Sokat bukik, ha csak jövőre vesz lakást

Jobban teszik a lakásvásárlást tervezők, ha összekapják magukat, és még idén nyélbe ütik az üzletet. Az új illetékszabályok a legtöbb esetben 80 ezer forinttal megdrágítják az adásvételt, egyedül a fiatal első vásárlók és a szükségből kis lakásba költözők járnak jobban jövőre. Ők viszont több százezer forintot nyerhetnek, ha nem rohannak a fészekrakással.

A hétfő esti parlamenti végszavazással pont került annak a törvénytervezetnek a végére, amely átírhatja azoknak a terveit, akik a közeljövőben költözni szeretnének. A lakásvásárlási illeték mértéke, megfizetésének módja és az igénybe vehető kedvezmények rendszere is megváltozik 2013-tól, méghozzá úgy, hogy a legtöbb esetben nem az állampolgárok, hanem a költségvetés jár majd jobban.

Egy kulcs, plusz 80 ezer forint

Eladó tégla építésű lakás, Budapest 11. kerület, Kosztolányi Dezső tér, 21,5 M Ft, 57 m2 - olvasható egy találomra megnyitott ingatlanhirdetésben, amely, ha tényleges adásvétel lesz belőle, akkor idén 780 ezer forintot, jövőre viszont már 860 ezret hoz az állam konyhájára. Az általános szabályok szerint ugyanis az eddig alkalmazott két kulcs (4 millió forintig 2 százalék, az a fölötti értékre 4 százalék) a magasabb kulcsban olvad eggyé, vagyis januártól már a teljes ingatlanértékre 4 százalékos illetéket kell megfizetnie a vevőnek.

A 80 ezer forintos pluszteher - amelyből kijön egy egyszerűbb kanapé vagy akár egy szimpla konyhabútor - valamennyi, 4 millió forintnál drágább lakást vagy házat érint, márpedig ennél olcsóbban már viszonylag kevés helyen találni lakóingatlant. Somogyudvarhelyen, Miskolcon vagy Pécsbányán éppenséggel találtunk 3,5-4 millió környéki kis alapterületű, minden esetben erősen felújítandó házakat, de mint az Otthon Centrum egy friss elemzése rámutatott: a használt lakások átlagos ára vidéken - a megyeszékhelyeken, városokban - is 9 millió forint körül van, Budapesten pedig 13,8 millió volt az év első felében.

A plusz illeték ennek alapján a fővárosi vásárlók kiadásait durván 17 százalékkal dobja meg jövő januártól, a vidéki vevőknek pedig akár 30 százalékkal magasabb illetékkel kell számolniuk - mutatott rá a Lakásfókusz blog szerzője. Ha pedig valaki nagyobb lakásba költözik, akkor milliónként 40 ezer forint pluszkiadással számolhat: egy 10 milliósból 12 milliós lakásba költözés például az idei 40 ezer forintos illetékmérték helyett jövőre már 80 ezer forintot jelent.

Fiatalok, ne siessetek!

Van azért könnyítés is az új szabályokban, ez az első lakásukat megvásárló 35 év alattiakat, illetve azokat érinti, akik kisebb lakásba költöznek.

A fiatalok ugyanis a mostaninál több kedvezményt kapnak az illeték alól: ha olyan lakást vagy házat vesznek, amely nem kerül többe 15 millió forintnál, akkor az állam 2013-tól eltekint a fizetendő illeték felétől. "Ezt már nagyon időszerű volt megváltoztatni" - jegyezte meg az [origo] kérdésére Nagy Zoltán ügyvéd, ingatlanjogász, hozzátéve, hogy bár eddig is élt némi kedvezmény, de az lényegesen kevesebb: legfeljebb 40 ezer forint volt, és csak akkor lehetett igénybe venni, ha a lakás nem drágább 8 millió forintnál. Egy átlagos, 14 milliós budapesti lakást így jövőre 280 ezer forint illeték mellett szerezhetnek meg a 35 év alattiak - első lakásként -, míg, idén még 480 ezer forintot kellene fizetniük.

Jobban járnak jövőre azok is, akik kisebb, pontosabban kisebb értékű lakásba költöznek. Ha ugyanis az eladott lakásért többet kapunk, mint amennyiért veszünk, akkor úgynevezett negatív illetékalap képződik, amelyet jövőre az állam már nem sarcol meg. Idén még megteszi: az illetéket az árkülönbözet abszolút értékére - a már ismertetett sávos módon - meg kell fizetni. Januártól viszont, ha valaki a lakása eladását követő egy éven belül kisebb értékű lakást vesz, nem kell illetéket fizetnie.

Érdemes igazodni

Az új szabályok ismeretében tehát elég egyszerű levonni a következtetést. A fiatalok akkor teszik jól, ha nem sietnek, és megvárják az új évet. A kivárás tanácsolható továbbá azoknak is, akik úgy próbálnak több levegőhöz jutni, hogy olcsóbb lakásba költöznek, vagy azért, mert devizahitelüket már nehezen nyögik, vagy szimplán így spórolnának a mindennapi kiadásaikon. Ebben az esetben akkor takarít meg többet az ember, ha minél nagyobb a különbség a jelenlegi és az új lakás ára között, így annál inkább megéri megvárni a jövő évet.

A legtipikusabb, a mostaninál nagyobb lakást vásárlók, akik elmúltak már 35 évesek, és nem az első lakásukról van szó, viszont épp ellenkezőleg, akkor járnak jól, ha siettetik az adásvételt. Arányaiban ez különösen a vidéki vásárlásoknál javallott, hiszen ott az alacsonyabb ingatlanárak miatt a magasabb illetékkulcs százalékosan majd több pluszterhet ró a vevőkre, mint Budapesten.

Óriási piaci mozgásokra azért az új szabályok ismeretében sem kell számítani. "Az egykulcsos illeték kis mértékben ugyan, de generálhat előrehozott vásárlásokat az idei év utolsó két hónapjában, a biztos lakásvásárlók körében, azonban addicionális keresletbővülésre nem számíthatunk" - mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója a várható piaci hatásokról.

Az Otthon Centrum szakértői szerint arra is kell figyelni, hogy nem elég az adásvételi szerződés aláírását az idei év végéig lezárni, mivel az illetéket a szerződés földhivatalba érkezésének időpontja alapján veti ki a NAV. Számolni kell tehát a beadáshoz szükséges idővel is - ez a procedúra a törvény szerint akár 30 napot is igénybe vehet. Nagy Zoltán azonban - saját tapasztalatai alapján - úgy véli, az esetek többségében 2 nap alatt is lezajlik a papírmunka, ez tehát érdemben nem korlátozza a vásárlással siető vevőket.