D.A.S. JogSzerviz: mit tehetünk, ha nem fizet a lakásbérlő?

20140305 - BRUSSELS, BELGIUM: This picture shows house key. (05 march 2014) Picture by Jonas Hamers (c) ImageGlobe.

A magyar jogi szabályozás alapvetően a birtokost védi. Ez azt jelenti, hogy egy nem fizető bérlővel szemben sajnos csak bizonyos feltételek fennállása esetén teheti meg a tulajdonos azt, hogy kilakoltatja a saját lakásából. Ilyen feltétel az, hogy bíróság, vagy közjegyző által hozott, végrehajtható határozatnak kell a bérbeadó rendelkezésére állnia – mondta el az Origónak a D.A.S. JogSzerviz szakértője.

Dr. Fekete Klaudia kifejtette: általános társadalmi jelenség, hogy egyre többen élnek albérletben a lakóhelytől eltérő városban történő munkavállalás és tanulmányok végzése céljából.

A piaci kereslet és kínálat nagyjából kiegyenlítődik, azonban sajnos előfordul, hogy valaki bérbeadóként egy előre nem láthatóan rossz választást hoz és egy olyan személynek adja ki a lakását, aki a beköltözést követően nem fizeti meg a bérleti díjat.

Alapvetően a birtokost védi

A magyar jogi szabályozás alapvetően a birtokost védi. Ez azt jelenti, hogy egy nem fizető bérlővel szemben sajnos csak bizonyos feltételek fennállása esetén teheti meg a tulajdonos azt, hogy kilakoltatja a saját lakásából.

Ilyen feltétel az, hogy bíróság, vagy közjegyző által hozott, végrehajtható határozatnak kell a bérbeadó rendelkezésére állnia.

A lakásbérleti szerződéseket írásba foglaltan kell megkötni, azonban nem kötelező a közjegyzői okiratba foglalása a szerződésnek.

Az is elég, ha a szerződni szándékozó felek, valamint két tanú aláírja a szerződést, azonban abban az esetben, ha már magát a bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglaltan kötik meg, nincs szükség külön eljárás megindítására a nem fizető bérlővel szemben.

Ebben az esetben a bérbeadó köteles a következményekre történő figyelmeztetéssel a bérlőt a teljesítésre írásban felszólítani. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet.

Továbbá kérésére a közjegyző végrehajtási záradékkal látja el a bérleti szerződést, mely azonnal végrehajthatóvá válik, és kezdeményezhető a bérlő végrehajtó közreműködésével történő kilakoltatása.

A felmondás szabályai

A D.A.S. JogSzervi szakértője szerint fontos, hogy a felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap, utolsó napjára szólhat és a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

Amennyiben a lakásbérleti szerződést nem foglalják közjegyzői okiratba, a bérbeadó tulajdonosnak egyedüli lehetősége a nem fizető bérlővel szemben a lakás kiürítése iránti per megindítása. Ez alapján a bíróság az önkényesen elfoglalt lakás kiürítését nem peres eljárás során hozott végzésben rendeli el. Kérdés, hogy mikor minősül önkényesen elfoglaltnak egy lakás?

A kérdés megválaszolásához azt kell megvizsgálni, hogy a birtokos az elfoglalt lakás birtoklása, használata tekintetében rendelkezik-e valamilyen jogcímmel. Abban az esetben, ha rendelkezik jogcímmel, illetőleg valamilyen jogviszony alapján használja az ingatlant, önkényességről nem beszélhetünk.

Forrás: BELGA/AFP/ImageGlobe/Jonas Hamers

Amennyiben a jogviszony bármilyen okból már megszűnt - például a bérbeadó felmondta a szerződést a bérlő nemfizetése miatt - és ennek a bérlő tudatában van, úgy önkényes lakásfoglalónak minősül.

Az önkényes lakásfoglaló és a jog

Az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése iránti kérelmet az ingatlan fekvése szerinti járásbírósághoz kell benyújtani. Ha a kérelem megfelel a végrehajtási törvényben felsorolt követelményeknek, a bíróság a kérelem beérkezését követő 5 munkanapon belül meghozza a lakás kiürítését elrendelő végzést.

A végzésben a bíróság a végrehajtót arra hívja fel, hogy a végrehajtási költségek előlegezését követő 3 munkanapon belül foganatosítsa a lakás kiürítését, és az eljárás időpontjáról értesítse az illetékes rendőri szerv vezetőjét. Kiskorú személy érintettsége esetén értesítenie kell az illetékes gyámhatóságot is.

Ezt követően a végrehajtó rendőr vagy tanú jelenlétében a helyszínen kézbesíti a végzést a lakásban tartózkodó nagykorú személynek, és felhívja őt, hogy a lakásban tartózkodó valamennyi személlyel együtt a lakást az ingóságoktól kiürítve 2 napon belül hagyja el.

A végrehajtó szükség esetén - a rendőrség közreműködésével - a 2 nap elteltével a helyszínen ellenőrzi a teljesítést és foganatosítja a lakás kiürítését.

A fentiek alapján jól látható, hogy milyen nehézségekkel és mennyi idővel járhat egy nem fizető bérlő kilakoltatása a lakásból, ezért minden esetben érdemes körültekintően és óvatosan eljárni lakásunk kiadásakor – mondta végezetül dr. Fekete Klaudia.