Spekulációk az olcsó lakáshitellel

Sokak fantáziáját megmozgatja a piaci kamatok feléért, azaz 6 százalékért bárki által, akár többször is felvehető lakáshitel. Már nemcsak otthonteremtésről van szó, hanem családon belüli ügyeskedés révén megkettőzhető lakásról vagy befektetési célra alkalmas államilag támogatott kölcsönről. Spekulációra itt is a jómódú réteg számára nyílik lehetőség, ami tömegessé válás esetén tarthatatlanná teheti a támogatási rendszert.

A piacitól mesterségesen eltérített, garantáltan alacsony kamatozású hitel spekulációra csábít. Főként, ha felhasználását csak lakóingatlanok meglétéhez kötik. A legegyszerűbben úgy aratható le az állami kamattámogatás - hoz fel példát Várhegyi Éva, a Pénzügykutató Rt. főmunkatársa -, ha rokonok, ismerősök kölcsönösen megveszik egymás ingatlanát, amihez felveszik a 6 százalékos hitelt, s a pénzért azonmód évi 8 százalékot fizető jelzáloglevelet vásárolnak a kölcsönnel megegyező lejáratra. Így a futamidő egésze alatt élvezhetik a 2 százalékos kamattöbbletet. A példa megvalósítása ugyan a gyakorlatban nem ennyire egyszerű, s vállalni kell a használt lakások vételára után fizetett illetéket is, de hosszú távon mégiscsak az élelmes család kasszáját hizlalja az állami költségvetésből.

Attól függően, hogy mennyire szakad el a 6 százalékos hitel igénybevétele a valódi otthonteremtési céloktól és miképpen alakul a piaci kamatszint, gyorsan megnőhet a kormány jelzáloglevélre fizetett támogatási kiadása. A bankok hitelfolyósítási terveiből kiindulva máris kevésnek tűnik a pénzügyi tárca által 2002-re betervezett 3 milliárdos kamattámogatási kiadás.

Tízszázalékos kamattámogatással kalkulálva ugyanis ez 30 milliárdos új hitelmennyiség éves terhe, a bankok együttesen viszont legalább 100 milliárdos új hiteltömegben bíznak. A lakossági bankok többsége (legalább hat pénzintézet) ugyanis minimum 10 milliárdos hitelkihelyezést remél, de az OTP Bank Jelzálogbankja segítségével ennek többszörösét célozta meg. Ha pedig a legrosszabbat vesszük, azt, hogy elharapódzik a befektetési célú hitelfelvétel, amelyhez van megfelelő ingatlankínálat is, akkor százezer jómódú polgár 10 milliós hitelfelvétele már elviselhetetlen mértékű, 100 milliárdos támogatási kiadást jelentene a kormánynak.

Lássuk azonban, érdemes-e befektetési céllal lakást vásárolni?

Tételezzük fel, hogy valaki befektetési céllal megvásárol egy 96 négyzetméteres Városmajor utcai lakást. A vételár 30 millió forintjából legfeljebb 15 millió lehet a hitel. Új lakásról lévén szó, jár a kiegészítő kamattámogatású hitel, de csak legfeljebb 10 millió forint. A maradék 5 millió forint jelzáloglevél kamattámogatású hitel lesz (feltételezzük azt is, hogy a vevő jövedelmét a bank megfelelőnek ítéli).

A vázolt feltételekkel a havi törlesztőrészlet a 10 millió forint után 54927, míg az 5 milió után 37 882 forint (mindkettő 20 éves futamidőre). A kettő együtt 92 809 forint. Ebből személyi jövedelemadó kedvezmény címén visszajár 20 ezer forint. Ha eltekintünk attól, hogy az adókedvezmény következő év márciusában érkezik, akkor is a havi kiadás 72 809 forint.

Ha nem akarunk bonyolult számításokat végezni, akkor azt mondhatjuk, hogy a bérleti díjból a havi törlesztőrészletet és a készpénzben letett 15 milliós vételárrész évi 8 százalékos kamatát akarjuk viszontlátni. Ehhez 173 ezer forintos havi bérleti díj kell (a rezsit ezen felül fizeti a bérlő). Ezzel szemben - ingatlanpiaci szakértő véleménye szerint - szerencsés esetben 1300-1500 dollárért adható ki a lakás. Így a havi bevétel 400 ezer forint körüli. Ez 22 százalékos hozamnak felel meg. Mindaddig, amíg a piaci feltételek a maival azonosak.

Az olcsó hitel és a családi kapcsolatok felhasználása kedvező üzletté teheti a családon belüli ingatlaneladást. Egy család például dönthet úgy, hogy készpénz nélkül a 20 millió forint értékű lakásukból kettőt csinál. Így a gyereknek is lesz tető a feje felett, s a szülők egy új lakást vehetnek maguknak. Az akció első lépéseként a meglévő lakást eladják az utódnak. Ehhez a gyermek 6 százalékos hitelt vehet igénybe, körülbelül 10 millió forint erejéig (a bank 50 százalékos saját erőt feltételez), amihez legalább havi nettó 200 ezer forintos jövedelemre van szükség (20 éves futamidőnél a havi törlesztőrészlet 75 ezer forint). A szülők elvileg kapnak 20 millió forintot, fele-fele arányban a saját gyermeküktől, illetve a banktól készpénzben. A gyerek pénzét (ami talán nincs is) meg lehet spórolni, s így is lehet a banktól kapott 10 millió forintot önrészként felhasználva egy új 20 millió forintos lakást vásárolni. Az új lakáshoz jár a kiegészítő kamattámogatású hitel, amelyből 10 millió forint 20 éves futamidőre 55 ezer forint havi törlesztési terhet jelent, a két hitel összes havi terhe tehát 130 ezer forint. Amennyiben mégis van 10 millió forintja a gyermeknek, abból az üzlet végére megmarad 8 millió 320 ezer forint, mivel a használt lakásra ki kell fizetni 1 millió 680 ezer forint illetéket.

A bemutatott üzleti akciók feltétele a meglehetősen magas havi nettó jövedelem, így csak a jómódú réteg számára teszik lehetővé, hogy learassák a spekulációk hasznát.

Illeték kedvezményekkel

Aki új lakást vásárol - feltéve, hogy ezt építésre, építtetésre, forgalmazásra feljogosított vállalkozótól veszi - annak nem kell illetéket fizetnie. Feltétel továbbá, hogy a lakás nem lehet drágább 30 millió forintnál. A lakótelek vásárlása is illetékmentes, ha arra a vevő 4 éven belül lakóházat épít (a felépített lakás is illetékmentes lesz). A használt lakások után kell illetéket fizetni. A forgalmi érték első 4 millió forintja után 2 százalék, az e fölötti rész után pedig 6 százalék. Ha valaki szociálpolitikai (mai nevén lakásépítési) kedvezményben részesül, az levonhatja a vételárból azt, és csak a maradék után fizet illetéket. A 35 éven aluli fiatalok - ha a lakás nem drágább 8 millió forintnál - a fele illetéket fizetik, de a kedvezmény legfeljebb 40 ezer forint.

(Magyar Hírlap)

Ajánlat:

Lakáshitel 2002
(Az Üzleti Negyed melléklete)