Túlbonyolítja a lakásvételt az előszerződés

Az ingatlanfejlesztő cégek gyakran köt(tet)nek előszerződést a vásárlóikkal, különösen, ha még fel nem épült lakásokat értékesítenek. Az [origo] által megkérdezett jogászok szerint azonban az előszerződést az ügyfeleknek legtöbbször tanácsos lenne elkerülni.

Sokan nincsenek tisztában az ingatlanok adásvételekor is alkalmazott előszerződés funkciójával: holmi szándéknyilatkozatnak vélik, holott abban a felek valójában kötelezettséget vállalnak arra, hogy később szerződést kötnek egymással. Nem gondolhatják meg magukat következmények nélkül.

Az előszerződés tartalma alapján akár bírósági úton is kikényszeríthető a végleges szerződés. Ez utóbbihoz hasonló komolysággal és körültekintéssel kell tehát megkötni - mondta az [origo] kérdésére dr. Nagy Zoltán, az Ingatlanjog.hu szakértője.

Hozzátette, tanácsos a lehető legtöbb feltételt, részletet jó előre egyeztetni és rögzíteni az előszerződésben, hogy a végleges egyezség szignálása előtt ne alakulhasson ki vita - ez ugyanis az előszerződésben rejlő egyik fő kockázat. Éppen ezért némelyik ügyvéd az előszerződéssel egyidejűleg elkészíti a végleges tervezetét is, és mellékletként csatolja.

A másik veszélyt az jelenti, hogy az előszerződésnek nincsen nyoma az ingatlan-nyilvántartásban. Dr. Nagy Zoltán emiatt nem is javasolja vevő ügyfeleinek, hogy kössenek, de sokan mégis rákényszerülnek, mert számos fejlesztő ragaszkodik hozzá.

A lakásépítő társaságok általában praktikus okokból kedvelik ezt a megoldást. Egyfelől számukra kedvező, hogy az előszerződést nem kell beadni a földhivatalhoz, mert így az adminisztráció ezen részét ráérnek később elintézni. Másrészt egyik-másik tart attól, hogy a végleges adásvételi alapján a hatóság már akkor kiszabja az illetéket, amikor a lakás még meg sem épült - említette Pataki Zoltán, a Klausmann és Kovács ügyvédi iroda munkatársa.

Előszerződés esetén azonban, a végleges aláírása előtt, számos olyan esemény történhet, ami miatt az egyik fél meggondolja magát, vagy megpróbál keresztbe tenni a másiknak, kibújni a korábban vállalt kötelezettség alól. Egyes fejlesztők, például, az átadási határidőt próbálják kötbérmentesen "tologatni". Igaz, ha az előszerződés megfogalmazása jó, ez nem sikerülhet.

Elterjedtsége dacára az ingatlanügyletek zöménél az előszerződés fölöslegesnek mondható - mondta Pataki Zoltán. Túlkomplikálja az adásvételt, amely legtöbbször lebonyolítható lenne egy végleges szerződéssel is, a hatályba lépést valamilyen feltételhez (például a használatba vételi engedély meglétéhez) kötve.

Az egyik legfontosabb kérdés a foglaló sorsa: ezt a szerződés meghiúsulása esetén a vevő elveszíti, illetve kétszeresen kapja vissza - attól függően, hogy ő, vagy az eladó állt el a szerződéstől. A hitelt felvevő vevőknek érdemes beleíratniuk a megállapodásba, hogy ha a bank elutasítja kérelmüket, az nem minősül a saját hibájuknak - így nem vesztik el a foglalót.

A piacon kialakult gyakorlat szerint a foglaló mértéke az ingatlan vételárának 10 százaléka, 25-30 millió forint feletti értéknél általában valamivel alacsonyabb. A Ptk. vonatkozó (245.) paragrafusa szerint a "túlzott mértékű" foglalót a bíróság utólag mérsékelheti.

Ilyen elsősorban akkor fordulhat elő, ha a vevő bizonyítani tudja, hogy az eladó megtévesztette őt az ingatlan valós értékével kapcsolatban, hiszen egyébként szerződési szabadság van. "Ha ez nem bizonyítható, mi nem szívesen vállalnánk ilyen ügyet" - jegyezte meg Pataki Zoltán.