A magyar jog az építtetőre, a kivitelezőre és a tervezőre, mint az építési kivitelezés legfontosabb szereplőire számos olyan kötelező rendelkezést tartalmaz, amelyek a magyar jog alkalmazása esetén nem hagyhatóak figyelmen kívül a FIDICszerződési feltételek alkalmazása esetén sem – hangsúlyozta a Balázs és Kovátsits Ügyvédi Iroda szakértője. Az építtető köteles biztosítani az építési beruházás teljes fedezetét, a Red és Yellow Bookhoz hasonlóan köteles biztosítani a jogerős építési engedélyt, köteles biztosítani a tervdokumentációban és az építési engedélyben foglaltak betartását - mutatott rá dr. Balázs Tamás. A háromrészes írás befejező részét olvassa, az első és második rész is elérhető.
Az építtető a Red és Yellow Bookban írtakhoz hasonlóan felel az építési munkaterületnek a vállalkozó számára történő átadásáért, kötelessége a kivitelezési tevékenység végzésének az ellenőrzése, felel az elektronikus építési napló aktiválásáért . A tervező felel az általa készített műszaki tervek műszaki tartalmának szakszerűségéért, a valós állapotnak megfelelő tartalmáért, a szakági tervezők kiválasztásáért és a közöttük történő egyeztetések koordinálásáért, az építészet minőségért.
A tervező a Polgári Törvénykönyv szerint a tulajdonjog átruházásáért való szavatosságra irányadó szabályok szerint szavatol azért is, hogy harmadik személynek nincs olyan joga, amely a terv felhasználását (Ptk. 6:251.§(4)) akadályozza, vagy korlátozza – ismertette a Balázs & Kovátsits Ügyvédi Társulás szakértője.
A vállalkozó kivitelező felelős a kivitelezői jogosultságának a meglétéért, a kivitelezési tevékenység jogszerű folytatásáért, az építési napló vezetéséért, a kiviteli tervekben foglaltak betartásáért. A vállalkozó kivitelező felel mindazon jogkövetkezményekért, amelyek abból adódnak, hogy az építési szerződés megkötése előtt az általa megismert tervdokumentáció hiányosságait nem jelezte, jóllehet, azok felismerése tőle elvárható lett volna.
A szerződési biztosítékok a FIDIC szerződésekben és a magyar jogban
A szerződési biztosítékok rendszere kettős: egyrészt szerződésszegés esetére többletszankciókat írnak elő (például: kötbér), míg más részük a követelések kielégítését segíti elő (például: bankgarancia, kezesség). A gyakorlatban a kivitelező teljesítésének biztosítására leginkább alkalmazott jogintézmény a magyar Polgári Törvénykönyv által szabályozott kötbér. Kötbért a magyar jog szerint írásban lehet kikötni, ha a fél olyan okból, amelyért felelős, megszegi a szerződést (Ptk.6:186.§(1)) (például: késedelem, hibás teljesítés vagy a szerződés nem teljesítése).
A kötbérnek a magyar jogban átalánykártérítési jellege van, tehát adott esetben azt kell vizsgálni, hogy a szerződésszegés megvalósult-e, s a bekövetkezett kár tényleges mértéke nem vizsgálandó, ugyanakkor a magyar bíróságok a túlzottnak ítélt kikötött kötbér mértékét csökkenthetik. Az irányadó magyar bírói gyakorlat szerint az elfogadottnak ítélt kötbér jelenleg a szerződési összeg 10 százaléka.
Tételesen és összegszerűen kell igazolni
A magyar jogban a kötbért meghaladó mértékű kár is érvényesíthető, de ebben az esetben már tételesen és összegszerűen kell a kár mértékét igazolni. Bizonyos értelemben szerződési biztosítékként értékelhető a vállalkozó által szerződésben vállalt vagy bizonyos esetekben a külön jogszabály által kötelezően előírt jótállási kötelezettség, vagy a már említett kötelező jótállási kötelezettség is.
A magyar jog kógens rendelkezése szerint az építtetőnek már az építési szerződés megkötésekor rendelkeznie kell az építési szerződés teljesítésének pénzügyi fedezetével és a vállalkozói szerződésszerű teljesítés esetén ki kell fizetnie a kivitelező díját. Ennek biztosítására szóba jöhet a magyar jogban elsődlegesen a zálogjog, a bankgarancia, a kezesség is.
Jóllehet nem tipikus szerződéses biztosítékról van szó, de a Balázs & Kovátsits Ügyvédi Társulás szakértője szerint külön említést érdemel e vonatkozásban a 191/2009. (IX. 15.) kormányrendelet 17. § (2) bekezdése, mely szerint a közbeszerzésekről szóló törvény szerinti közösségi értékhatárt elérő vagy azt meghaladó értékű építőipari kivitelezési tevékenység megvalósítása esetén építtetői fedezetkezelő közreműködése kötelező.
A FIDIC szerződések alkalmazása esetén nincs olyan alapvető kötelezettsége a feleknek, hogy a teljesítés elmaradása esetére mellékkötelezettséget vállaljanak. A biztosítékokban minden esetben külön meg kell állapodni. A biztosítékokra mintát az AG mellékletek tartalmazzák, amelyek a „Guidance for the Preparation of Particular Conditions” című részhez kapcsolódnak.
A ténylegesen kikötött biztosítékok értelmezése jelentős részben a választott jog rendelkezéseitől függ. A Balázs & Kovátsits Ügyvédi társulás szakértője felhívta a figyelmet, hogy a bankgarancia, zálogjog és kezesség, mint biztosítékok vonatkozásában jogvita esetén a Teljesítésigazolási Szakértői Szervnek – amennyiben valamelyik fél hozzá fordul – magyarországi építési beruházás esetén megkerülhetetlen eljárási kompetenciája van.
A jogválasztásnak a magyar jog választása és magyar bíróság eljárása esetén jelentősége egy speciális magyar aspektusból lehet. Jóllehet a FIDICszerződési feltételekben benne van, hogy a többnyire bankgarancia jellegű kötelezettségvállalásokat a szerződésre irányadó jog szerint kell megítélni, de ha a felek nem élnek a jogválasztás lehetőségével, előfordulhat, hogy a bankgaranciát más jog alapján kell megítélni, mint a szerződés egyéb rendelkezéseit, hiszen a bankgaranciát a magyar bírói gyakorlat következetesen önálló kötelezettségvállalásnak és nem „mellékkötelezettségnek” tekinti.
A pótmunka és a többletmunka kérdése
A magyar jogi szabályozás következetesen különbséget tesz a többletmunka és a pótmunka között. A többletmunka lényegileg azonos definícióját megtaláljuk mind a Polgári Törvénykönyvben, mind az építési tevékenységek szabályozása terén meghatározó jelentőségű 191/2009. évi kormányrendeletben. Ebből következően a magyar jog szerint többletmunka a szerződéskötés alapját képező kivitelezési dokumentációban kimutathatóan szereplő, de a szerződéses árban figyelembe nem vett tétel.
A Polgári Törvénykönyv kötelezi a kivitelezőt azon többletmunkák elvégzésére, amelyek nélkül a létesítmény rendeltetésszerűen nem használható. Átalánydíjas szerződés esetén a kivitelező nem követelhet többletdíjat a többletmunka elvégzéséért, míg tételes elszámolás esetén igen. Pótmunkán – a kormányrendelet definíciója szerint – a szerződés alapját képező kivitelezési dokumentációban nem szereplő külön megrendelt munkatételt kell érteni.
A Polgári Törvénykönyv a kormányrendelethez hasonlóan határozza meg a pótmunka fogalmát, azonban további feltételként írja elő, hogy annak elvégzése a vállalkozó feladatát nem teheti terhesebbé. (Ptk.6:244.§ /2/) A kormányrendelet kötelezi a kivitelezési tevékenységre szerződő feleket, hogy már ebben a szerződésben szabályozzák a később esetlegesen szükségessé váló pótmunka díjának elszámolási módját.
Főszabályként a pótmunka esetén a magyar jog szerint a felek szabadon állapodhatnak meg arról, hogy az építtető megrendeli-e a pótmunkát, de a kormányrendelet itt is tartalmaz egy kötelező előírást, miszerint a műszaki szükségesség vagy a rendeltetésszerű és biztonságos használat miatt szükséges pótmunkát a kivitelező köteles elvégezni.
Ha megnézzük a teljesítésmódosítással kapcsolatos FIDICszerződési feltételeket, akkor azt látjuk, hogy ott gyakorlatilag a felek és képviselőik egyeztetésén (melyekben a mérnöké a domináns szerep) múlik, hogy a felek az eredeti szerződéshez képest mennyiben térnek el a szerződésüktől és/vagy a tervdokumentációtól, s hogyan rendezik az ezzel kapcsolatos pénzügyi kérdéseket.
Ez a fajta egyeztetés természetesen a magyar gyakorlatban is megvan, de mint a fentiekben láttuk a magyar jog a FIDICszerződési feltételekhez képest nagyobb mértékben meghatározza a felek mozgásterét, arra is tekintettel, hogy a kormányrendelet rendelkezései kötelezőek, tehát az azoktól való eltérés érvénytelen, amennyiben a magyar jog az alkalmazandó jog.
A felek teljesítése és a teljesítés átvétele
A magyar jog a FIDICszerződési feltételekhez nagyon hasonlóan szabályozza a műszaki átadás átvételt és annak előkészületeit, de ki kell emelni, hogy itt a magyar jog kötelező érvényű rendelkezéseiről van szó, amely a magyar jog alkalmazása esetén a felek eltérő szerződéses rendelkezése esetén is mindenképpen érvényesülnek.
A Balázs & Kovátsovits Ügyvédi Társulás szakértője kiemelte: a műszaki átadásátvételt a magyar jog szerint minden esetben megelőzi egy közös helyszíni bejárás, melynek során a vállalkozó kivitelező műszaki vezetője az építtetőnek, vagy az építtető műszaki ellenőrének, vagy a fővállalkozó felelős műszaki vezetőjének átadja az építési szerződésben vállalt és elvégzett tevékenységet tartalmazó teljesítési összesítőt.
A teljesítési összesítő és a kapcsolódó ellenőrzés alapján az építtető, vagy a műszaki ellenőre, vagy a fővállalkozó felelős műszaki ellenőre teljesítési igazolást állít ki az elvégzett építési kivitelezési tevékenységről, annak mértékéről, mennyiségéről és minőségéről, s javaslatot tesz a számlázható vállalkozói díj összegére. Ezt követően kerül sor a műszaki átadásátvételi eljárásra, melyet az építtető hív össze, s amelyről – többek között – az építésfelügyeleti hatóságot is értesíti.
A műszaki átadásátvételi eljárásról jegyzőkönyvet kell felvenni, amelyben – többek között – az átadásátvétel során talált mennyiségi és minőségi hibákat, hiányokat, a hibás munkarészekre vonatkozó költségvetési összegeket, az építtető döntését arról, hogy átveszi az építményt, illetve igényt tart-e a hibák kijavítására, vagy díjengedményt kér.
Dr. Balázs Tamás végezetül megjegyezte: a magyar Polgári Törvénykönyv szerint az átvétel nem tagadható meg a szolgáltatás olyan jelentéktelen hibái, hiányosságai miatt, melyek más hibákkal, hiányokkal összefüggésben, illetve kijavításokkal, pótlásukkal járó munkák folytán sem akadályozzák a rendeltetésszerű használatot. A magyar jog előírásai szerint az átadásátvételi eljárástól számított egy éven belül a teljesítést az úgy nevezett utó-felülvizsgálati eljárás keretében újból meg kell vizsgálni.