Veszélyessé váltak az ingatlanalapok

Nem tavaly és nem a nemzetközi pénzügyi válság miatt alakultak ki a nyílt végű ingatlanalapok problémái, és az egyes alapok kezelői várhatóan eltérően reagálnak a kialakuló helyzetre az [origo] által gyűjtött adatok szerint. Az alapkezelők ugyanis fából vaskarikát - hosszú távon megtérülő, ám bármikor visszaváltható befektetést - kínáltak a takarékoskodóknak, és már nem mindegyik tudja tartani az ígéretét.

A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete 2008. november 7-én 10 munkanapra felfüggesztette a nyílt végű ingatlanalapok befektetési jegyeinek forgalmazását, és közben egy olyan jogszabály született, amelynek alapján csak a megbízást követő 90. napon kell kifizetni a jegyek akkor aktuális értékét.

Sőt, lehetőség van az alapok zárt végűvé alakításra is, ami azt jelenti, hogy a befektetési jegyek csak 5, 10 vagy 20 év múlva lesznek visszaválthatók.

Tízszázalékos bukás öt hét alatt

Rendkívül rossz napok járnak azóta azokra, akik ingatlanalapokban takarékoskodtak. A jegyek gyors visszaválthatósága korábban arra ösztönözte az alapkezelőket, hogy folyamatosan és jelentősen növeljék a jegyek értékét. A távolba kerülő visszaváltás viszont lehetővé teszi a jegyek leértékelését, hiszen a tulajdonos nem tudja gyors eladással "büntetni" az ilyen lépést.

A korábban évi 8-10 százalék körüli hozamot produkáló alapok közül a jegyek forgalmazásának novembere 24-ei újrakezdése óta az OTP-alap jegyein 5,34 százalékot, a Raiffeisenén 10,19 százalékot, az Európa alap jegyein 12,65 százalékot lehetett veszíteni 2008 végig, azaz alig több, mint egy hónap alatt.

Ebben a helyzetben sokan panaszkodnak és dühöngnek, otthon, az utcán és az internetes fórumokon, vagy adnak be panaszokat hatóságoknak, politikusoknak, jogvédőknek. Mások pertársaságok szervezését, tüntetéseket, sőt bankfiókok és banki vezetők elleni támadásokat helyeznek kilátásba.

A probléma gyökere

A befektetők pénzét összegyűjtő és ingatlanba vagy értékpapírba fektető alapokat 1992 óta lehet létrehozni Magyarországon. A nyílt végűek jegyeit folyamatosan lehet venni és visszaváltani. Így azok tőkéje folyamatosan változik. A zárt végűek határozott időre, fix tőkével működnek. Az értékpapírba feketető alapok gyorsan elszaporodtak, ingatlanba feketetőkből azonban jelenleg is csak 26 működik, ezek közül 20 nyílt végű, 6 zárt végű.

A legtöbb ingatlanalapot azért indították a bankok, hogy székházaikat, fiókjaikat oda helyezzék át, mert a pénzintézetek hatékonyságát mérő mutatók jó részének nevezőjében szerepel a bank összes eszköze. Az üzlet eleinte mindenkinek jó volt. A bank javított mutatóin, kezében tartotta nem saját maga által finanszírozott ingatlanait, a befektetőnek pedig hosszú távon biztos bérlőjű, kiszámítható hozamú befektetése volt. A befektetés bármikor visszaváltható, és a hozamok 20 százalékát elvivő "kamatadó" alól is mentesíthető.

A jegykibocsátások annyira jól sikerültek, hogy 2005-ben a magyar ingatlanalapok tőkéje 99,6 milliárd forintról 361,58 milliárd forintra nőtt, ami 263 százalékos bővülés. Az alapok a hozzájuk áramló tőkének csak egy részét tudták ingatlanba fektetni, ezért nem tőkekivonástól, hanem az alacsony hozamtól kellett tartaniuk az alapkezelőknek.

Sikeres start után gyors zuhanás

A növekedés nyilván nem tarthatott örökké, az alapoknak azonban számos eszközük van a visszaváltási igények kezelésére. Vagyonuk 15 százalékát gyorsan értékesíthető eszközökben kell tartaniuk, és hitelt vehetnek fel. Ha pénzintézet érdekeltségébe tartozik a kezelő, akkor az anyabankhoz is fordulhat segítségért, és végül értékesítheti az ingatlanait is.

Első pillantásra a nemzetközi pénzügyi válság tette tönkre az ingatlanalapokat. A hitelhiány és a növekvő kockázatok miatt jelentősen, 12-14 százalékos szintre emelkedett az állampapírok és a bankbetétek kamata. Ezért a jegybirtokosok zöme áttette pénzét ezekbe a jobb hozamú befektetésekbe. Október folyamán 114 milliárd forinttal csökkent az ingatlanalapok vagyona, amiből csak 2 milliárd forint volt a veszteség, 112 milliárd forint a tőkekivonás volt. Ez az alapok tőkéjének 20 százalékát érintette. Ráadásul a forrásszűke miatt az anyabankok zöme vélhetően nem tud vagy nem akar, de legalább is vonakodik az alapoknak segíteni.

Az ingatlanalapok vagyonának alakulása 2008-ban

Alap	Eszközök év végén		Változás 2008-ban
	2007	2008
	(M Ft)	(M Ft)	(M Ft)	(%)
Erste	151 364	118 203	-33 161	-21,91
OTP	141 626	73 397	-68 229	-48,18
Raiffeisen	91 554	47 651	-43 903	-47,95
Európa	42 446	20 196	-22 250	-52,42
Összesen	426 990	259 447	-167 543	-39,24

Forrás: BAMOSZ

Ennek a folyamatnak a megállítása érdekében függesztette fel a felügyelet a jegyek forgalmazását. A tőkekivonás folytatása esetén ugyanis az alapoknak áron alul kellett volna értékesíteniük ingatlanjaikat, ráadásul ez hosszabb időt is igényelt volna számukra. A döntés azonban még az alapkezelők körében sem okozott osztatlan sikert, hiszen nem egyformán érintette őket e probléma, a befektetők zöme viszont aggódik a pénzéért, hiszen kiderült, hogy megtakarítása kockázatos és nem hozzáférhető. Ráadásul sokan úgy vélik, ez a figyelemfelkeltő lépés megijesztette a befektetőket, és felgyorsította a tőkekivonást.

Óriásiak a különbségek az alapok között

A Befektetési Alapkezelők Magyarországi Szövetségének (BAMOSZ) adatai szerint tavaly 168 milliárd forinttal 427 milliárd forintról 259 milliárd forintra csökkent a 4 legnagyobb magyarországi, közvetlenül ingatlanba feketető alap tőkéje, ami csaknem 40 százalékos visszaesés. A csökkenés minden alapot jelentősen, ám nem egyformán érintett. Táblázatunkból látszik, hogy létezik a tőkéjének 20 százalékát és felét elveszítő alap is.

Még szembetűnőbb különbségek derülnek ki, ha megvizsgáljuk az alapok ingatlannal való feltöltöttségét. Egy tavaly május végén a Napi Gazdaságban megjelent cikk szerint február végén az Erste 151 milliárd forint körüli alapjában 57 milliárd forint értékű ingatlan "lötyögött", az OTP-alapban 2007 végén 55 milliárd forint értékű ingatlan volt. Március végén a Raiffeisen alapja 50 milliárd, az Európa Alap 36 milliárd forintot tartott.

Az ingatlanalapok ingatlanvagyonának alakulása 2008-ban

Alap	2007 vége - 2008 eleje			2008 vége	2008
	Ingatlan	Eszközözök	Arány	Eszközök	Min. eladás
	(Mrd Ft)	(Mrd Ft)	(%)	(Mrd Ft)	(Mrd Ft)
Erste	57	151	38	118	-
OTP	55	142	39	73	-
Raiffeisen	50	92	54	48	2
Európa	36	42	86	20	15
Összesen	198	427	46	259	-

Forrás: BAMOSZ, Napi Gazdaság

Így a tavalyi év elején voltak olyan alapok, amelyek tőkéjének több mint 60 százaléka azonnal visszafizethető volt, és akadt olyan is, amelynek éppen csak megvolt az előírt 15 százalék körüli likvid eszköz. Az azóta történt tőkekivonásokat vizsgálva látható, hogy újabb befektetés nélkül az Erste alapjának 50 milliárd forint körüli, az OTP-nek 28 milliárd forint körüli könnyen készpénzzé tehető vagyona lehet, a két másik bank viszont már eddig is hitelfelvételre vagy/és ingatlanjainak értékesítésére szorult.

Nem a válság okozta a problémákat

Már tavalyelőtt is megmutatkoztak a legnagyobb alapok közti különbségek. A 2007 és a 2008 végi adatokból is kitűnik, hogy a négy nagy alap közül kettő hízott és kettő fogyott. Még szembeötlőbb ez a különbség, ha számba veszzük azokat a 2007-beli napokat, amikor nőtt és amikor csökkent az alapok vagyona. Ráadásul a bővülő alapok szerződéseit 2007-ben szinte teljes egészében devizában kötötték, míg a szűkülők esetében többségben voltak a forintalapú szerződések.

Mindezt figyelembe véve nem csoda, ha eltérően viselkednek az érintett alapok kezelői. Az viszont meglepő lenne, ha közös érdekek mentén közös álláspontot tudnának kialakítani. Az Erste már most 90 helyett 30 munkanap után váltja vissza a jegyeket, és november 24-étől év végéig 1,01 sszázalék hozamot mutatott ki.

A számokból kiderül, hogy a négy alap várhatóan a jövőben is eltérően reagál a kihívásokra. Az Erste és az OTP alapja valószínűleg nem kényszerül ingatlant eladni mostanában. Ezért semmi se kényszeríti a kezelőket a jegyek leértékelésére. Magas árfolyammal további tőkét vonzva nagyobb likviditást vagy nyomott árú ingatlanokat vásárolhatnak magunknak, és új feltételekkel fenntarthatják az alap nyílt végű formáját.

Azt is megtehetik, hogy felkészülnek az alap zárt végűvé alakítására, és közben gyorsan vagy lassan leértékelik a jegyeket. Sőt a kivárás politikáját is választhatják. Pont széles lehetőségeik miatt azonban a befektetetők bizalmának - és főleg pénzének - megtartása érdekében célszerű és illendő mielőbb stratégiát választani, közzétenni és kitartani mellette.

Az ingatlanalapok vagyonának alakulása 2007-ben

Alap	Eszközök év végén		Változás 2007-ben		Növe- kedés	Csök- kenés
	2006	2007
	(M Ft)	(M Ft)	(M Ft)	(%)	(nap)	(nap)
Erste	129 800	151 364	21 564	16,61	187	64
OTP	119 901	141 626	21 725	18,12	191	58
Raiffeisen	120 267	91 554	-28 713	-23,87	14	237
Európa	58 127	42 446	-15 681	-26,98	12	234
Összesen	428 095	426 990	-1 105	-0,26

Forrás: BAMOSZ

A Raiffeisen és az Európa alapjai feltehetően kénytelenek lesznek értékesíteni ingatlanaik egy részét, vagy hitelt kell felvenniük. Mindkét megoldás rontja az alap hozamát, ami előbb-utóbb kikényszerítheti az ingatlanvagyon pontos felértékelését és a jegyek reális árának megállapítását. Ez persze újabb kiváltási rohamot okozhat, ami tovább rontja az alap helyzetét. Ezért itt három kiút lehet: a zárt végűvé alakulás, az anyabank jelentős tulajdonoskénti beszállása, külső befektető bevonása vagy ezek kombinálása. Ám a zárt végűvé alakítás csak részmegoldás, mert előtte ki kell fizetni a kiszállókat, és kérdéses, mennyi pénz marad utána az alapban.

Felcsuti Péter, a Raiffeisen Bank vezérigazgtója - nem mellesleg a Magyar Bankszövetség elnöke - már a felügyeleti zárlatot követő első munkanap délelőttjén az [origo]-nak nyilatkozva ezt tartotta a legjobb megoldásnak. Szerinte az ingatlanalapok zárt végűvé alakítása stabilizálhatná azok helyzetét, hosszú távon 8 százalék körüli hozamot biztosítana a befektetési jegyek tulajdonosainak, ugyanakkor a megtakarítók elveszítenék befektetéseik gyors értékesítésének lehetőségét.

A taglalt probléma kialakulásához a befektetők tájékozatlansága és a pénzügyi intézmények meggondolatlanságai mellett hozzátartozik az ingatlanokat felmérők és a kormány felelőtlensége is. A kamatadó 2006-ban történt bevezetése miatt ugyanis annak elkerülése érdekében sokan tették vagy hagyták pénzüket olyan befektetésekben, köztük az ingatlanalapokban, amelyeket nem voltak képesek átlátni.