Nem mindegy, hogy építkezésnél 27 vagy 5 százalékos áfát kell fizetni

2016. január 1-jétől kezdődően egyes lakásértékesítéseket terhelő általános forgalmi adó mértékét 5 százalékra csökkentették, ám a kedvezményes 5 százalékos áfa alkalmazása óta eltelt egy év ellenére a mai napig sok félreértés övezi annak alkalmazhatóságát – hívták fel a figyelmet a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértői.

A lakásépítések és lakásfelújítások száma az utóbbi időben erőteljesen megugrott, csakúgy, mint az ingatlanpiaci tranzakciók száma. Az élénkülő piaci trend egyrészről köszönhető a mára kialakult lakáshiánynak, a javuló befektetési hajlandóságnak és a kormányzat otthonteremtési támogatásának, továbbá gazdaságélénkítő intézkedéseinek.

Ilyen gazdaságélénkítő lépés volt, hogy 2016. január 1-jétől kezdődően egyes lakásértékesítéseket terhelő általános forgalmi adó mértékét 5 százalékra csökkentették. A kedvezményes 5 százalékos áfa alkalmazása óta eltelt egy év ellenére a mai napig sok félreértés övezi annak alkalmazhatóságát.

Ami között különbséget kell tenni

A Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértői szerint először is meg kell különböztetni az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó lakáscélú támogatásokról szóló 16/2016. (III.10.) Korm. rendelet alapján igénybe vehető adó-visszatérítési támogatást és a kedvezményes 5 százalékos áfa kulcs alkalmazását. Egyik ugyanis éppen, hogy kizárja a másikat.

Az említett kormányrendelet alapvetően otthonteremtési célból biztosítja, hogy 2015. január 1-től 2019. december 31-ig az új lakás építéséhez megvásárolt építőanyagokat és az ahhoz igénybe vett szolgáltatásokat terhelő áfa összegét, legfeljebb ötmillió forint erejéig, a támogatott személy támogatás formájában visszakapja.

Ezt a támogatást kizárólag abban az esetben lehet igénybe venni, amikor a felek nem olyan vállalkozási (kivitelezési) szerződést kötnek, amelynek alapján a vállalkozó a megrendelő felé kiállított számláin a kedvezményes 5 százalékos áfa kulcsot alkalmazhatja.

Az 5 százalékos áfa mértékét ugyanis az áfa-törvény 10. § d) pontja szerinti termékértékesítés esetében lehet alkalmazni. Az áfa-törvény 10.§ d) pontja szerinti termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.

A szerkezetkész állapot kitételei

A jogi terminológia mögött a gyakorlatban olyan kivitelezést kell érteni, amelynek a végén lakóingatlan legalább szerkezetkész állapotban, átadás-átvételi eljárás keretében való átadására kerül sor a megrendelő részére.

A szerkezetkész állapotra vonatkozóan nincs pontos jogszabályi előírás, így érdemes a kivitelezési szerződésben – a félreértések elkerülése végett – meghatározni, hogy mi tekinthető szerkezetkész állapotnak, és hogy a vállalkozó feladata a lakóingatlan épületszerkezetének megépítése.

A szerkezetkész állapot meghatározásakor a feleknek szem előtt kell tartania az iparági gyakorlatot, amennyiben attól jelentős mértékben eltérnek, úgy színlelt szerződést kötnek, amelynek egyedüli célja a kedvezményes áfa kulcs jogellenes alkalmazása.

Az is jogszabályi feltétel, hogy a kivitelezés eredményeként olyan lakóingatlan jöjjön létre, amely az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő, tehát még az ingatlan-nyilvántartásban be nem jegyzett lakóingatlan létrehozataláról van szó. Ennek megfelelően az átalakítási munkálatok, meglévő ingatlan bővítése, korszerűsítése stb. olyan kivitelezési tevékenységek, amelyet továbbra is 27 százalékos áfa terhel.

A lakóingatlan minősége

Végezetül pedig érdemes szót ejteni a lakóingatlan minőségről – mutattak rá a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértői. Az áfa-törvény 3. számú melléklet I. részének 50-51. pontjai szerint olyan lakóingatlan átadása esetén alkalmazható az 5 százalékos áfa kulcs, amelynek hasznos alapterülete többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás esetén a 150 m2-t, míg egylakásos lakóingatlan esetén a 300 m2-t nem haladja meg.

Forrás: Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda

Mindezek alapján egyértelmű, hogy a kedvezményes adókulcs kizárólag lakhatási célt szolgáló ingatlan kivitelezése esetén vehető igénybe. Így a garázs, műhely, üzlet, tároló stb. építését, még ha az a lakóingatlannal egybe is épült, továbbra is 27 százalékos áfa terheli.

Tekintettel továbbá arra, hogy az áfa-törvény a többlakásos lakóingatlan vonatkozásában az egyes lakások tulajdoni viszonyait sem érinti, nincs akadálya annak, hogy a kivitelező egyetlen megrendelővel több olyan lakás kivitelezésére szerződjön, amely lakások teljes hasznos alapterülete lakásonként ugyan nem haladja meg a 150 m2-t, azonban valamennyi lakás ugyanazon megrendelő tulajdonát képezi majd.

A fentiek tükrében a 300 m2 alapterületi megkötés némiképp relatívnak tekinthető – hangsúlyozták végezetül a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértői.