Lakáshitelmatek svájcifrank-alapon

Csütörtökön Európa-szerte kamatcsökkentésekbe kezdtek a központi bankok. Mindez a svájci frankban eladósodott magyarokat is érintheti, ezúttal akár pozitívan is, hiszen a törlesztőrészletek csökkenésnek indulhatnak az elmúlt hetek felfelé ugrásai után.

Az elmúlt hetekben a forint árfolyamának óriási elmozdulása miatt fókuszba kerültek a devizahitelek, illetve azok törlesztőrészletei.

A nemzetközi pénzügyi válság miatt bizalomhiány alakult ki a globális piacokon, és a befektetők elfordultak a magyar piactól. Ennek eredményeként az utóbbi hetekben - október végén - jelentősen gyengült a forint, az euró árfolyama járt bőven 286 forint felett, a svájci frank jegyzése pedig megközelítette a 190 forintos szintet.

Az árfolyamváltozás pedig súlyos ezrekkel, tízezrekkel növelhette bizonyos - devizában felvett - lakáshitelek havi törlesztőrészletét.

A Magyar Nemzeti Banktól kapott, a háztartásoknak folyósított új hitelek devizaszerkezetét mutató ábra szerint, a kölcsönök túlnyomó részét euróban és svájci frankban vették fel az érintettek. Ezen belül is az alpesi ország devizája adja az állomány jelentős részét, így sok családnak megterhelést a krízis miatti árfolyamingadozás.

Mennyi az átlagos havi törlesztés egy három éve indított lakáshitelnél?

Az utóbbi hetek árfolyamugrásai nyomán az [origo] megvizsgálta, hogyan alakulhat egy tetszőlegesen kiválasztott hitel törlesztőrészlete. A példában egy 2005. október 31-én felvett - tízmillió forint összegű, 20 éves futamidejű, annuitásos számítású, ingatlanfedezet mellett nyújtott - svájcifrank-alapú lakásvásárlási hitel szerepelt. A szóban forgó kölcsön törlesztőrészlete eddig átlagosan 70 360 forint volt havonta - tájékoztatott a Budapest Bank. (Az annuitásos számítás azt jelenti, hogy a törlesztést nagyjából azonos nagyságú részletekre bontják, a hitelfelvételkor minden hónapban egyenlő törlesztőrészt kalkulálnak ki, amelyen belül a kamat és a tőke aránya folyamatosan változik. A havi kiadás így a forint/svájci frank árfolyamától és a változó kamatlábaktól függ.)

Azonos feltételek mellett az Axa Banknál 77 508 forint volt az átlagos törlesztőrészlet, az OTP Bank pedig arról tájékoztatott, hogy 2005 október végén 2,49 százalékos éves kamatláb és 3 százalékos kezelési költség mellett lehetett felvenni hitelt. Így havonta 482 frank volt a törlesztés, ami az akkori árfolyamon 78 722 forint kiadást jelentett az ügyfélnek.

Az eltelt három év során gyakorlatilag megduplázódott az éves kamatláb, a múlt hónap végén - elsősorban a pénzügyi krízis miatt - már 4,74 százaléknál járt a ráta, a kezelési költség ugyanakkor változatlan maradt. Idén október 31-én a frank magyar devizához mért kurzusa 176,11 forint volt - szemben a három évvel korábbi 163,22 forintos árfolyammal, az OTP-nél, így október végén 96 538 forintra hízott a havi kiadás.

Háztartási hitelek megoszlása devizánként - Forrás: MNB

(JPY - japán jen, CHF - svájci frank, EUR - euró, HUF - forint)

Hogyan számoljunk?

Az [origo] által megkeresett bankok közül csak három adott konkrét számokkal alátámasztott választ. A K&H Banknál azt közölték: "deviza árfolyamának változása annyi százalékkal változtatja a forintban fizetendő havi részlet nagyságát, amennyivel megváltozik az árfolyam.

Ha tehát 160 forintról 180 forintra változik a svájci frank árfolyama, akkor a havi, forintban fizetendő törlesztőrészlet is - 180 és a 160 hányadosával, 1,125-del, azaz 12,5 százalékkal lesz magasabb. "Ez nem banki sajátosság, minden banknál ugyanúgy működik". Számításunk szerint ez azt jelenti, hogy egy havi hetvenezres törlesztőrészlet 78 750 forintra nőhetett, változatlan kamatláb mellett.

A Citibank tavaly indította devizaalapú személyi kölcsönét - beleértve a jelzálogalapút is - ennélfogva nem tud összehasonlításokban szerepelni, egyébként az előbbi indoknál fogva is kicsiny portfoliónkkal - mondták az amerikai hátterű pénzintézetnél. (A többi bank nem adott választ a kérdéseinkre.)

Extrém változások

A bankok segítségével kiszámoltuk, miként változna egy 10 millió forintos, 2005 októberében felvett, svájcifrank-alapú lakáshitel törlesztőrészlete különböző frankárfolyamok esetén, változatlan kamatszintet feltételezve. A példákban rendkívül gyenge - 120 forintos - és extrém erős - 240 forintos - frankárfolyam is szerepel.

A példánkban szereplő hitel hároméves" élete során közel 50 forint eltérés volt a legalacsonyabb (141,31 forint) és a legmagasabb (188,13 forint) jegyzés között, persze húszéves távlatban igen tekintélyes eltérések lehetnek az árfolyamban, ezért kértünk "ajánlatot" a jelenleg extrémnek tűnő 120 vagy éppen 240 forintos árfolyamokra is.

A jegybank mintahitele

A jegybank egyik számításából kiderül, hogy egy 2005 januárjában, 15 éves futamidőre felvett svájcifrank-alapú piaci és új lakás vásárlására nyújtott forintalapú támogatott lakáshitel törlesztőrészlete a mai napig hogyan változott.

Az azóta eltelt időszakban csupán néhány hónapban fordult elő, hogy a forintkölcsön részlete alacsonyabb volt, döntő részben a frankban denominált hitelnél volt az előny. A különbség 9632 forint és 585 forint között mozgott. (A forintkölcsön részlete a kivételes hónapokban 302-2000 forinttal volt alacsonyabb.)

Akkor a Magyar Nemzeti Bank a piaci helyzetnek leginkább megfelelő paraméterekkel alakította ki mintahitelét, azóta viszont hosszabb lett az átlagos futamidő és nőtt a hitelösszeg. A másik fontos változás, hogy bár a svájci jegybank nem változtatott a kamatszinten, a források rendkívüli módon megdrágultak a válság nyomán, ami torzítja az összevetést. Mindazonáltal a számítás jól mutatja, hogy a frankhitelek jó választásnak bizonyultak az elmúlt időszakban.

A kereskedelmi bankok a piaci verseny miatt sokszor nem követik, azaz nem árazzák be a jegybanki kamatváltoztatásokat, ezért sok hitelfelvevő megfeledkezik erről - az árfolyamhoz hasonlóan fontos - paraméterről. Egy 6 százalékos teljes hiteldíjmutató mellett, 15 évre felvett frankhitel esetében egy 100 bázispontos változás 7 százalékkal növeli a részletet - közölte az [origo]-val a Magyar Nemzeti Bank.

Az ominózus jegybanki frankhitellel több mint 180 ezer forintot lehetett spórolni, a forintkölcsönhöz képest. Ebből például egy nagyobbacska, akár 106 centiméteres lcd- vagy plazmatévét lehet venni karácsonyra - legalábbis a műszaki üzletláncok mostani kínálata alapján.

Jövőkép

Egyelőre nehéz megjósolni, hogy a svájci frank forinthoz mért árfolyama milyen pályán mozog a jövőben. Amennyiben Magyarország visszaszerzi a befektetők bizalmát, és megnyugszanak az elmúlt hetekben rendkívüli változékony piacok, akkor erősödésnek indulhat a magyar deviza - derül ki a Raiffeisen Bank szerdán este publikált elemzéséből, amellyel más több szakértő is egyetért.

A Raiffeisen prognosztái szerint a reálgazdaság segítségére fog sietni a Svájci Nemzeti Bank, így a szóbeli intervenciók mellett a kamat csökkentése is várható. Ez meg is történt csütörtökön, hiszen a svájci központi bank mérsékelte az irányadó kamatlábat összhangban az Európai Központi Bankkal és a brit jegybankkal.

Az alacsonyabb kamatszint miatt valószínűsíthető, hogy a frank veszíteni fog értékéből, igaz, az elemzők szerint középtávon átmeneti lesz a visszaesés. A Raiffeisen előrejelzése szerint a recessziós gazdasági környezetben az év végén 170 forint körül lehet majd a frank magyar devizához mért árfolyama. A svájci deviza középárfolyama csütörtökön 173 forint volt, tehát, ha beválik a prognózis, és nem változik jelentős mértékben a hitelt meghatározó kamatláb, akkor a mostani szinten marad a lakáshitel-kiadás.