A belvárosi lakások jobban drágulnak, mint a zöldövezetben lévők

2018.11.07. 19:00

A Budapest zöldövezeteiben elhelyezkedő lakások ára kisebb mértékben haladja meg a belvároshoz közelebbi ingatlanokét, mint tíz évvel ezelőtt – derül ki a Takarék Index legfrissebb elemzéséből. Ezen árkülönbség szűkülésében a befektetési célú lakásvásárlások elterjedése jelentős szerepet játszhatott. Az ingatlant nem az otthonuknak vevőknek ugyanis a zöldfelületnél sokkal fontosabb, hogy a lakások könnyen megközelíthetők, a szolgáltatások gyorsan elérhetők legyenek, mivel ezekkel a tulajdonságokkal könnyebben tudják kiadni e lakásokat.

Alapvetően az elhelyezkedése határozza meg egy ingatlan értékét, azt egy vonzó környezet pozitívan befolyásolja. A zöld környezet, a fák, és nagyobb füves területek jelenléte sokaknak fontos szempont a lakóhelyválasztáskor. Az ilyen lokációknak ugyanis számos előnye van, a nagyobb fás területek javítják a környék levegőjét, csökkentik a zajterhelést, árnyékuk révén még a mikroklímát is pozitívan befolyásolhatják. Ezen kedvező hatások pedig a környék ingatlanjainak árában is megmutatkozhat.

2. kerület: a felértékelődő Belváros hatása

A 2. kerület Budapest egyik legzöldebb kerületének számít, mégsem mutat egységes képet. A belvároshoz közelebbi része inkább nagyvárosias jellegű, majd a központtól távolodva egyre zöldül. A vizsgálat során a nagyvárosias kerületrészeket a zöldövezeti területekkel vetették össze az elemzők úgy, hogy ez utóbbit további két csoportra bontották: egy városközponthoz közelebbi, illetve egy távoli részre.

illusztrációForrás: Shutterstock

A 2008 és 2017/2018 első negyedéve közötti fajlagos medián árainak vizsgálata azt mutatta, hogy bár a nagyvárosias kerületi részek közelebb helyezkednek el a belvároshoz, illetve a Duna-part több ingatlan számára panoráma-prémiumot biztosíthat, az árak mégis az időszak során végig a zöldövezeti árak alatt maradtak, még a legkülsőbb zöldövezetiekéhez képest is. A gazdát cserélt zöldövezeti és a nagyvárosi területen található ingatlanok fajlagos medián ára közötti különbség 12,7, illetve 36,9 százalék között ingadozott.

Ez az árkülönbség 2008 és 2011 között növekedett, majd 2012-től csökkenésnek indult, s 2017 és 2018 első negyedéves összevont áradatai alapján mérséklődött tíz százalék körülire, ami forintban kifejezve 65,5 ezer forintos négyzetméterenkénti különbséget jelentett.

A külső zöldövezeti részek árelőnye a nagyvárosias területekkel összehasonlítva szintén szűkült, a különbség 2013-tól indult mérséklődésnek, az akkori 26,1 százalékról 2017 és 2018 első negyedévére 3,7 százalékra esett vissza. A jelenség hátterében vélhetően nem a zöldebb kerületrészek csökkenő vonzereje áll, inkább a belváros felértékelődése. A válságot követően megélénkülő befektetői érdeklődés inkább a jól kiadható, városhoz közeli helyszíneket részesítette előnyben.

11. kerület: javuló közlekedési kapcsolatok

A 11. kerület meglehetősen vegyes képet mutat. A Duna mellett nagyvárosias, ami aztán lakótelepi környezetbe vált át. Ugyanakkor a kerület hegyvidéki területekkel is rendelkezik, például a Gellérthegy egy része is idetartozik, de más budai hegyek is gazdagítják.

illusztrációForrás: Shutterstock

Jellemző, hogy a zöldövezet a belvárostól távolabb helyezkedik el, így a nagyvárosi rész rendelkezik a legjobb közlekedési kapcsolatokkal. Ugyanakkor a kerület közlekedése a távolabbi helyszínek esetében is sokat javult a 4-es metró elkészültét követően.

A zöld városrészek árelőnye a 11. kerület nagyvárosias környékéhez képest a 2008 és a 2017/2018 első negyedéve közötti időszakban szintén jelentősen csökkent a tíz évvel ezelőttihez mérten.

2008-ban még 34 százalékkal voltak magasabbak a fajlagos medián árak a zöld városrészekben Lágymányoshoz és Szentimrevároshoz viszonyítva, a 2017-es és a 2018 első negyedéves időszakban azonban ez az árelőny 19 százalékra apadt. Ez egyben azt is jelenti, hogy a nagyvárosias környékek viszonylag felértékelődtek a válságot követően, ami egybecseng a 2. kerületben tapasztalttal, és hasonlóan összefügghet a befektetési célú vásárlások megélénkülésével.

Szent István park: a Duna közelsége miatti prémium

A Szent István parki ingatlanok ára az elmúlt 9-10 évben végig meggyőzően magasabb volt mind a közvetlen környékükön, mind pedig az egész Újlipótvárosban lévőknél. Bár az utóbbi években az árkülönbség csökkent, a Szent István parkban található lakások a fajlagos medián árakat tekintve még a 2017-es és 2018 első negyedéves együttes tranzakciós adatok alapján is közel 12 százalékkal többért keltek el, mint a közvetlen környékükön elhelyezkedők, míg az előnyük Újlipótváros fajlagos medián áraihoz képest 27 százalékos volt.

Az árkülönbség csökkenésében szintén szerepet játszhatott a belvárosi területek viszonylag felértékelődése az utóbbi években a befektetési célú lakásvásárlásoknak köszönhetően. Ám a Szent István park jelentős árelőnyét nem csak annak zöldhatása okozhatja, hanem a Duna közelsége miatt az úgynevezett parti prémium is hozzáadódik ehhez. Ez hozzájárulhat a többi vizsgált városi parkhoz viszonyított kiugró árelőnyéhez.

illusztrációForrás: MTI/Krizsán Csaba

Az elemzés során minden vizsgált területen kimutatható volt némi árelőny a zöldterületek javára. A legnagyobb különbséget a tranzakciós fajlagos medián árakban a Szent István park esetében mérték a Takarék Index elemzői, ahol a teljes 2008 és 2018 első negyedév közötti időszakban megvalósult tranzakciók alapján 35 százalékkal cseréltek magasabb áron gazdát az ingatlanok, mint Újlipótváros egészében.

A jelentős hatásban azonban a dunai panoráma árfelhajtó ereje is erősen szerepet játszhatott, hiszen a többi városi park esetében nem volt ilyen jelentős árkülönbség. A második helyen a 11. kerület zöldövezeteinek árelőnye állt ugyanazon kerület nagyvárosi területeivel szemben, ahol a lakóingatlanokat az előbb említett időszakban közel 30 százalékkal magasabb fajlagos medián áron értékesítették. Emellett a 2. kerület zöldövezete is jelentősen drágábbnak bizonyult a fenti időtávon a nagyvárosi területekhez képest, itt 23 százalékkal kellett többet fizetni.