését segíti elő (például: bankgarancia, kezesség). A gyakorlatban a kivitelező teljesítésének biztosítására leginkább alkalmazott jogintézmény a magyar Polgári Törvénykönyv által szabályozott kötbér. Kötbért a magyar jog szerint írásban lehet kikötni, ha a fél olyan okból, amelyért felelős, megszegi a szerződést (Ptk.6:186.§(1)) (például: késedelem, hibás teljesítés vagy a szerződés nem teljesítése).

A kötbérnek a magyar jogban átalány­kártérítési jellege van, tehát adott esetben azt kell vizsgálni, hogy a szerződésszegés megvalósult-e, s a bekövetkezett kár tényleges mértéke nem vizsgálandó, ugyanakkor a magyar bíróságok a túlzottnak ítélt kikötött kötbér mértékét csökkenthetik. Az irányadó magyar bírói gyakorlat szerint az elfogadottnak ítélt kötbér jelenleg a szerződési összeg 10 százaléka.

Tételesen és összegszerűen kell igazolni

A magyar jogban a kötbért meghaladó mértékű kár is érvényesíthető, de ebben az esetben már tételesen és összegszerűen kell a kár mértékét igazolni. Bizonyos értelemben szerződési biztosítékként értékelhető a vállalkozó által szerződésben vállalt vagy bizonyos esetekben a külön jogszabály által kötelezően előírt jótállási kötelezettség, vagy a már említett kötelező jótállási kötelezettség is.

A magyar jog kógens rendelkezése szerint az építtetőnek már az építési szerződés megkötésekor rendelkeznie kell az építési szerződés teljesítésének pénzügyi fedezetével és a vállalkozói szerződésszerű teljesítés esetén ki kell fizetnie a kivitelező díját. Ennek biztosítására szóba jöhet a magyar jogban elsődlegesen a zálogjog, a bankgarancia, a kezesség is.

Jóllehet nem tipikus szerződéses biztosítékról van szó, de a Balázs & Kovátsits Ügyvédi Társulás szakértője szerint külön említést érdemel e vonatkozásban a 191/2009. (IX. 15.) kormányrendelet 17.  § (2) bekezdése, mely szerint a közbeszerzésekről szóló törvény szerinti közösségi értékhatárt elérő vagy azt meghaladó értékű építőipari kivitelezési tevékenység megvalósítása esetén építtetői fedezetkezelő közreműködése kötelező.

A FIDIC szerződések alkalmazása esetén nincs olyan alapvető kötelezettsége a feleknek, hogy a teljesítés elmaradása esetére mellékkötelezettséget vállaljanak. A biztosítékokban minden esetben külön meg kell állapodni. A biztosítékokra mintát az A­G mellékletek tartalmazzák, amelyek a „Guidance for the Preparation of Particular Conditions” című részhez kapcsolódnak.

A ténylegesen kikötött biztosítékok értelmezése jelentős részben a választott jog  rendelkezéseitől  függ.  A Balázs & Kovátsits Ügyvédi társulás szakértője felhívta a figyelmet, hogy a bankgarancia, zálogjog  és  kezesség, mint  biztosítékok  vonatkozásában  jogvita  esetén  a  Teljesítésigazolási  Szakértői  Szervnek  – amennyiben  valamelyik  fél  hozzá  fordul  –  magyarországi  építési  beruházás  esetén megkerülhetetlen eljárási kompetenciája van.

Dr. Balázs Tamás ügyvéd, egyetemi adjunktus (Balázs & Kovátsits Ügyvédi Társulás) a magyar és a nemzetközi építési jog szakértője, több nemzetközi és külföldi építési jogi testület választott tagja, szakértője. Néhány héten belül egy kisebb tanulmánya jelenik meg angol nyelven az „International  construction law  review” angol szakfolyóiratban a FIDIC­szerződések magyarországi alkalmazhatóságáról, a  FIDIC­szerződések és a magyar jog kapcsolatáról.Forrás: Balázs & Kovátsits Ügyvédi Társulás

A jogválasztásnak a magyar jog választása és magyar bíróság eljárása esetén jelentősége egy speciális  magyar  aspektusból  lehet. Jóllehet a FIDIC­szerződési feltételekben benne van, hogy a többnyire  bankgarancia  jellegű  kötelezettségvállalásokat  a szerződésre  irányadó  jog  szerint  kell  megítélni,  de  ha  a  felek  nem  élnek  a  jogválasztás lehetőségével, előfordulhat, hogy a bankgaranciát más jog alapján kell megítélni, mint a szerződés egyéb  rendelkezéseit,  hiszen  a bankgaranciát  a magyar  bírói  gyakorlat  következetesen  önálló kötelezettségvállalásnak és nem „mellékkötelezettségnek” tekinti.

A pótmunka és a többletmunka kérdése

A magyar jogi szabályozás következetesen különbséget tesz a többletmunka és a pótmunka között. A többletmunka lényegileg azonos definícióját megtaláljuk mind a Polgári Törvénykönyvben, mind az építési tevékenységek szabályozása terén meghatározó jelentőségű 191/2009. évi kormányrendeletben. Ebből következően a magyar jog szerint többletmunka a szerződéskötés alapját képező kivitelezési dokumentációban kimutathatóan szereplő, de a szerződéses árban figyelembe nem vett tétel.

A  Polgári  Törvénykönyv  kötelezi  a  kivitelezőt  azon  többletmunkák elvégzésére,  amelyek  nélkül  a  létesítmény  rendeltetésszerűen  nem  használható.  Átalánydíjas szerződés esetén a kivitelező nem követelhet többletdíjat a többletmunka elvégzéséért, míg tételes elszámolás esetén igen. Pótmunkán – a kormányrendelet definíciója szerint – a szerződés alapját képező kivitelezési dokumentációban nem szereplő külön megrendelt munkatételt kell érteni.

A Polgári Törvénykönyv a kormányrendelethez hasonlóan határozza meg a pótmunka fogalmát, azonban további  feltételként  írja  elő,  hogy  annak  elvégzése  a  vállalkozó  feladatát  nem  teheti terhesebbé.  (Ptk.6:244.§  /2/)  A  kormányrendelet  kötelezi  a  kivitelezési  tevékenységre szerződő feleket,  hogy  már  ebben  a  szerződésben  szabályozzák  a  később  esetlegesen  szükségessé  váló pótmunka  díjának  elszámolási módját.

Főszabályként a pótmunka esetén a magyar jog szerint a felek  szabadon  állapodhatnak  meg  arról,  hogy  az  építtető megrendeli-e  a  pótmunkát,  de a kormányrendelet itt is tartalmaz  egy kötelező  előírást, miszerint  a műszaki szükségesség vagy  a rendeltetésszerű  és  biztonságos  használat  miatt  szükséges  pótmunkát  a  kivitelező  köteles elvégezni.

Ha megnézzük a teljesítés­módosítással kapcsolatos  FIDIC­szerződési  feltételeket, akkor azt látjuk, hogy ott gyakorlatilag a felek és képviselőik egyeztetésén (melyekben a mérnöké a  domináns szerep)  múlik,  hogy  a  felek  az  eredeti szerződéshez  képest  mennyiben  térnek  el  a szerződésüktől  és/vagy  a tervdokumentációtól, s hogyan rendezik  az  ezzel kapcsolatos pénzügyi kérdéseket.

Ez a fajta egyeztetés természetesen  a  magyar  gyakorlatban  is  megvan,  de  mint  a fentiekben  láttuk  a  magyar  jog  a  FIDIC­szerződési  feltételekhez  képest  nagyobb  mértékben meghatározza  a  felek  mozgásterét,  arra  is  tekintettel,  hogy  a  kormányrendelet  rendelkezései kötelezőek, tehát az azoktól való eltérés érvénytelen, amennyiben a magyar jog az alkalmazandó jog.

A felek teljesítése és a teljesítés átvétele

A magyar jog a FIDIC­szerződési feltételekhez nagyon hasonlóan szabályozza a műszaki átadás­ átvételt  és  annak  előkészületeit,  de  ki  kell  emelni,  hogy  itt  a magyar  jog kötelező érvényű rendelkezéseiről  van  szó,  amely  a  magyar  jog  alkalmazása  esetén  a  felek  eltérő  szerződéses rendelkezése  esetén  is  mindenképpen  érvényesülnek.

A Balázs & Kovátsovits Ügyvédi Társulás szakértője kiemelte: a műszaki átadás­átvételt a magyar jog szerint minden esetben megelőzi egy közös helyszíni bejárás, melynek során a vállalkozó kivitelező műszaki vezetője az építtetőnek, vagy az építtető műszaki ellenőrének, vagy a fővállalkozó felelős műszaki vezetőjének átadja az építési szerződésben vállalt és elvégzett tevékenységet tartalmazó teljesítési összesítőt.

A teljesítési összesítő és a kapcsolódó ellenőrzés alapján az építtető, vagy a műszaki ellenőre, vagy a fővállalkozó felelős műszaki ellenőre teljesítési igazolást állít ki az elvégzett építési kivitelezési tevékenységről, annak mértékéről, mennyiségéről és minőségéről, s javaslatot tesz a számlázható vállalkozói  díj  összegére.  Ezt követően kerül sor a műszaki átadás­átvételi eljárásra, melyet az építtető hív össze, s amelyről – többek között – az építésfelügyeleti hatóságot is értesíti.

A műszaki  átadás­átvételi eljárásról jegyzőkönyvet kell felvenni, amelyben – többek között – az átadás­átvétel során talált mennyiségi és minőségi hibákat, hiányokat, a hibás munkarészekre vonatkozó költségvetési  összegeket,  az építtető döntését arról, hogy átveszi az építményt, illetve igényt tart-e a hibák kijavítására, vagy díjengedményt kér.

Dr. Balázs Tamás végezetül megjegyezte: a magyar Polgári Törvénykönyv szerint az átvétel nem tagadható meg a szolgáltatás olyan jelentéktelen hibái, hiányosságai miatt, melyek más hibákkal, hiányokkal összefüggésben, illetve kijavításokkal, pótlásukkal járó munkák folytán sem akadályozzák a rendeltetésszerű használatot. A magyar jog előírásai szerint az átadás­átvételi eljárástól számított egy éven belül a teljesítést az úgy nevezett utó-felülvizsgálati eljárás keretében újból meg kell vizsgálni.