Új szabályok: a költségeket a lakásszövetkezetből kiváló fizeti

Kiküszöbölték a lakásszövetkezeti törvény jogbizonytalanságait, a jogszabályt oly módon változtatta meg az Országgyűlés a közelmúltban, hogy jogorvoslati lehetőséget biztosít a kisebbségben maradt tagok számára, és azt is rendezte, hogy a kiválással kapcsolatos költségeket a távozóknak kell viselniük.

A törvénymódosítás egyértelművé tette, hogy a lakásszövetkezeti tag, vagy nem tag tulajdonos mellett, az állandó vagy időleges használati jog jogosultjait is megilleti a lakásszövetkezet, illetőleg annak bármely szerve által hozott jogsértő határozatok hatályon kívül helyezésének kezdeményezése.

A törvénymódosítás hatvan napos és - a társasházakkal azonosan - már nem jogvesztő határidőt ad a bírói út igénybevételére.

Ezen kívül a megtámadási határidő minden esetben a határozat írásbeli közlésétől kezdődik, amely igazodik a lakásszövetkezet jogi személyiségéhez, valamint a közgyűlésen kívül, a lakásszövetkezet további szerveit is megillető döntési, határozathozatali jogköréhez.

Sérthette a kisebbség jogát

A közgyűlés határozata a lakásszövetkezetnél - azonosan a társasházakkal - nem csupán jogsértő lehet, hanem, mint számos gyakorlati példa igazolja, sértheti a kisebbség jogos érdekeit is, amely esetben azonban a jogvédelem a lakásszövetkezetek tekintetében nem biztosított.

A módosítás erre tekintettel mondta ki, hogy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelme esetén a jövőben lehetővé válik a bíróságtól a határozat hatályon kívül helyezésének kérése. Ez az új lehetőség azonban, hangsúlyosan csak a közgyűlés határozataira vonatkozhat.

Magyar specifikum

Magyarországon jellemző több-lakásos tulajdoni formák a társasházak, a lakásszövetkezetek és kisebb arányban az osztatlan közös tulajdoni formák. A lakásszövetkezetek és a társasházak között az alapvető eltérést a tulajdonjogi helyzet jelenti.

A társasházi közös tulajdonnal ellentétben, az épület közös használatú részei és a telek a lakásszövetkezet - mint jogi személy - tulajdonában van, a lakások pedig a lakásszövetkezeti tagok (vagy a nem tag tulajdonosok) egyéni tulajdonában állnak.

A lakásszövetkezetek speciális formáinál ugyanakkor, mint az üdülő-, a nyugdíjas-, a műhely-, az üzlet-, továbbá a garázsszövetkezetek esetében - ahol a tagok döntően állandó, vagy időleges használati joggal rendelkeznek, - az egész épület a benne lévő lakásokkal, vagy helyiségekkel együtt a szövetkezet, mint jogi személy tulajdonát képezi.

Mindemellett a társasházban a tulajdonostársak a lakás alapterülete arányában az épület közös részeit, a telket és a közművesítés költségeit is kifizették, lakásszövetkezetnél azonban ezeket a költségeket az állam saját forrásból finanszírozta.

A kiváló fizeti a költségeket

A jogszabály szerint a kiválással kapcsolatban felmerült összes költséget a kiválni szándékozó tag és nem tag tulajdonosoknak kell viselniük, hiszen az ő érdeküket szolgálja a kiválás megvalósítása, amely eljárás az ő kezdeményezésük alapján indul meg.

A gyakorlatban tapasztalt, sok esetben elhúzódó viták egy része abból keletkezett, hogy a kiválni szándékozó épület (épülettömb) és a visszamaradó lakásszövetkezet közötti vagyonmegosztás nem terjedt ki a költségtartozásokra.

Így ezeket - adott esetben a kiválást jóváhagyó jogerős bírói ítéletet követően - csak hosszas pereskedéssel tudták utóbb a felek egymás között rendezni.

Említést érdemel, hogy a bíróság általában csak a már lejárt és az egyes tagoknál, nem tag tulajdonosoknál nyilvántartott tartozásokat vette figyelembe, míg az épület-felújításra a lakásszövetkezet által felvett és még törlesztés alatt lévő hitel esetén, ennek a kiválni szándékozó épületre eső összegét, nem tekintette konkrét tartozásnak.

Elutasított érvelés

A kiválni szándékozók azzal érveltek, hogy a törvény csak a társasházzá alakulás céljából való kiválás esetében nevesíti a kiválás részletes előfeltételeit; ezért az előfeltételeket nem teljesítették és a bíróságok egy része a konkrét törvényi rendelkezés hiánya miatt, elfogadta ezt az érvelést.

Nem utolsó sorban egyes lakásszövetkezeteknél hosszas viták merültek fel abban a kérdésben - melyet a törvény ugyancsak nem szabályozott -, hogy kinek kell viselni a kiválással kapcsolatos költségeket.

Ezért a törvény kimondja, hogy a kiválással kapcsolatban felmerült összes költséget a kiválni szándékozó tag és nem tag tulajdonosoknak kell viselniük, hiszen az ő érdeküket szolgálja a kiválás megvalósítása, amely eljárás az ő kezdeményezésük alapján indul meg.

Sikeresebb lehet a pályázás

A korábbi rendelkezés szerint kizárólag a központi fűtő és melegvíz-szolgáltató berendezésnek az energiaracionalizálással, a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítása vagy kicserélése volt korszerűsítési munkának tekinthető.

Ez azonban rendkívül hiányos, nem tükrözte a korszerűsítési munkák jóval szélesebb körét, és ez által nehezítette a lakásszövetkezet működését, nem utolsó sorban akadályozta a pályázati támogatási források igénybe vételét. Ezért a jogalkotó újra alkotta az Észt. alkalmazásában irányadó korszerűsítés fogalmát.