Az Airbnb-probléma: mit tehet a társasház a szobáztatás ellen?

http://www.dreamstime.com/stock-photos-airbnb-app-laptop-making-reservation-website-image45680633

Az Airbnb, azaz a szálláshelyi vendéglátás számos esetben konfliktust okozhat a szolgáltatást nyújtó tulajdonos, vagy bérlő, illetve a társasház lakóközössége között – hívta fel az Origó figyelmét a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője. Hermann Johanna szerint azonban egy idén meghozott bírósági határozat útmutatót adhat a felmerülő problémákra, és az azokkal kapcsolatos jogi környezetre.

Napjainkban egyre nagyobb teret hódít és egyre szélesebb társadalmi körben terjedt el a szálláshelyi vendéglátás, mely azonban számos esetben konfliktust szülhet a társasház lakóközössége, valamint a szolgáltatást nyújtó tulajdonos, vagy bérlő között – fejtette ki a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője, aki szerint ugyanakkor segíthet az eligazodásban egy, az idei évben megszületett Bírósági Határozat (BH2016.177.).

Hermann Johanna szerint a tisztánlátás érdekében érdemes tisztázni a fogalmakat. A szálláshelyi vendéglátás idegenek rövid időtartamú, rendszeres és üzleti jellegű lakásban való tartózkodását jelenti, szemben a tulajdonos, a haszonélvező, a bérlő, vagy a lakást más jogcímen használó tartós, életvitelszerű lakáshasználatával.

Mit tehet a nyugalmat és csendet akaró lakóközösség?

Bizonyos esetekben előfordul, hogy a szálláshelyi vendéglátás zavarja a lakóközösség életét, nyugalmát, ezáltal nem valósul meg a többi lakó zavartalan lakhatása. (Gondoljunk csak bele, amikor éjszaka a turisták a bőröndjeikkel, vagy mulatozásukkal verik fel a társasház csendjét.)

Ilyen esetben a társasház dönthet úgy, hogy a Szervezeti és Működési Szabályzatába (SzMSz) bekerüljön a következő kitétel: a külön tulajdonban lévő lakások, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiségek csak lakás, vagy olyan nem lakás céljára szolgáló helyiségként funkcionálhatnak, amelyek a lakhatás feltételeit nem zavarják.

Dönthet úgy a társasház, hogy a lakás kizárólag a közgyűlés előzetes hozzájáruló nyilatkozata esetén használható eltérő célra, vagy rendeltetésre – mutatott rá a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.

Így például, tilos a lakóingatlanban az ügyfélforgalommal végzett oktatás, szálláshelyi vendéglátás, magán-szállásadás, hostel, airbnb, valamint bármi olyan szálláshelyi szolgáltatás, ami rövid időtartamra, idegenek általi lakásban való tartózkodást jelent, rendszeres és üzleti jelleggel.

A jogszabályi háttér jelentősége

Ennek jogszabályi hátterét a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (továbbiakban: Tht) 17. § (1) bekezdés a) pontja biztosítja, mely szerint a tulajdonostársaknak az SzMSz-ben kell meghatározniuk a külön tulajdonban lévő lakás használatának és hasznosításának szabályait.
Ugyanakkor, a törvény (2) bekezdése értelmében e tevékenység feltételeire megállapított szabályok nem lehetnek a Tht. rendelkezéseivel ellentétesek, vagy annál szigorúbbak – hangsúlyozta Hermann Johanna.

Mit is jelent ez a gyakorlatban? Azt, hogy a bírói gyakorlat egységes annak a megítélésében, miszerint érvénytelen az a közgyűlési határozat, amely a külön tulajdonban álló társasházi lakás „nem lakás célú" használatát, vagy ilyen célra történő átengedését a többi tulajdonostárs hozzájárulásához köti.

A korlátozás módja és lehetősége

Összességében azonban a társasházakról szóló törvény maga is lehetőséget biztosít arra, hogy a tulajdonostársak a külön tulajdonban levő lakásra vonatkozóan korlátozó tartalmú szabályokat hozzanak.

A külön tulajdonban levő lakás használatának, hasznosításának szabályait az SzMSz-be kell foglalni és e szabályokat a lakóépület céljának, működésének megfelelően kell meghatározni – húzta alá a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.

A szabályozás hátterében látni kell, hogy a tulajdonostársakat tulajdonjogukból eredően megilleti az a jog, hogy megvizsgálják, értékeljék és az SzMSz rendelkezésén alapuló közgyűlési határozatban is kifejezésre juttassák azt, hogy adott esetben jogaikat, illetőleg törvényes érdekeiket sértve érzik-e a lakásnak az SzMSz-ben megjelölt nem lakáscélú használata, hasznosítása által.

Hermann Johanna, a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője Forrás: Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda

A Kúria a jelen kérdéshez szorosan kapcsolódó döntésében a Tht. 17. §-ának rendelkezését értelmezve kifejtette, miszerint a Tht. nem zárja ki, hogy a tulajdonostársak a lakóépület rendeltetését, zavartalan használatát szem előtt tartva, az SzMSz-ben a külön tulajdonban lévő lakások használatára vagy hasznosítására vonatkozó korlátozásokat írhassanak elő, megtilthassanak - az SzMSz-ben konkrétan meghatározott - hasznosítási módot.

Ez a kúriai álláspont a jelen esetben is iránymutatónak tekinthető – emelte ki Hermann Johanna.

Összegzés

Tisztában kell lenni tehát azzal, hogy a törvény lehetővé teszi a tulajdonosok számára, hogy az SzMSz-ben a lakóépület rendeltetésének megfelelően a külön tulajdonban lévő lakások használati, vagy hasznosítási szabályait meghatározhassák.

Ám nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy sem a Tht., sem pedig más jogszabály nem jogosítja fel a tulajdonosi jogközösséget, hogy az SzMSz-ben külön is nevesített lakáshasználati korlátozások, vagy tilalmak megsértésének következményeként - mintegy hatósági jogkört gyakorolva – a társasház például pénzbírságot szabhasson ki az SzMSz-be foglalt előírást megszegő tulajdonostárssal szemben – összegezte végezetül a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.