Komoly kihívás a vasárnapi zárva tartásról szóló törvény (1. rész)

Az Oppenheim Ügyvédi Iroda szakértői szerint a vasárnapi zárva tartásról szóló törvény komoly kihívások elé állíthatja az érintett üzlethelyiségek, tulajdonosait, bérlőit és finanszírozóit.

A Parlament 2014. december 16-án elfogadta az üzletek nyitva tartásáról szóló törvényt, ami többek közt rendelkezik a kötelező vasárnapi zárva tartásról és egyébként az este 22 órát követő nyitva tartás korlátozásáról.

Dr. Horvai-Hillenbrand Péter és dr. Pintér Márk a kétrészes írás most olvasható első részében kifejtették: a vasárnapi zárva tartásról szóló törvény eddig keveset hivatkozott következményeit, az érintett üzlethelyiségek bérlőire, tulajdonosaira és finanszírozóira. A két gyakorló jogász ezt, valamint rajtuk keresztül a kiskereskedelmi ingatlanok piacára gyakorolt potenciális hatásokat is megvizsgálta.

A bérleti jogviszonyokkal kapcsolatos kérdések

A tulajdonosok ezen ingatlanokat jellemzően bérleti konstrukciókon keresztül hasznosítják. Az egyes bérlőkkel megkötött bérleti szerződések általában részletesen kidolgozott rendelkezéseket tartalmaznak, melyek alapvető célja a bérleti jogviszonyból származó bérleti díj jövedelem biztosítása és védelme.

Elsősorban a bevásárlóközpontok és belvárosi bevásárló utcák piacán elterjedt (a fix összegű bérleti díj mellett vagy helyett) a forgalomarányos bérleti díj alkalmazása. Ilyen konstrukció alkalmazása esetén a bérleti szerződések szinte szükségszerűen tartalmazzák, hogy a bérlők a bérleményben üzemeltetett üzletüket kötelesek nyitva tartani a szerződésben meghatározott nyitvatartási időben.

E nyitvatartási kötelezettség az esetek többségében vasárnapi napra is vonatkozik. Az új törvényi tilalom ugyanakkor ennek a nyitvatartási időnek a megtartását nem teszi lehetővé ezért a szerződés teljesítése a vasárnapi nyitva tartás tekintetében lehetetlenné válik – hangsúlyozták az Oppenheim Ügyvédi Iroda szakértői.

Nem zárható ki, hogy a bérlők a díjak mérséklését fogják kérni

Dr. Horvai-Hillenbrand Péter és dr. Pintér Márk elmondták: számos bérleti szerződés tárgyalásában és szerkesztésében vettek részt, ahol már magában a szerződésben igyekeztek kezelni azt a helyzetet, ha a szerződésben rögzített kötelezető nyitvatartási idő megtartása jogszabályváltozás folytán lehetetlenné válna.

Ugyanakkor, ha ezt a kérdést a bérleti szerződés nem kezeli megnyugtatóan a hatályos jogszabályok alapján a jogi helyzet alapvetően kétféleképpen értelmezhető. Az egyik értelmezés szerint a bérleti szerződések részlegesen lehetetlenülnek, míg a másik értelmezés alapján, amit elsősorban az új Polgári Törvénykönyvhöz kapcsolódóan formálódó jogtudományi álláspontok támogatnak, ilyen esetben a megkötött bérleti szerződések módosítását lehet kérni a bíróságtól.

Az alapvető kérdés természetesen azzal kapcsolatban merül fel, hogy a fenti értelmezések lehetőséget nyújtanak-e arra, hogy a bérlők a feltételek módosulása miatt egyúttal a bérleti díjak mérséklését is kérjék.

Nem zárható ki, hogy a bérlők jelentős számban fognak bérleti díjcsökkentés iránti igényt érvényesíteni a fenti okokra hivatkozva – valószínűsítették az Oppenheim Ügyvédi Iroda szakértői.

(A kétrészes írás második részét hamarosan közöljük – a szerk.)