Így vehet fel idén piaci alapú lakáshitelt

Home ownership becomes burden when debt exceeds property value

A koronavírus-járvány és annak gazdasági hatásai a lakáshitelezést sem hagyták érintetlenül, jó hír ugyanakkor, hogy jelenleg akár olcsóbban kölcsönhöz lehet jutni, mint egy évvel korábban. A bankok azonban óvatosabbak lettek, emiatt a hitelbírálat során szigorúbban járnak el. A Bankmonitor.hu hitelszakértői összegyűjtötték, mire számíthat 2021-ben az, aki lakáshitelt venne fel.

Jó hír azoknak, akik 2021 elején szeretnének lakáshitelt felvenni, hogy a koronavírus járvány és a gazdasági problémák ellenére a hitelkamatok nem emelkedtek az elmúlt egy évben. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátor alapján

egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidőre felvett lakáshitel havi törlesztője jelenleg 117.000 forintnál, illetve 127.000 forintnál kezdődik, attól függően, hogy 10 évre, vagy a teljes futamidőre szeretnénk rögzíteni a kamatot.

Az előbbi azt jelenti, hogy a kamat – ezzel együtt pedig a havi törlesztő – évtizedenként egyszer módosulhat, míg a végig fix kamatú hitel fizetnivalója végig változatlan marad.

Ha ezeket összevetjük a 2019. év végi hitelekkel, akkor azt látjuk, hogy 10 éves kamatperiódusnál 1000 forinttal kell most többet törleszteni havonta,

miközben a végig fix kamatú konstrukció olcsóbb lett, mégpedig havi 8 ezer forinttal.

Érdekes megnézni, hogy ezek a viszonylag kis különbségek mit is jelenetnek 20 éves távlatban: a 10 éves kamatperiódusú hitelért körülbelül 100 ezer forinttal kell végül többet visszafizetni, mint 2019 év végén, míg a végig fix kamatúnak csaknem 2 millió forinttal kevesebb a teljes költsége most.

Maximális hitelösszeg – kritikus pont a bank kiválasztása

Ma már egyáltalán nem számít különlegesnek egy 30-50 millió forintos lakáshitel, ám a portál hitelszakértői egyre többször találkoznak 50-80 millió forintos, vagy akár ezt meghaladó összegű kölcsönökkel is.

Illusztráció Forrás: AFP

Itt a szükséges nagyságú jövedelmen és a megfelelő értékű ingatlanfedezeten túl a bank kiválasztása is kritikus pont, ugyanis az egyes pénzintézetek más-más maximális hitelösszeget határoznak meg.

Van, ahol 60 millió forint, míg máshol 80 millió vagy 100 millió forint a plafon, de olyan bank is akad, amelynél minden esetben egyedileg döntenek arról, hogy meddig hajlandók a konkrét esetben hitelezni.

Mekkora lehet a futamidő?

A lakáshitelek maximális futamideje leginkább a hitelcéltól és a kamatperiódus hosszától függ. Egy 5 és 10 éves kamatperiódusú lakáscélú jelzáloghitelnél általában 360 hónap (30 év) a felső határ, míg a 20 évre fixált kamatú kölcsönöknél 240 hónap (20 év) ugyanez. Azért lehet lényeges a dolog, mert változatlan hitelösszeg mellett a havi fizetnivalót a futamidő meghosszabbításával lehet lefaragni. Például, míg egy 20 millió forintos – 10 éves kamatperiódusú – lakáshitel havi törlesztője 20 éves futamidőre 117 ezer forint, addig 30 évre már „csak" 90 ezer forint a költség.

Tudni kell azonban, hogy

minél hosszabb a futamidő, annál nagyobb lesz a teljes visszafizetendő összeg, mert tovább használjuk a bank pénzét, így tovább kell utána kamatot is fizetnünk.

Illusztráció Forrás: PhotoAlto/Ale Ventura

Az előbbi példánál maradva: a 20 millió forint lakáshitel teljes visszafizetése 20 éves futamidőre 28 millió forint, amit egy 10 éves hosszabbítás – változatlan kamat mellett – 4,6 millió forinttal drágíthat meg. A futamidő hosszabbítás persze kényszerűség is lehet, ha az adós igazolt jövedelme máskülönben nem bírja el a havi törlesztő összegét, ám ebben az esetben érdemes lehet – amikor csak mód van rá –, előtörleszteni a tartozásból a későbbiekben.

Milyen jövedelmeket fogadnak el a bankok 2021-ben?

Bár az úgynevezett adósságfék szabály nem változott az elmúlt egy évben, vagyis

a bankok legfeljebb az igazolt nettó jövedelem 50-60 százalékáig engedhetik elmenni a havi hiteltörlesztők összegét, ám a gyakorlat az, hogy a pénzintézetek ennél sokszor óvatosabbak.

A fokozott kockázatkerülésnek tudható be az is, hogy jelenleg nem minden bank fogadja el a készpénzes jövedelmet – ami több százezer magyart érint még mindig –, de a külföldi jövedelem és a határozott idejű munkaszerződés is nehezíti a hitelhez jutást, nem beszélve arról, ha valaki a járvány által leginkább érintett ágazatok (turizmus, vendéglátás stb.) dolgozik.

A járvány előtt a bérleti díjból származó jövedelem is szinte bárhol hitelezhető volt, most azonban vagy egyáltalán nem hitelezik az ilyet a bankok, vagy ha mégis, erősen diszkontált mértékben veszik csak figyelembe. Mivel az egyes pénzintézetek gyakorlata nagyon eltérő, a fenti jövedelmek esetében hasznos lehet hitelszakértő segítségét kérni, aki ismeri a bankok aktuális elvárásait.

Illusztráció Forrás: Photononstop/Eric Audras

Kaphat új hitelt, aki belépett a hitelmoratóriumba?

A módosított hitelmoratórium rendelet szerint

a 2020. március 18-ig folyósított hitelek törlesztése egészen 2021. június 30-ig felfüggeszthető, vagyis sem a havi törlesztőket, sem a hitelekhez kapcsolódó egyéb díjakat nem kell megfizetni.

Az, hogy valaki egy vagy több hitele esetében él a moratórium lehetőségével önmagában nem lehet akadálya egy újabb hitelfelvételnek, ám arra természetesen már nem lesz érvényes a könnyítés. A pénzintézetek azonban minden esetben gondosan ellenőrzik a hitelmúltat, hogy az adós korábban rendben törlesztett-e, az igazolt jövedelemnek pedig természetesen el kell bírnia az összes hitel havi fizetnivalóit, beleérve a moratóriummal érintettekét is.

Mi várható 2021-ben?

Ahogy a fentiekből látható, jelenleg szigorúbb feltételekkel lehet lakáshitelhez jutni a járvány hatására, ám felmerülhet a kérdés, hogy mikor lazulhatnak végre a hitelhez jutás feltételei? A portál szakértői szerint erre a hitelmoratórium lejárta előtt aligha kerülhet sor, hiszen a bankoknak látniuk kell, az adósok miként kezdenek el majd ismét törleszteni. Az is akkor derül majd ki, hogy a már moratóriumot megelőzően fizetési késedelemben lévő adósok hogyan törlesztenek a továbbiakban: tovább nő a hátralékuk, vagy a moratóriumot ennek rendezésére használták fel.

Ezen kívül a munkaerőpiac, illetve a magyar és az európai gazdaság helyzete is alapvetően befolyásolja a bankok hozzáállását a kérdéshez, hiszen kiszámítható gazdasági környezet mellett a készpénzes és a külföldi jövedelem is elfogadható lehet, mint ahogy a határozott idejű munkaszerződés is könnyebben hitelezhető lesz.