Ma nem üzlet a kiadás

A régi, "antik" időkben, mikor nagyanyáink még gyerekek voltak, a háziúr volt az élet egyik központi szereplője. A szélesnek mondható középosztály, azon belül a tűrhetően megfizetett állami hivatalnokok sok százezres serege komoly keresletet támasztott a bérlakások piacán. Akár a havi jövedelem 50 százalékát is elvihette egy "úri" lakás fenntartása. Bérlakásban lakni ma is elég általános, csak éppen nem nálunk. A "nyugati" világban nagyon sok család egész életében béreli lakását. A fizetések nagy vásárlóereje biztosítja, hogy kényelmesen ki lehessen fizetni a bérleti díjat és a rezsit, még akkor is, ha a havi jövedelem akár 30-40 százalékáig is terjedhetnek a lakás költségei. Van tehát nagy, fizetőképes kereslet.

Ezzel szemben nálunk jelenleg egyáltalán nem látszik jó üzletnek a lakáskiadás. Például azért, mert ha valaki e célból épít, azaz beruház, a tőke megtérülése túlságosan hosszú időt vesz igénybe. Az ingatlanpiacon - úgy tartják - 6-8 év alatt kell megtérülnie a befektetésnek. Ennél messzebbre csak néhány tőkeerős, nemzetközi társaság néz előre, és ők is csak nagy értékű befektetések (egész városrész vagy a százezer négyzetmétert közelítő bevásárlóközpontok) esetén áldoznak pénzt egy sok tíz milliárdos üzletre.

A bérlakásoknál a megfelelő megtérüléshez egy új, húsz-huszonöt milliós lakás havi bérleti díjának úgy 200-250 ezer forint között kellene lennie. Ennyit persze senki sem ad mondjuk egy hetven négyzetméteres polgári lakásért. Az igazán fizetőképes réteg tagjai, a nemzetközi társaságok itt élő vezető menedzserei és a diplomaták, persze ennél jóval többet is fizetnek, ám általában nagy luxuslakásokért, villákért. Már 1991-ben is kifizettek négyzetméterenként 4000 forintot havonta. Összehasonlításul: ma egy budapesti, belső kerületi vagy lakótelepi lakásért legfeljebb 800-1000 forintot lehet kérni négyzetméterenként.

A lakáskiadás természetesen legelőször is a bizalomról szól: ismeretlennek használatába adni legértékesebb vagyontárgyunkat mindenképpen kockázatos. A bérleti díj esetleges elmaradása, otthagyott sok százezres telefonszámlák, a nyelvtudás hiánya - mind-mind a lakás tulajdonosát sújtják. És még nem is jár jól. 1998-ban, a nagy ingatlanboom idején, amikor a használt lakások ára az égbe kúszott (és amikor újak alig-alig épültek), mindenki előre hozta a tervezett vásárlást. Alighanem azzal a stratégiával, hogy magának az ingatlannak az értéke is emelkedni fog, ezen felül pedig jó jövedelmet hoz a kiadás.

2000-től kezdve felgyorsult a lakásépítés, csökkent a lakáshiány. Sokan építettek, építenek új lakást. Az erősen megnőtt kínálat azonban nagyon megnehezíti a kiadást, s lefelé nyomja az árakat. A hirdetésekre korábban tömegével jelentkeztek, manapság csak egy-két érdeklődő van. A mai kiadási árak mellett csupán abból csak sok év alatt térülhet meg a befektetett pénz. Ráadásul az elmúlt két évben a lakások értéke bizony az infláció alatt növekedett. Az ingatlanosok szerint a használt lakások átlagosan nagyjából 3 százalékkal drágulhatnak az elkövetkező évben. Eközben az infláció 6-7 százalék körül alakul.

A túlkínálat, a használt lakások árának stagnálása miatt egyelőre nem látszik túl derűsnek a kiadható lakással rendelkezők perspektívája. Tehát aki befektetésként vesz vagy épít lakást, az csak hosszabb távon számíthat jelentősebb haszonra, - akkor is leginkább azért, mert az uniós tagság vélhetően felhajtja majd a lakásárakat. A bérbeadás azonban csak azzal kaphat lendületet, hogy magasabbak lesznek a jövedelmek. Pár év múlva megjelenhet a piacon a 25-30 éves egyedülállók, esetleg párok fizetőképes csoportja. A jó állású fiatalok a több százezres fizetéssel sem tudnak rögtön lakást venni, ám arra már lesz pénzük, hogy 150 ezer forintot fizessenek ki egy jó helyen lévő, többszobás lakásért. Aztán lassan kialakulhat az is, hogy az emberek egy része bérelt lakásban éli le az életét - biztonságosan.

Rajczy Gábor

(Magyar Hírlap)

Ajánlat:

Az Üzleti Negyed Ingatlan rovata