Ellenszélben is talpon maradnak a garzonlakások

Bár a néhány évvel ezelőtt a lakáspiac sztártermékeiként számon tartott garzonlakások iránti kereslet visszaesett, a növekvő fenntartási költségek miatt van irántuk érdeklődés. A keresletet részben a nagyobb, a magas rezsijű lakóotthonokból olcsóbb lakások iránt érdeklődő nyugdíjasok tartják fenn.

Az épített lakások alapterületének változása arra utal, hogy egyre nagyobbakra van igény, ami a lakásállomány egyik legjelentősebb részét képviselő garzonszegmensben lanyhulást okoz. Az épített lakások átlagos alapterülete az első félévben 91 négyzetmétert tett ki, ami 5 négyzetméteres bővülést jelent a bázisidőszakhoz viszonyítva. Leginkább a kis lakások építése esett vissza, a 60 négyzetméternél nagyobb ingatlanok aránya pedig növekedett.

Budapesten a múlt év első felében 62,2 négyzetméter volt az épített lakások átlagos mérete, ami 2008 első hat hónapjában 72,2 négyzetméterre gyarapodott. A megyei jogú városokban több mint 4, a községekben közel 5 négyzetméteres a növekedés, ám a kisebb városokban csökkenés ment végbe, ezeknél az átlagos nagyság 95,6 négyzetméterről 94,3 négyzetméterre esett vissza.

Az adatok arra utalnak, hogy az ingatlanpiaci boom kezdetén slágernek számító garzonlakások iránti igény megcsappant, és a trendfordulót az elmúlt években több dolog is alátámasztotta.

Megélhetési vásárlók

Ahogy a lakáspiac legtöbb szegmensét, a garzonok területét is viszonylagos szélcsend jellemzi - mondta az [origo]-nak Bartucz Tamás, az Ingatlanbank franchise-igazgatója. Az új építésű garzonok mérete minimális mértékben megnőtt, az ebből adódó drágulással párhuzamosan valamivel enyhébbek lettek a hitelfeltételek, így a vásárlók nagyobb kölcsönt tudtak felvenni.

A garzonpiacon a keresletet részben a megélhetési vásárlók táplálják, például azok a nyugdíjasok, akik eddig egy viszonylag nagy, 90-120 négyzetméteres lakásban vagy ennél is nagyobb házban laktak, és most a hatalmas rezsiköltség miatt nem tudják fenntartani. Ők általában egy jóval kisebb és barátságosabb költségmutatókkal rendelkező ingatlant keresnek. Temetni azért még nem kell a garzont.

Anno a nagy siker oka az volt, hogy sokan csak ezeket tudták új építésűként megvásárolni. A trendváltás részben annak köszönhető, hogy az emberek rájöttek, egy szobában meglehetősen nehéz családot alapítani, ráadásul ahogy egyre hosszabbak lettek a lakáshitelek futamidejei, annál inkább mertek nagyobb lakásba beruházni a vásárlók - mondta az [origo]-nak Murányi Ákos, a Duna House elemzője. Jelenleg a 1,5-2 szobás, 40-60 négyzetméteres lakások a legkeresettebbek. Ugyanakkor a garzonoknak is megvan a maguk felvevőpiaca - arányaiban természetesen kevesebb a vásárló, mint régen.

A belváros a nyerő

A garzonok iránti keresletnek több motorja is van. A lakossági pénzügyi helyzete eleve kiemelt helyzetbe hozza a méretüknél fogva viszonylag olcsó otthonokat. Egyedülálló fiatalok, egyetemisták körében várhatóan mindig is keresettek lesznek ezek a lakások, nem beszélve arról, hogy a növekvő rezsiköltség is a garzonok malmára hajtja a vizet.

Általában bármely városban, így Budapesten is a belvároshoz közeli garzonok mennek a legjobban, ezek viszonylag gyorsan értékesíthetők is. A főváros V., VI. és VII. kerületében lévő garzontól könnyedén megszabadulhat a tulajdonosa. Egy új garzonlakás ára Budapesten 9,5-10 millió forinttól indul, a használtaké 5-6 milliótól. A felkapott helyen lévő, jó állapotú lakóotthonok akár 11-12 millió forintba is kerülhetnek, bár vannak kivételek.

Murányi arra a kérdésre, hogy befektetési céllal hol vásárolna garzonlakást, azt válaszolta, ha mindenképpen venni kellene, akkor vagy az V. kerületben, vagy egy nagy, új építésű irodaház környékén, ahol a környezet is megújult, illetve esetleg egyetemek közelében.

Albérletként népszerűek

Az albérletpiacon jó a garzonok helyzete, ezeket a lakásokat könnyen ki lehet adni - a bérlőknek viszont nem árt számolni, hogy a bérlés helyett nem éri-e meg inkább saját lakást vásárolni, különösen, ha hosszabb futamidőről van szó. A piaci helyzetet jellemezve Murányi Ákos felhívta a figyelmet arra, hogy továbbra is túlkínálat van a legtöbb szegmensben.

A jövő sem túl biztató, bár nehéz előre jósolni. Idén már nem várhatók különösebben nagy változások, sok függ attól, hogyan alakul jövőre az emberek jövedelmi helyzete, de a közeljövőbeni élénkülés jelei egyelőre nem látszanak.

Fagyás a drága szegmensben

Bartucz Tamás szerint az élhető méretű garzonlakásnak legalább 36 négyzetméteresnek kell lennie. Bár kínálnak ilyen garzonokat 10 millió forint körül, az Ingatlanbank szakértője úgy véli, a normális minőségű lakások ára 12 millió forintnál kezdődik. Egy nagyobbacska, két-, két és félszobás lakásért pedig legalább 16-17 millió forintot kell kifizetnie a vevőnek, bár Budapest külső kerületeiben előfordulhatnak 15 millió forint körül árult lakások.

A lakáspiac másik, felső árkategóriájú szegmenséről elmondta: a legnagyobb méretű lakások, házak piaca, tehát elsősorban a budai hegyvidék gyakorlatilag befagyott. Bartucz szerint ez részben a vagyonosodási vizsgálatokkal magyarázható, az ingatlantulajdonosok kivárnak, nem jelennek meg a piacon, hogy ne kerüljenek az APEH látókörébe.

Általánosságban egyébként nehéz beszélni a budapesti lakáspiacról, mert az egyes részterületeken óriási eltérések vannak. Számos mikropiac jól teljesít, ezek közé sorolható a VI. és VII. kerület, és élénk lehet a VIII. kerület forgalma is, ahogy a Corvin Sétány-beruházás egyre látványosabban javítja a kerületről alkotott képet.